나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1331 [1] 경기도 화성시 장지동 963 동탄자이파밀리에 3206동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2026.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 동탄구 장지동 소재 '서연중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 혼재합니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 2018.03.12 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 20층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 창호: 섀시 창호 등으로 마감하였습니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.(후첨 "호별배치도 및 내부이용도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형 토지로서, 공통주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로가 개설되어 있어 이를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

장지동 963: 도시지역, 제3종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-10-02)(경기도 화성오산교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2018-10-02)(경기도화성오산교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 산림보호구역<산림보호법>, 임업용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:26.07.05~27.12.31,허가대상용도:건축법시행령 별표1에 따른 아파트)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨.
2. 건축물대장상 2020.11.4. 건축물 명칭이 '동탄자이파밀리에'에서 '동탄호수자이파밀리에'로 2026.6.10.에 '동탄호수자이'로 표시 변경된 이력 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경1331 (1)

소재지: 경기도 화성시 장지동 963 동탄자이파밀리에 3206동 3층302호

용도: 아파트

채권자: 수OOO (수협은행으로 추정)

1.2. 물건내역

감정가: 703,000,000원

토지면적: 57,531.00㎡ (건축물 전체 대지 면적)

건물면적: 84.98㎡ (전용면적)

건물면적: 약 25.73평 (전용면적)

건물면적: 약 110.00㎡ (분양면적, 추정)

건물면적: 약 33.28평 (분양면적, 추정)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경기도 화성시 장지동 소재 \"서연중학교\" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 각 급 학교, 공원 등으로 형성된 주거지대이며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 건축물구조및이용상태

본건은 철근콘크리트구조의 20층 건물 중 3층 302호 아파트입니다.

외벽은 몰탈 위 페인트 및 일부 석재 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

현재 아파트로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기, 소화전 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지및도로상황

토지는 인접 필지와 등고평탄한 가장형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

단지 내 포장도로가 개설되어 있어 외곽 공도와 원활하게 연결됩니다.

2.5. 토지이용계획

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 산림보호구역, 임업용산지, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부등본상 소유권보존(2018.05.08) 후 소유권이전(2018.07.03)되었으며, 다수의 근저당권 및 가압류 등기가 설정되었으나, 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다.

주요 권리로는 근저당권, 가압류, 그리고 본건 임의경매 개시 결정 등기가 있습니다.

등기부채권 총액은 1,055,633,329원입니다.

3.2. 말소기준권리및인수주의사항

말소기준권리는 2021년 5월 12일 접수된 수협은행의 근저당권(을4, 468,000,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명세서상 특별히 기재된 바가 없으나, 주의 깊은 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 존재하더라도 보증금을 인수할 필요가 없거나, 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설및지역특성

본건은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 학교, 공원 등이 밀집한 주거 중심 지역에 위치합니다.

동탄2신도시에 해당하며, 택지개발지구로서 지속적인 발전 가능성이 있는 지역입니다.

4.2. 개발잠재력

동탄2신도시 내 택지개발지구로서 향후 지역 발전 및 인프라 확충에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

인근 동탄호수공원 개발 계획과의 연계성도 긍정적인 요소입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변생활편의시설

단지 인근으로 소규모 근린생활시설이 있으며, 차량 접근 가능한 거리에 다양한 상업 시설 이용이 가능합니다.

서연중학교가 인근에 위치하며, 공원이 조성되어 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

5.2. 교육환경

서연중학교가 남서측 인근에 위치합니다. 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 구역이 존재합니다. (구체적인 보호구역 범위는 교육청 문의 필요)

6. 잠재적리스크

6.1. 대지권미등기

가장 중요한 사항으로, 본건은 대지권이 미등기 상태이나 매각 목적물 및 평가에 포함되어 있습니다.

이는 추후 소유권 이전 및 등기 절차 진행 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있으며, 이에 따른 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건축물명칭변경이력

건축물대장상 2020년 11월 4일 건축물 명칭이 '동탄자이파밀리에'에서 '동탄호수자이파밀리에'로 변경된 이력이 있습니다.

이는 행정 절차상의 명칭 변경으로, 물건의 본질적인 가치에 큰 영향을 주지는 않을 것으로 보입니다.

6.3. 기타확인사항

임대관계는 미상으로 확인되었으나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 임차인으로 인한 직접적인 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합의견

7.1. 총평

본건은 동탄2신도시의 주거지대에 위치한 아파트로서, 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

단지 내 포장도로가 잘 정비되어 있고, 주변에 학교와 공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

7.2. 권리분석종합

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정이므로 권리관계는 비교적 명확합니다.

다만, 대지권 미등기 상태는 낙찰 후 등기 절차 진행 시 주의가 필요한 부분이며, 관련 비용 및 절차를 사전에 충분히 검토해야 합니다.

8. 투자포인트

8.1. 입지조건

화성 동탄2신도시의 중심 주거 지역에 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

인근 동탄호수공원 개발과 연계된 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

8.2. 지역개발

택지개발지구로서 지속적인 개발 및 인프라 확충이 기대됩니다.

안정적인 주거 수요가 뒷받침되는 지역입니다.

9. 예상입찰가

9.1. 산정방법론

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 감정가 703,000,000원을 기준으로, 인근 실거래가, 유사 물건의 시세, 경매 시장의 동향, 그리고 본건의 잠재적 리스크(특히 대지권 미등기) 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

향후 시장 가치 상승 가능성 및 실제 낙찰 사례를 참고하여 신중하게 결정해야 합니다.

9.2. 참고사항

예상 입찰가 산정 시에는 대지권 미등기 문제 해결에 소요될 예상 비용 및 시간을 반드시 감안해야 하며, 전문가의 상담을 통해 정확한 시세 조사를 진행하는 것이 권장됩니다.

임차인이 없는 것으로 파악되어 보증금 인수 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.