나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1352 [1] 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 14층1416호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신화 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 ""운암고등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트
단지, 오피스텔, 각급학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

대상빌딩까지 차량을 통한 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 '오산역'이
소재하는 등 대중교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 14층 1416호로서
외벽 : 석재붙임등 마감등
내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 업무시설(오피스텔), 문화 및 집회시설
(영화관), 판매시설, 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 대로2류(폭30m~35m), 남측으로 소로1류(폭10m~12m)의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭30m~35m)(주간선도로)(접합),
소로1류(폭10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원일중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(원일초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 토지에 관하여 별도 등기 있으나 본건 부동산은 해당 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1352 (1)

소재지: 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 14층1416호

용도: 오피스텔

감정가: 100,000,000원

토지면적: 8.04㎡ (약 2.43평)

건물면적: 24.03㎡ (약 7.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 토지에 관하여 별도 등기 있으나 본건 부동산은 해당 없음

2. 입지조건

본건은 경기도 오산시 원동 소재 운암고등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 오피스텔, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통입니다. 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 '오산역'이 소재하여 대중교통 여건은 무난합니다. 북측으로는 대로2류(폭 30m~35m), 남측으로는 소로1류(폭 10m~12m)의 포장도로에 접해 있어 교통 접근성이 양호합니다.

해당 지역은 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있어 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

본건은 신한은행 근저당권(접수일자 2021-09-07, 채권최고액 93,600,000원)을 말소기준권리로 하여 임의경매가 개시된 물건입니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리인 임의경매개시결정(수원지방법원 2025타경1352) 등은 소멸될 예정입니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대관계는 미상으로, 보증금이 없더라도 실제 점유자가 존재할 가능성이 있으며, 이 경우 명도 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

토지에 관하여 별도 등기가 있으나 본건 부동산(집합건물)과는 해당이 없는 것으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 르마레시티는 오피스텔, 영화관, 판매시설, 근린생활시설 등이 복합된 건물입니다. 주위에는 아파트 단지와 각종 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖춘 지역입니다. 운암고등학교 등 학교 시설이 인근에 위치하며, 오산역 상권을 이용하기에도 편리한 입지입니다.

5. 생활정보

본건은 2019년 9월 25일에 사용 승인된 15층 건물 중 14층에 위치한 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 외벽은 석재붙임, 내벽은 몰탈위 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미상 임대 관계: 인수 보증금이 0원이라도, 실제 임차인이 존재할 경우 명도에 따른 시간 및 비용 발생 위험이 있습니다.

* 비행안전구역 지정: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전구역으로 지정되어 있어 향후 건축물의 증개축, 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 감정가와 시세 괴리: 감정가(1억원)가 최근 거래가(8,100만원~8,500만원) 대비 높게 책정되어 있어, 경매 낙찰가가 과도하게 높을 위험이 있습니다.

7. 종합 의견

본건 오피스텔은 신축 연차가 짧고(2019년 준공) 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지에 위치하고 있습니다. 그러나 감정가와 실거래가 간의 시세 차이가 크고, 임대 관계가 불분명하다는 점은 주의가 필요합니다. 비행안전구역 지정으로 인한 개발 제한 가능성 또한 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 교통 접근성: 오산역(지하철 1호선) 및 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 입지조건: 주거 및 소규모 업무용으로 적합한 혼합 상권에 위치합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(24.03㎡)의 오피스텔은 2025년 11월 8,500만원, 2026년 4월 8,310만원에 거래되었습니다. 14층이라는 점을 감안할 때, 현재 시세는 8,500만원 내외로 판단됩니다. 감정가 1억원과의 격차를 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 8,500만원에서 9,000만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

실거래가 평균 (24.03㎡ 기준): 약 8,400만원

보수적 시세 반영: 8,500만원 ~ 8,800만원

감정가 대비 고려: 8,500만원 ~ 9,000만원

현 시세 및 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 8,500만원에서 9,000만원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 낙찰 희망가는 8,800만원 수준을 목표로 설정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.