나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56530 [1] 경기도 용인시 기흥구 중동 869 성산마을남광하우스토리 107동 3층304호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메리트 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 '석성초등학교' 북서측 인근에 소재하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공공시설등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물중 3층 304호로서,
(사용승인일: 2007.11.16)

외벽 : 스타코플렉스 , 석재 붙임 마감등임.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감등임.
창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비, 지하주차장설비, 공동현관보안설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형, 완경사지내 평지로 조성한 연립주택단지의 건부지임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56530 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 중동 869 성산마을남광하우스토리 107동 3층 304호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 9억 1천 4백만원 (914,000,000원)

* 토지면적: 209.97㎡ (약 63.51평)

* 건물면적: 172.51㎡ (약 52.18평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 남OO

* 건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지상 4층 건물 중 3층 304호

* 사용승인일: 2007년 11월 16일

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구

1.1. 입지조건

* 주변환경: 본 물건은 경기도 용인시 기흥구 중동에 위치하며, 인근에 석성초등학교가 있고, 주위로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 단지 상태: 토지는 대체로 사다리형의 완경사지 내 평지로 조성된 연립주택 단지 내 건부지입니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공공도로와 연결되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 권리분석 요약: 본 경매 물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 다수 존재하며, 이들 권리는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득하게 됩니다.

* 말소기준권리: 2024년 03월 29일 접수된 주식회사레드앤블루자산관리대부의 근저당권 (을18)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 말소되는 권리: 등기부상의 모든 근저당, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 약 10억 1천 1백만원 (1,011,195,828원)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다. (임대미상)

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 인근에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 분포하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 해당 물건의 상업적 가치: 본 물건은 제1종일반주거지역에 속해 주거 단지로서의 기능을 수행합니다. 주변 지역의 개발 계획 등 추가적인 정보 확인 시 상업적 가치 상승 잠재력을 파악할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 단지 북서측 인근에 석성초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 편의시설: 버스정류장이 인접해 있으며, 단지 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 부동산에 대해 수원지방법원 2025타경58636 임의경매 사건이 별도로 진행 중입니다. 입찰 전 반드시 해당 사건의 진행 상황을 확인하여 중복 낙찰 등의 문제가 발생하지 않도록 주의해야 합니다.

* 임대차 미상: 임차인 현황 상 보증금 합계는 0원으로 확인되나, 임대차 관계가 미상으로 표시되어 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음을 시사하므로, 명확한 사실관계 확인이 필요합니다.

* 건축 연도: 2007년에 사용승인을 받아 약 17년이 경과한 건물입니다. 장기적인 관점에서 유지보수 비용 등을 고려해야 할 수 있습니다.

* 감정가: 9억 1천 4백만원의 감정가는 인근 유사 면적의 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 중동에 위치한 넓은 면적의 연립주택으로, 권리상 인수할 부담이 없어 안전한 투자가 가능한 물건입니다. 특히 172.51㎡ (약 52평)의 넓은 전용 면적은 대가족 거주나 넓은 주거 공간을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다. 하지만 비교적 오래된 건축 연식, 중복 경매 사건의 존재, 임대차 관계 미상 등의 리스크 요소를 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 점을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 실사용 면적: 약 52평에 달하는 넓은 전용 면적으로 희소성이 있으며, 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 소멸되어 권리 분석상 매우 안전합니다.

* 우수한 생활 환경: 석성초등학교 인접, 버스정류장 근접 등 교육 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

* 안정적인 주거 지역: 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 단지로서의 안정적인 가치를 지닙니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변에서 거래된 유사한 유형의 주택(다세대, 빌라) 시세를 분석한 결과, 46.57㎡ ~ 69㎡ 면적의 주택들이 2026년 5월~7월 사이 2억 1천만원 ~ 2억 5천만원에 거래되었습니다.

본 물건의 면적은 172.51㎡ (약 52평)으로, 이는 최근 실거래 사례 대비 약 3배 이상 큰 면적입니다. 건축 연도(2007년식)는 비교 대상 주택(2017년, 2020년식)보다 오래되었습니다.

현재 감정가는 9억 1천 4백만원이며, 이는 3.3㎡당 약 1,640만원 수준입니다. 최근 실거래가와 비교 시, 단위 면적당 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 7억 5천만원에서 8억 5천만원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 입찰 시에는 감정가와의 차이, 물건의 노후도, 그리고 중복 사건 진행 상황 등을 면밀히 검토하여 최적의 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.