나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56537 [1] 경기도 화성시 새솔동 77-7 킨슬리오피스텔1동 2층210호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 ""수노을중앙공원"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 상업용건물, 공동주택, 단독주택, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층, 지상 10층 중 2층 210호, 211호, 212호로서,
외벽: 화강석 타일 및 몰탈위 페인팅 등
내부: 페인팅 마감.
창호: 페어글라스 등
(사용승인일 : 2022-03-24)

이용상태

본건 기호 (1 ~ 3)은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로서 기준시점 현재 공실상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 평지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측과 서측이 노폭 약 20미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 특수지역(송산그린시티)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 일부 말소별도등기 있음(금지사항등기)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경56537 (1)

1.2. 소재지

경기도 화성시 새솔동 77-7 킨슬리오피스텔1동 2층 210호

1.3. 건물정보

1.3. 1. 용도 (공부상)

제2종근린생활시설(사무소)

1.3. 2. 건물 구조 및 층수

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층, 지상 10층 중 2층 210호, 211호, 212호

1.3. 3. 사용승인일

2022년 03월 24일

1.4. 면적정보

1.4. 1. 토지면적

13. 46㎡ (약 4.07평)

1.4. 2. 건물면적

54. 12㎡ (약 16.37평)

1.5. 매각정보

1.5. 1. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 2. 경매구분

부동산임의경매

1.5. 3. 감정가

533,000,000원

1.6. 채권자

에프더블유2503유동화전문유한회사

1.7. 토지이용계획

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 특수지역(송산그린시티), 성장관리권역

2. 입지조건

2.

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 "수노을중앙공원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 상업용건물, 공동주택, 단독주택, 공원 등이 소재함.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 도로 접근성

본건은 남측과 서측이 노폭 약 20미터 내외의 도로에 접함.

3. 권리분석

2.

3.1. 말소기준권리

우리은행 근저당 (2024-02-01 접수, 채권최고액 876,000,000원)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

* 우리은행 근저당 (을1)

* 에프더블유2503유동화전문유한회사 임의경매개시결정 (갑6)

* 동화성세무서장 압류 (갑7)

* 당진시 압류 (갑8)

* 홍미경 소유권이전3번신탁등기말소 (갑4)

* 박웅배 소유권이전 (갑5)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권개요 (명시된 권리는 없음)

3.4. 등기부 요약 (핵심 권리)

* 최초 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 기록 확인됨.

* 근저당권 (우리은행)이 말소기준권리가 되며, 이후 설정된 임의경매, 압류 등은 매각으로 소멸됨.

3.5. 임차인 분석

3.5. 1. 임차인 현황

임차인: 임정호

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024년 02월 28일

확정일자: 2024년 03월 06일

배당신고일자: 2025년 08월 19일

3.5. 2. 권리 분석 (대항력 유무)

상기 임차인(임정호)은 대항력이 없음.

3.5. 3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.6. 특이사항 (말소별도등기)

대지권의 목적인 토지에 일부 말소별도등기(금지사항등기) 있음.

4. 상권분석

2.

4.1. 해당 물건 용도 및 현황

공부상 제2종근린생활시설(사무소)이며, 현재 2층 210호, 211호, 212호 모두 공실 상태임.

4.2. 주변 상권 특성

오피스텔, 상업용 건물, 공동 주택, 단독 주택, 공원 등이 혼재된 지역으로, 상권 형성에 긍정적인 요소를 갖추고 있음.

5. 생활정보

2.

5.1. 주변 편의시설 및 환경

"수노을중앙공원"이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공함.

5.2. 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 혐오시설로 판단될 만한 시설은 발견되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 공실 리스크

현재 건물 전체가 공실 상태로, 낙찰 후 임차인 확보까지 시간이 소요될 수 있으며, 공실 기간 동안 수익 공백이 발생할 수 있음.

6.2. 등기상 특이사항

대지권의 목적인 토지에 일부 말소별도등기(금지사항등기)가 존재하여, 해당 등기 내용에 대한 추가적인 법률 검토가 필요함.

6.3. 유동화 물건 관련 사항

본건은 자산유동화전문회사 관련 물건으로, 일반 경매 물건과 절차상 차이가 있을 수 있으며, 특수성에 대한 이해가 필요함.

6.4. 임대 관계

건물 전체의 임대 관계는 미상임.

7. 종합 의견

2.

본 물건은 2022년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로 물리적 상태는 양호하나, 현재 공실 상태임. 주변의 공원 및 주거, 상업 시설과의 인접성은 향후 임대 수요 확보에 긍정적 요소로 작용할 수 있음. 다만, 대지권 관련 말소별도등기(금지사항등기) 및 유동화 물건이라는 특수성으로 인해 권리관계 및 절차 진행에 있어 면밀한 확인이 요구됨. 성공적인 투자를 위해서는 적극적인 공실 해소 전략과 철저한 권리 분석이 선행되어야 함.

8. 투자 포인트

2.

* 신축 건물로 향후 임대 수요 발생 시 높은 가치 상승 기대 가능.

* 송산그린시티 지구단위계획구역 내 위치하여 지역 개발에 따른 수혜 전망.

* 경매 절차를 통한 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회.

9. 예상 입찰가

2.

9.1. 감정가 및 참고사항

감정가: 533,000,000원

인수 보증금: 0원

9.2. (추가 분석 필요)

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 공실률 분석, 건물 상태 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려한 심층적인 현장 분석이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.