나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1229 [1] 경기도 용인시 수지구 죽전동 865-3 스마트빌스마트빌 비동 5층비501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대원 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 죽전동 소재 '죽전고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택 및 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대로서, 제반 주거환
경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며, 동측 인근에 버스정류장 및 간선도로(용구대로)가 소재하고
있어 제반 교통환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 5층 비501호로서,
(사용승인일자: 2013. 07. 26)
외벽: 석재 마감 및 드라이비트 마감 등,
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감,
창호: 하이샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실, 현관, 발코니 등)임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 되어있으며, 도시가스설비 및 가스보일러설비, 소화설비, 승강기
설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 인접토지 대비 대체로 평탄한 편이나 서측토지 대비 고저차 있으며,
현황 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제1종일잔주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접함)이며,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1229 (1)

소재지: 경기도 용인시 수지구 죽전동 865-3 스마트빌 비동 5층 비501호

용도: 다세대주택

감정가: 253,000,000원

토지면적: 34.19㎡ (약 10.34평)

건물면적: 46.56㎡ (약 14.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경기도 용인시 수지구 죽전동 소재 '죽전고등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 단독주택 및 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대로서, 제반 주거환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 자유로우며, 동측 인근에 버스정류장 및 간선도로(용구대로)가 소재하고 있어 제반 교통 환경은 보통 수준입니다.

도로상태: 본건은 북측으로 로폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접함) 지역에 해당합니다.

제한상태: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 5층 비501호입니다.

사용승인일자: 2013년 07월 26일입니다.

외벽: 석재 마감 및 드라이비트 마감 등으로 이루어져 있습니다.

내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감으로 되어 있습니다.

창호: 하이샷시 이중창호가 설치되어 있습니다.

이용상태: 다세대주택으로, 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실, 현관, 발코니 등으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생설비 및 급배수시설이 갖추어져 있으며, 도시가스설비, 가스보일러, 소화설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

1.3. 권리분석

경매구분: 부동산 임의경매로 진행됩니다.

말소기준권리: 을구 7번 전세권 설정(2020-02-28)이 말소기준권리인 것으로 파악됩니다.

인수되는 권리: 을구 10번 주택임차권 (임차인: 김동민)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인 김동민은 2020년 2월 4일 전입, 2020년 1월 3일 확정일자를 받았으며, 보증금은 총 220,500,000원입니다. (2021년 210,000,000원, 2022년 10,500,000원 증액)

* 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다.

* 물건명세서에 따르면, 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김동민

* 보증금: 220,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-02-04

* 확정일자: 2020-01-03

* 대항력: 있음

주의사항: 임차인의 보증금 중 배당에서 변제되지 않는 금액은 매수인이 부담해야 하므로, 배당 절차 및 결과에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석

주변 유사 물건 최근 매매 정보:

2026년 1월 거래 (2016년식, 46.28㎡): 268,000,000원 (약 5,790,000원/㎡)

2026년 6월 거래 (1991년식, 59.64㎡): 198,000,000원 (약 3,320,000원/㎡)

2026년 7월 거래 (2019년식 연립, 56.79㎡): 355,000,000원 (약 6,250,000원/㎡)

종합: 감정가(253,000,000원)는 최근 거래된 유사 면적 및 건축 연도(2016년식) 물건(268,000,000원)과 유사한 수준입니다. 2013년식인 본건은 2016년식 물건과 비교했을 때 가격 형성 여지가 있습니다.

1.5. 생활정보

교육시설: 인근에 죽전고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 공동주택, 근린생활시설 등이 주변에 혼재하여 생활 편의성이 있습니다.

교통: 버스정류장 및 주요 간선도로 접근성이 좋아 대중교통 이용 및 차량 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

인수되는 임차인 보증금: 대항력 있는 임차인 김동민의 보증금 220,500,000원 중 배당으로 충당되지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰 후 추가적인 금전적 부담으로 작용할 수 있습니다.

토지이용계획상 제한: 비행안전제3구역(전술) 등의 제한사항이 있어 향후 개발 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 용인시 수지구 죽전동의 잘 정돈된 주거지역에 위치하며, 2013년에 건축된 다세대주택으로 건물 상태는 양호한 편입니다. 교육, 교통, 생활 편의시설 접근성이 뛰어나 주거 환경이 우수합니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수라는 중대한 부담이 존재하므로, 입찰 전 반드시 배당표를 확인하여 예상 인수 금액을 산출하고 이에 대한 대비가 필요합니다.

최근 주변 시세와 감정가를 비교했을 때, 물건 자체의 가치는 적정 수준으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

입지 우수: 죽전동은 편리한 생활 인프라와 교육 환경으로 주거 선호도가 높은 지역입니다.

신축급 건물: 2013년 준공으로 비교적 최근 건물에 속하여 즉각적인 리모델링 부담이 적습니다.

시세차익 잠재력: 지역 시세 상승 및 재개발 가능성 등을 고려할 때 장기적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 253,000,000원

최근 유사 물건 실거래가: 약 268,000,000원 (46.28㎡, 2016년식 기준)

임차인 인수 보증금 (최대): 220,500,000원 (배당 미변제 시)

예상 입찰가 산정 기준: 인수 보증금을 제외하고 물건의 순수 시장 가치를 기반으로 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 260,000,000원

참고사항: 상기 예상 입찰가는 부동산의 객관적 가치를 기반으로 하며, 임차인의 보증금 인수분은 낙찰 후 별도로 고려해야 할 총 취득 비용입니다. 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.