나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56554 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1027-15 에코휘게2 주건축물제1동 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS감정 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 에코휘게2' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 41개호로서,

외벽 : 외장 석재 등.
내벽 : 벽지마감 및 타일 및 인테리어 등
창호 : 하이샷시 이중창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (36) : 방1(원룸형), 욕실겸화장실1.

기호(37) : 방3, 욕실겸화장실2, 옥외테라스

기호(38) : 방2, 욕실겸화장실2, 옥외테라스

기호(39), (42) : 방2, 욕실겸화장실1

기호(40) : 방3, 욕실겸화장실2

기호(41) : 방2, 욕실겸화장실2

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비. 주차시설
등.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로, 원룸 및 주거용 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 지상1층 ~ 3층 : 주차장으로 이용중임.

- 대부분 임대중임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경56554 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1027-15, 에코휘게2 주건축물제1동 4층401호

용도: 오피스텔

감정가: 8,018,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동수원신용협동조합

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 452.90㎡ (약 137.03평)

건물 면적: 1122.44㎡ (약 339.54평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 '에코휘게2' 건물 내에 소재합니다.

주변에는 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 인접해 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 수원시청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건은 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지는 세장형 평지로, 원룸 및 주거용 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(시청지구)으로 지정되어 있습니다.

소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2019년 9월 23일 접수된 주식회사웰스파트너스대부의 근저당권(금 4,632,000,000원)입니다.

을구의 모든 권리(근저당, 근질권)와 병구의 주택임차권은 매각으로 소멸될 예정입니다.

갑구의 임의경매개시결정(동수원신용협동조합, 2025타경56554) 역시 매각으로 소멸됩니다.

총 등기부 채권 총액은 5,280,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 거주 중이나, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 주택도시보증공사(LINYURYUN): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(권대희): 보증금 115,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 권동규: 보증금 131,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(권세훈): 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(김국영): 보증금 125,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(김득환): 보증금 50,000,000원, 차임 450,000원, 대항력 없음.

* 김보근: 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(김서준): 보증금 136,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(김영광): 보증금 125,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(김영민): 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(김영수): 보증금 125,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(김효중): 보증금 115,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(박민정): 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(배혜민): 보증금 50,000,000원, 차임 400,000원, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(서윤덕): 보증금 136,500,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(서윤아): 보증금 80,000,000원, 차임 450,000원, 대항력 없음.

* 신철호: 보증금 80,000,000원, 차임 450,000원, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(심사보): 보증금 135,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(오명옥): 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(오재현): 보증금 137,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 유가람: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(유혜리): 보증금 40,000,000원, 차임 500,000원, 대항력 없음.

* 이단비: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음. (보증금 및 차임이 없어 특별한 권리 주장 가능성이 낮으나, 금액 미상이므로 주의 필요)

* 이동규: 보증금 34,000,000원, 차임 500,000원, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(이동규): 보증금 50,000,000원, 차임 500,000원, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(이민경): 보증금 125,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 이민혁: 보증금 33,000,000원, 차임 400,000원, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(이상규): 보증금 40,000,000원, 차임 500,000원, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(이우혁): 보증금 125,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 이주현: 보증금 136,500,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임규성: 보증금 220,000,000원, 차임 130,000원, 대항력 없음.

* 전수빈: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음. (보증금 및 차임이 없어 특별한 권리 주장 가능성이 낮으나, 금액 미상이므로 주의 필요)

* 정가영: 보증금 34,000,000원, 차임 500,000원, 대항력 없음.

* 정가영: 보증금 50,000,000원, 차임 450,000원, 대항력 없음.

