나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56457 [1] 경기 화성시 만세구 향남읍 상신리 1289-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.06.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 상신리 소재 ""상신초등학교"" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 다가구주택 및 주상용 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 현황 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(향남2지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2018-01-16)(전부제한구역), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 택지개발지구(향남2지구)임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서,
외벽 : 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 하이샷시 이중 창호 등임.

이용상태

주상용으로 이용 중임.

설비내역

건물에 위생 및 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.

2. 본건 건물의 공부상 소재지는 ""화성시 향남읍 향남2택지개발지구 322블럭2로트""로 등재되어 있으나, 기준시점
현재 지적정리가 완료되어 ""화성시 향남읍 상신리 1289-3번지""임.

3. 본건 건물은 일반건축물대장상 위반건축물(불법대수선(가구수증설))로 등재되어 있는 바, 경매 진행 시 참고 바람.

물건 비고

- 일괄매각
- 건물의 공부상 소재지는 '화성시 향남2택지개발지구 322블럭2로트'로 등재되어 있으나, 현재 지적정리가 완료되어 '화성시 향남읍 상신리 1289-3번지'임
- 해당 부동산의 현황은 외관상 공부의 내용과 일치하는 것으로 보임(101,102호, 201,202,203호, 301,302,303,401호 등 9개 호실이 있는것으로 보여짐, 401호는 출입문이 3층에 있음)
- 건물은 일반건축물대장상 위반건축물(불법대수선(가구증설))로 등재되어 있는바, 관련사항은 해당관서에 문의요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56457 (1)

소재지: 경기도 화성시 향남읍 상신리 1289-3번지 (구: 경기도 화성시 향남읍 환지등예정지 향남2택지개발지구322블록2로트)

용도: 단독주택 (현황: 주상용 건물, 9개 호실)

감정가: 959,568,830원

토지면적: 229.90㎡ (약 69.55평)

토지지분: 229.90㎡ (약 69.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 395.06㎡ (약 119.49평)

건물지분: 395.06㎡ (약 119.49평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

2. 입지조건

위치: 경기도 화성시 향남읍 상신리 소재 "상신초등학교" 북측 근거리에 위치합니다.

주위환경: 본건은 다가구주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거와 상업 기능을 모두 갖춘 환경입니다.

교통: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

도로: 본건 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(향남2지구), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구(향남2지구)로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2017년 2월 28일 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권(408,000,000원)입니다.

소멸될 권리:

* 수원화성오산축산업협동조합 근저당권 (토지, 을1)

* 화성시 압류 (토지, 갑5)

* 유영훈 강제경매 (토지, 갑8)

* 유영훈 주택임차권 (건물, 을6)

* 남상진 주택임차권 (건물, 을4)

* 이효근 전세권설정 (건물, 을5)

* 유영훈 강제경매 (건물, 갑2)

상기 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 법원 집행에 의해 말소될 예정으로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

인수되는 권리: 본 건에서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. (명시된 "지상권개요" 정보는 없음)

총 인수 보증금: 0원

임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2016-05-20, 대항력 없음.

* 유 : 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2021-10-05, 확정 2025-07-09, 대항력 없음.

* 남 : 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-06-30, 확정 2020-06-10, 대항력 없음 (을4 임차권으로 말소됨).

* 문 : 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-06-12, 확정 2022-06-28, 대항력 없음.

* 신 : 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-10-15, 확정 2018-10-08, 대항력 없음.

* 유 : 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-09-24, 확정 2019-09-24, 대항력 없음 (을6 임차권으로 말소됨, 강제경매 신청 채권자).

* 유 : 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-09-24, 확정 2019-09-24, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입 2016-05-20, 확정 2025-03-07, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 135,000,000원, 차임 0원, 전입일자 및 확정일자 미상, 대항력 없음 (을5 전세권으로 말소됨). 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 진 : 보증금 4,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2024-04-03, 대항력 없음.

4. 상권분석

본 물건은 상신초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 다가구주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 이는 주거 기능과 더불어 상업 활동이 가능한 복합 상권임을 시사합니다. 토지는 현재 주상용 건부지로 이용되고 있어, 상업적 활용 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

교육시설: 상신초등학교가 인접해 있어 자녀들의 통학이 편리합니다.

편의시설: 근린생활시설이 주변에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통: 차량 접근성이 좋고, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용 또한 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

위반건축물: 일반건축물대장상 '불법대수선(가구증설)'로 등재되어 있는 점이 본 건의 가장 큰 리스크입니다. 이로 인해 이행강제금 부과, 시정 명령, 철거 등 추가적인 비용 발생 및 건물 사용 제한 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 해당 관청(건축과 등)에 문의하여 정확한 위반 내용, 관련 법규, 예상 비용 등을 면밀히 확인해야 합니다.

주소 혼동 가능성: 공부상 소재지(향남2택지개발지구 322블록2로트)와 실제 지적 정리가 완료된 주소(향남읍 상신리 1289-3번지)가 달라, 관련 서류 확인 시 혼동이 없도록 유의해야 합니다.

건물 내부 구조: 외관상 9개 호실이 존재하는 것으로 보이며, 401호의 출입문이 3층에 있는 등 내부 구조가 복잡할 수 있습니다. 이는 명도 및 임대 관리 시 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 향남읍에 위치한 주상복합 건물로, 상신초등학교 인근에 자리하여 주거 및 상업 활동이 가능한 입지입니다. 향남2지구 택지개발지구 내에 위치하여 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 가장 치명적인 리스크는 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다는 점입니다. 이는 향후 건물 활용 및 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 정보를 상세히 파악하고 위험 요소를 충분히 인지해야 합니다. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되나, 배당 절차에서의 변동 가능성은 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지역 개발 가치: 향남2지구 택지개발지구 내에 위치하여 향후 개발에 따른 시세 상승이 기대됩니다.

* 수익형 부동산 잠재력: 다수의 임대 가능한 호실을 보유하고 있어, 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 우수한 교육 환경: 초등학교가 인접하여 학생 가구를 중심으로 꾸준한 임차 수요 확보가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 959,568,830원입니다. 등기부상 권리 분석 결과, 모든 권리는 매각으로 소멸되며 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 위반건축물 등재 사실, 건물 내부 상태, 명도 예상 비용, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 특히 위반건축물과 관련된 시정 비용 및 추가 부담금을 충분히 감안하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.