나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56589 [1] 경기도 용인시 기흥구 중동 1096 신동백롯데캐슬에코1단지 113동 37층3701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현서 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 ""어정중학교"" 북측 인근에 위치하며,주위는 아파트단지, 단독및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트 주거지대임

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 용인경전철(어정역) 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트 무량판구조 기타지붕 40층 내 37층 3701호로서
외 벽: 석재 및 몰탈위페인트 마감
창 호: 하이샷시 창호임

이용상태

아파트(방4,거실,주방/식당,보조식당,욕실2,드레스룸,파우더룸,현관2,테라스,발코니(확장) 등)로 이용중임

설비내역

위생및 급배수설비 되어있고, 열병합 지역난방이며, 소화전및 화재경보설비, 승강기설비,
지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 경사지를 축대조성한 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 노폭 약15m 정도의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,지구단위계획구역,중로1류(폭 20m~25m)(접합),중로2류(폭15m~20m)(접합),가축사육제한구역,상대보호구역,상대보호구역(2013-03-28),절대보호구역,절대보호구역(2013-03-28),성장관리권역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 2025타경56589 (1) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 경기도 용인시 기흥구 중동 1096번지 신동백롯데캐슬에코1단지 113동 37층 3701호이며, 용도는 아파트입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 132.70㎡ (약 438.68평)

* 건물 총면적: 199.30㎡ (약 60.28평)

* 전용 면적: 99.42㎡ (약 30.07평)

1.4. 감정가 및 채권 총액

* 감정가: 1,446,000,000원

* 등기부채권 총액: 1,476,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 "어정중학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 아파트 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 용인경전철 어정역이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 주변 환경

단지 인근에 중일초등학교, 어정중학교, 은혜샘물학교 등 교육시설이 위치하고 있습니다. 또한, 용인세브란스병원, 이마트 동백점, 동백 CGV, 홈플러스 등 다양한 편의시설과 함께 동진원1공원, 동백중앙공원 등 녹지 공간이 가까워 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2016-03-04)

* 공유자전원지분 전부 이전 (2016-03-04, 홍경숙)

* 근저당 (2024-09-10, 금정새마을금고, 828,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당 (2024-09-10, 금정새마을금고, 552,000,000원)

* 근저당 (2025-06-13, 주식회사 씨에스펀딩대부, 96,000,000원)

* 임의경매 (2025-06-23, 주식회사 씨에스펀딩대부, 수원지방법원 2025타경56589)

3.2. 말소기준권리

2024년 9월 10일자 금정새마을금고의 근저당권(을15)이 말소기준권리입니다. 이에 따라 해당 경매 개시 결정으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황으로는 인수되는 보증금 합계가 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 실제 점유 관계 및 대항력 유무 등을 주의 깊게 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

신동백 롯데캐슬 에코 1단지는 다양한 상업, 문화, 의료 시설에 대한 접근성이 우수합니다. 단지 내 커뮤니티 시설 외에도 주변 상가 밀집 지역에 병원, 학원, 은행, 식당 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(쓰레기 소각장, 대규모 공장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 중일초등학교, 어정중학교, 은혜샘물학교 등이 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의 시설

이마트 동백점, 홈플러스, 동백 CGV, 용인세브란스병원 등 대형 쇼핑몰, 문화시설, 의료시설 이용이 편리합니다.

5.3. 기타

단지 내에는 실내 수영장, 피트니스센터, 골프연습장, 키즈카페, 사우나, 경로당 등 다양한 주민 커뮤니티 시설이 잘 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본건은 중복 사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정이나 권리 관계 확인 시 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 미확인 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 그 세부 내용 파악이 필요하며, 이는 잠재적인 부담이 될 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계 미확인

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 파악 및 권리 관계에 대한 추가 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

신동백 롯데캐슬 에코 1단지는 2013년 사용 승인된 대단지 아파트로, 쾌적한 자연환경과 풍부한 편의시설, 양호한 교육 환경을 갖춘 주거 단지입니다. 용인경전철 어정역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 대규모 단지 내 다양한 커뮤니티 시설은 높은 주거 만족도를 제공할 것으로 보입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 권리들이 소멸될 예정으로 비교적 명확하나, 중복 사건이라는 점과 미확인된 지상권의 존재 가능성은 주의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 신축급 아파트: 2013년 준공으로 비교적 신축이며, 1,902세대의 대단지로 관리 효율성이 높고 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 우수한 입지 조건: 어정중학교 인근에 위치하며, 다양한 상업, 문화, 의료 시설 접근성이 뛰어나 생활 편의성이 높습니다.

* 교통 편의성: 용인경전철 어정역 역세권이며, 광역 교통망 접근성도 양호합니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하의 권리는 소멸되어 낙찰 후 인수되는 권리 부담이 적습니다 (지상권 제외).

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 전용면적 99.42㎡ (약 30.07평) 아파트의 경우 2026년 6월 기준 매매가는 6억 4천만원에서 6억 4천 5백만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가(14억 4천 6백만원)는 현재 시세(약 6억 4천만원)와 비교했을 때 현저히 높아, 다수의 유찰 가능성이 예상됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

현재 시장 시세를 약 6억 4천만원 ~ 6억 5천만원으로 가정하고, 일반적인 낙찰가율(70~80% 수준)을 적용하여 보수적으로 접근할 경우, 예상 입찰가는 5억 3천만원에서 5억 7천만원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

* 주의: 본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 일반적인 시장 상황을 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 경매 진행 시 법원의 매각 조건, 경쟁 입찰 현황, 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다. 투자 결정은 반드시 전문가와 상의하시어 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.