나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56514 [1] 경기도 화성시 봉담읍 상리 661-5 주건축물제1동 1층101호 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 봉담읍 상리 소재 '어울림공원' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상4층 건물 내
제1층 제101호 외 3개호로서,
(사용승인일 : 2022.05.04)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1 ~ 3 : 근린생활시설로 이용 중임.
일련번호 4 : 자동차관련시설(주차장)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평지의 사다리형 토지로서, 주차장 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 남측 및 북측으로 포장도로와 각각 접하며, 서측으로 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(봉담2지구), 지구단위계획구역(화성봉담2지구), 소로1류(폭 10m~12m)
(봉담2지구)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(봉담2지구)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(봉담2지구)
(접합), 주차장(봉담2지구), 중로3류(폭 12m~15m)(봉담2지구)(접합), 가축사육제한구역(전부
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호
구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획
법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.
② 기타사항 : 없음.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1 ~ 3은 근린생활시설로, 목록 4는 자동차관련시설(주차장)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56514 (1)

소재지: 경기도 화성시 봉담읍 상리 661-5 주건축물제1동 1층101호

용도: 자동차 관련시설 (주요 용도 중 하나)

감정가: 8,480,000,000원

토지면적: 1327.03㎡ (약 401.41평)

토지지분: 1256.8144㎡ (약 380.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 3829.89㎡ (약 1158.52평)

건물지분: 3627.2447㎡ (약 1097.27평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 지분매각

주의사항: 일괄매각, 목록 1~3은 근린생활시설, 목록 4는 자동차관련시설(주차장)로 이용 중

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 봉담읍 상리 소재 '어울림공원' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

본건 동측, 남측 및 북측으로 포장도로와 각각 접하며, 서측으로 보행자도로와 접합니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역(봉담2지구), 지구단위계획구역(화성봉담2지구), 소로1류, 소로2류, 소로3류, 주차장, 중로3류로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 성장관리권역 등의 규제가 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2022-05-27 접수, 4,140,000,000원). 이 권리를 포함하여 그 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 없음 (물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 현재로서는 인수 부담이 없을 것으로 판단됩니다.)

기타 권리:

* 소유권보존: 주식회사빌드앤컴퍼니 (2022-05-27)

* 소유권일부이전: 박인자외 1명 (2022-07-25)

* 소유권일부이전: 김남희 (2022-08-25)

* 소유권일부이전 (압류, 말소됨): 동화성세무서장 (2024-09-02)

* 소유권일부이전 (압류, 말소됨): 화성세무서장 (2024-09-13)

* 임의경매: 미소신용협동조합 (2025-06-19, 3,660,735,279원) - 수원지방법원 2025타경56514 (본건)

임차인 현황:

* 임차인: 조선숙

보증금: 1,000,000원

차임: 200,000원

전입/사업일자: 2024-09-04

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사루루디알코리아(윤헌우)

보증금: 5,000,000원

차임: 600,000원

전입/사업일자: 2023-11-09

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 근린생활시설과 자동차 관련 시설(주차장)로 복합 이용 중인 집합건물의 지분 매각 건입니다.

봉담2지구 내에 위치하며, 12,000세대 규모의 대단지 항아리 상권을 형성하고 있습니다.

메인 도로변 및 중앙에 위치하여 집객력이 우수하며, 주차가 편리할 것으로 예상됩니다.

건물 내 한방병원, 내과, 외과, 피부과, 정형외과 등 의료시설이 밀집해 있으며, 1층에는 롯데리아, 이삭토스트, 메가커피, 던킨도너츠 등 다양한 프랜차이즈가 입점해 있습니다.

2층에는 마라탕, 회전초밥, 샤브샤브, 중국집, 미용실, 애견미용 등 목적형 업종이 밀집하여 있어 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용합니다.

1.4. 생활정보

인근에 '어울림공원'이 위치하여 쾌적한 주거 및 여가 환경을 제공합니다.

대중교통 이용이 가능한 노선버스정류장이 소재하며, 봉담2지구는 오목천역과 어천역 사이에 위치하고 천천IC 접근성이 양호한 편입니다.

다양한 근린생활시설, 의료시설, 프랜차이즈 매장 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 취득하게 됩니다. 향후 공동 소유자 간의 관리 또는 협의 과정에서 문제가 발생할 수 있습니다.

건물 중 일부(목록 1~3)는 근린생활시설이며, 목록 4는 자동차관련시설(주차장)로 이용 중입니다. 각 업종별 허가 또는 등록 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 공공주택지구, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등 다수의 규제가 존재하므로, 향후 개발 또는 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

명시된 임차인들은 대항력이 없으나, 임대 관계가 미상인 부분이 있어 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 봉담2지구 내 대단지 아파트 배후 상권에 위치한 근린생활시설 및 주차장 용도의 집합건물 지분 매각 건입니다.

비교적 신축 건물(사용승인일: 2022.05.04)로 즉시 활용이 가능하며, 주변의 풍부한 배후 수요와 발달된 상권으로 인해 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰자는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

다만, 지분 매각이라는 점과 복합 용도로 이용되는 건물 특성상 향후 관리 및 운영에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

봉담2지구의 개발 계획 및 신규 입주 단지 증가에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

근린생활시설과 주차장의 복합 용도로 다양한 업종 유치가 가능하며, 안정적인 임대 수익 확보가 용이합니다.

대단지 아파트 단지 내 '항아리 상권'에 위치하여 고정적인 고객 확보가 유리합니다.

말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 관계가 매우 깨끗합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 8,480,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 지분 매각으로, 전체 부동산 가치 대비 지분 비율을 면밀히 산정하여 입찰가를 결정해야 합니다.

주변 시세, 현재 임대 현황, 향후 봉담2지구 개발 계획, 공동 소유주와의 관계 및 관리 방안 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정할 필요가 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 권리 관계, 임대차 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.