나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1371 [1] 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 11층1126호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 '원일초등학교' 북측 인근에 위치하며 주위는
오피스텔, 근린생활시설 및 아파트단지, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철
1호선 '오산역'이 소재하여 제반 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 11층 1126호로서,
외벽 : 외장타일 및 돌붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 (탐문사항)
창호 : 샷쉬 창호 등임. (탐문사항)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 제형에 가까운 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)
(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원일중(화성오산교육지원청 문
의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원일초(화성오산교육지원청 문의))
<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건의 공부상 용도가 업무시설(오피스텔)인바, 주거용 여부를 재확인하시기 바람.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 소재지 및 기본 사항

본건은 경기도 오산시 원동 335-10번지에 소재하는 르마레시티 11층 1126호입니다.

건물은 2019년에 건축된 철근콘크리트 구조의 15층 건물입니다.

본건은 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

본건의 건물 면적은 22.21㎡ (약 6.72평)이며, 토지 면적은 7.45㎡ (약 2.25평)입니다.

토지 및 건물 모두 일괄 매각 대상입니다.

건물 구조는 철근콘크리트조이며, 내외부 마감은 벽지도배 및 타일붙임, 샷시 창호 등입니다.

위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 매각 관련 정보

사건번호는 수원지방법원 2025타경1371 (1)입니다.

감정평가액은 94,000,000원입니다.

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 하OOO입니다.

특이사항으로는 유동화 물건에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 '원일초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 단지, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

인접 토지는 오피스텔 건부지로 이용되고 있으며, 등고평탄한 제형에 가까운 토지입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

근거리에는 지하철 1호선 '오산역'이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 북측 및 남측으로 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 1월 29일 접수된 하나은행 근저당(채권금액 108,000,000원)입니다.

이후 접수된 소유권이전(신탁등기말소) 및 임의경매(채권금액 83,179,552원) 등기들은 말소기준권리 이하이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 108,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 현재 등기부상으로는 확인되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황에 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

최근 르마레시티 내 유사 면적의 오피스텔 거래 사례를 분석한 결과, 2026년 3월 9일 22.21㎡ 면적의 9층 오피스텔이 81,000,000원에 거래되었습니다.

또한 2026년 4월 2일에는 24.03㎡ 면적의 12층 오피스텔이 83,100,000원에 거래된 바 있습니다.

해당 물건은 22.21㎡ 면적의 11층으로, 유사 면적 및 층수 대비 시세 수준을 고려할 때 최근 거래가격을 기준으로 시세가 형성된 것으로 판단됩니다.

본건의 감정가는 94,000,000원으로, 최근 거래가 대비 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

단지 인근으로 원일초등학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

주변에 근린생활시설 및 상업시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

지하철 1호선 오산역이 근거리에 있어 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)로 명시되어 있으나, 실제 주거용으로 사용 가능한지 여부를 반드시 재확인해야 합니다. 주거용으로 사용 시 불법 건축물 등재 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 원동에 위치한 르마레시티 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지조건을 갖추고 있습니다.

최근 실거래가를 고려할 때 감정가액과의 차이가 존재하며, 이는 입찰 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

다만, 유동화 물건이라는 점과 주거용 사용 가능 여부에 대한 확인이 필수적이며, 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 오산역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 학교 및 상업시설이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 94,000,000원이나, 최근 거래 사례(2026년 3월 22.21㎡ 81,000,000원, 2026년 4월 24.03㎡ 83,100,000원)를 종합적으로 고려할 때, 현재 시세는 81,000,000원에서 85,000,000원 수준으로 판단됩니다.

본건의 11층이라는 층수 이점을 감안하고, 감정가 대비 합리적인 수준에서 낙찰받기 위해서는 85,000,000원에서 90,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

단, 유동화 물건의 특성과 주거용 사용 여부에 대한 추가적인 조사 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.