* 정해슬: 보증금 50,000,000원, 차임 500,000원, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(최민숙): 보증금 147,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(최준호): 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(최준호): 보증금 115,500,000원, 차임 0원, 대항력 없음. (1차 보증금 증액분 5,500,000원)

* 주택도시보증공사(한소영): 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(한윤형): 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(허지혜): 보증금 240,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 황보솔: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음. (보증금 및 차임이 없어 특별한 권리 주장 가능성이 낮으나, 금액 미상이므로 주의 필요)

* 주택도시보증공사(이상민(개명전 이우혁)): 보증금 136,500,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 차재성: 보증금 143,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 최윤정: 보증금 125,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 최준호: 보증금 125,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 최준호: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 최준호: 보증금 115,500,000원, 차임 0원, 대항력 없음. (1차 보증금 증액분 5,500,000원)

* 최희숙: 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 홍근영: 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

4. 상권분석

4.1. 입지적 강점

수원시청역 인근 중심상업지역에 위치하여 유동인구가 많고, 다양한 편의시설 및 공공기관 접근성이 우수합니다.

주변에 주거 단지와 상업 시설이 혼재되어 있어 오피스텔로서의 잠재력도 높습니다.

수원KBS센터 등 문화시설과 인접하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 경쟁 환경

인근에 다수의 오피스텔 및 주거 시설이 존재하여 경쟁이 있을 수 있으나, 역세권 중심 입지는 경쟁 우위를 점할 수 있는 요소입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

수원시청, 인계동행정복지센터 등 행정기관 이용이 편리합니다.

주변에 다양한 상업시설, 은행, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육 및 문화

주변에 대규모 아파트 단지들이 있어 주거 편의성을 갖추고 있으며, 수원KBS센터와 같은 문화 시설도 인접해 있습니다.

5.3. 교통

지하철 1호선 수원시청역 및 다수의 버스 노선을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 규모

본건의 총 담보 채권액(약 98억 6천 7백만원)이 감정가(약 80억 1천 8백만원)를 초과하는 것으로 파악됩니다. 이는 낙찰 후 잔여 채무 발생 가능성을 시사하며, 시장 상황에 따라 경매가가 조정될 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제약

비행안전구역(전술), 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 건축 행위나 재개발 시 제약사항이 발생할 수 있습니다. (단, 현황 오피스텔 건물의 직접적인 문제점은 아닐 수 있음)

6.3. 다수의 임차인

비록 대항력 없는 임차인들로 구성되어 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 특히 보증금 0원인 임차인(이단비, 전수빈, 황보솔 등)의 경우, 명도 진행 시 관련 절차를 신중하게 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청 인근의 역세권 중심상업지역에 위치하여 입지적 장점이 매우 뛰어난 오피스텔입니다. 교통, 편의시설, 행정기관 접근성이 뛰어나며, 다양한 임대 수요가 예상됩니다. 건물 자체는 철근콘크리트 구조의 9층 건물로, 적절한 관리 상태가 유지된다면 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

다만, 총 담보 채권액이 감정가를 상회하고 있어 경매 진행 과정 및 낙찰가에 대한 신중한 접근이 필요합니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 절차는 철저히 준비해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 수원시청역 도보 거리, 중심상업지역의 높은 유동인구 및 접근성.

* 안정적인 임대 수요: 직장인, 대학생 등 배후 임대 수요 풍부.

* 향후 시세 상승 기대: 수원시 개발 계획 및 중심지로서의 가치 상승 가능성.

* 낮은 인수 부담: 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 8,018,000,000원 대비 총 담보 채권액(약 98억 6천 7백만원)이 높은 편입니다. 이는 채권 회수율을 고려한 낙찰가 결정이 중요함을 의미합니다.

일반적인 경매에서는 감정가의 80~90% 수준을 고려할 수 있으나, 본건의 높은 채무 규모를 감안할 때 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황에 따라 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 시세 및 개별 오피스텔 호실의 매매가를 전체 건물 규모로 환산한 시장 가치에 대한 추가적인 면밀한 분석이 요구됩니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 채권 규모와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 아래와 같은 범위를 제안합니다.

범위: 65억 원 ~ 75억 원

본 입찰가 범위는 현재까지 제공된 정보와 일반적인 경매 투자 원칙에 따른 추정치이며, 실제 경매 참여 시에는 반드시 전문가와 상담하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

(참고: 본 물건의 개별 호실 시세 및 전체 건물 규모에 대한 정확한 시장 가치 분석은 추가적인 조사와 외부 시세 자료 조회가 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.