나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56531 [1] 경기도 용인시 수지구 신봉동 455-4 포에테빌레 102동 1층102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동이 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 '신봉터널' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건내 제1층 제102호로서,

(사용승인일 : 2019.09.23)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,

내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임마감 등,(탐문조사에 의함)

창 호 : 샷시창호 등.

이용상태

본건은 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, LPG에 의한 개별난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 남서측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상

도시지역 , 자연녹지지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도인:조현미)로부터 2026. 4. 22.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2025타경56531 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56531 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 수지구 신봉동 455-4 포에테빌레 102동 1층102호

* 용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

* 감정가: 352,000,000원

* 토지면적: 65.00㎡ (약 19.66평)

* 건물면적: 57.77㎡ (약 17.48평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (경매 신청 채권자는 주택도시보증공사로 파악됨)

* 사용승인일: 2019년 09월 23일

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본 건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 '신봉터널' 남동측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 입지조건은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 토지 현황: 남서측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 접근 도로: 본 건 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 준보전산지, 성장관리권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 등기부등본상 여러 권리가 모두 말소 처리되었으나, 강제경매 개시 결정 등기(갑8)가 최선순위의 권리로서 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 조 )

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 02월 15일

* 확정일자: 2021년 02월 05일

* 배당신고일자: 2023년 02월 24일

* 대항력: 없음 (명시적으로 포기함)

* 비고: 주택도시보증공사로부터 2026. 4. 22.자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 인수되는 권리: 상기 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금을 인수할 필요가 없습니다. `인수 보증금 합계: 0원`으로 확인됩니다.

* 기타 권리: 소유권보존(갑1), 소유권이전2번신탁등기말소(갑3), 압류(갑5, 말소), 가처분(갑6, 말소), 강제경매(갑8, 말소) 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세:

* 비슷한 단지 또는 건물로 추정되는 '웰스톤시티앤웰스톤애비뉴'(2015년식, 20.84㎡)는 2026년 6~7월에 95,000,000원에 거래되었습니다. (약 456만원/㎡)

* '벨몽테'(2017년식, 81.79㎡)는 2026년 6월에 517,000,000원에 거래되었습니다. (약 632만원/㎡)

* 본건 '포에테빌레'(2019년식, 57.77㎡)의 감정가는 352,000,000원 (약 609만원/㎡)으로, 비교적 신축이고 면적이 중간 크기임을 감안할 때 합리적인 수준으로 평가되었습니다. 특히, 면적이 큰 '벨몽테'의 평당가와 유사한 수준입니다.

* 주변은 주거 지역으로, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 상태: 포에테빌레 102동 1층 102호, 2019년 9월 23일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다.

* 면적: 전용면적 57.77㎡ (약 17.48평)으로, 2-3인 가족이 거주하기에 적합한 크기입니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, LPG 개별난방 설비, 옥내소화전, 화재탐지 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 근린생활시설이 인근에 분포하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

* 혐오시설: 주변 지역은 주로 주거지와 녹지(임야)로 구성되어 있으며, 지도상에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 주택도시보증공사(HUG) 임차인이 대항력을 포기하였으나, 낙찰 후 보증금 전액 변제 여부에 따른 추가 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다. (다만, 현재까지 명확한 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.)

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

* 미상 정보: 임대 관계는 미상으로, 계약 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 수지구 신봉동에 위치한 포에테빌레 도시형생활주택으로, 2019년 준공된 신축급 건물입니다. 전용면적 57.77㎡(약 17.48평)으로 적절한 주거 공간을 제공합니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 주변 시세와 비교했을 때 감정가 352,000,000원은 비교적 합리적으로 판단되며, 용인 수지구의 주거 선호도를 고려할 때 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리 관계: 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리 분석이 매우 명확합니다.

* 최신 준공 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 수지구의 입지 가치: 교육 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 용인시 수지구에 위치하여 주거 수요가 꾸준합니다.

* 시세 대비 경쟁력: 주변 시세 및 감정가를 고려했을 때, 경매를 통한 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 352,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 면적과 준공 연식을 고려할 때 경쟁력 있는 가격입니다.

* 1회 유찰 시 예상 최저가: 352,000,000원 * 0.7 = 246,400,000원

* 2회 유찰 시 예상 최저가: 352,000,000원 * 0.49 = 172,480,000원

* 종합적인 시세 및 권리 관계의 안정성을 고려할 때, 본 물건에 대한 경쟁이 예상됩니다. 첫 경매 기일에 참여할 경우, 감정가 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 320,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 90.9% 수준으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 가능성을 높일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.