나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1349 [1] 경기도 화성시 봉담읍 왕림리 254-4 에이동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤민준 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 봉담읍 왕림리에 소재하는‘수원가톨릭대학교' 동측 인근에 위치하며
주변은 다세대주택, 단독주택, 종교시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하고 남동측으로 국도43번이 위치하며 인근에 버스정류장이
소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

알,씨조 및 벽돌조 슬래브지붕 4층 다세대주택 내 4층 401호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호: 샷시 창호 마감

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(별첨 ""건축물현황도"" 및 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 지상주차장설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 외부공도와 연결됨

토지이용계획 및 제한상태

왕림리 254-4 :자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2018-03-30)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1349 (1)

소재지: 경기도 화성시 봉담읍 왕림리 254-4 에이동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 113,000,000 원

토지면적: 50.04㎡ (약 15.14평)

건물면적: 88.50㎡ (약 26.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

토지이용계획: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2018-03-30)(전부제한구역), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역, 성장관리권역

주요 권리 사항: 말소기준권리인 국민은행의 근저당(59,400,000원)이 있으며, 수원지방법원의 임의경매 개시 결정으로 진행 중입니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 봉담읍 왕림리에 소재하며, '수원가톨릭대학교' 동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 종교시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경으로서의 여건은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건 단지까지 차량으로의 접근이 가능하며, 남동측으로 국도43번이 위치하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 환경도 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 등기부상 을3, 접수일자 2016-12-09, 국민은행 근저당 59,400,000원입니다.

말소 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다. 지상권의 존재 및 그 내용에 따라 낙찰자가 인수해야 할 부담이 발생할 수 있으므로, 상세 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 임대 관계는 미상이며, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 방문 시 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 상업 시설: 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

수요 특성: 인근에 수원가톨릭대학교가 위치하여 학생 및 교직원 등 고정적인 임대 수요가 예상되며, 주변 다세대 주택 밀집 지역으로서의 주거 수요도 존재합니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 다세대주택 밀집 지역에 속하며, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

편의시설: 근린생활시설 및 주변 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교육 시설: 수원가톨릭대학교가 인근에 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 시설과의 연관성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대차 관계 불확실성: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원인 점은 잠재적인 명도 리스크로 작용할 수 있습니다. 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

토지이용계획상의 제한: 본건 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 속해 있어 향후 건축이나 개발 행위에 있어 일부 제한이 따를 수 있습니다.

건물 노후도: 유사한 주소지(왕림리 254-4)의 광성빌라가 1994년식 건물로 확인되는 점을 미루어 볼 때, 본건 역시 상당한 노후도가 있을 것으로 예상됩니다. 이에 따라 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

권리 사항: 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 가능성이 언급되어 있어, 인수 여부에 대한 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 봉담읍 왕림리에 위치한 다세대주택으로, 수원가톨릭대학교 인근에 자리하고 있어 배후 수요가 기대되는 곳입니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준입니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 임대 관계 미확인 및 토지 이용계획상의 제한, 건물의 노후도 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

대학교 인근 입지로 인한 안정적인 임대 수요 기대.

토지와 건물을 일괄 매각으로 취득하여 소유권 확보 용이.

말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적음.

1.8. 시세 분석

제공된 JSON 데이터의 거래 금액(2250만원, 730만원)은 본건 물건의 감정가(1억 1300만원) 및 건물 면적(88.50㎡)과 비교 시 매우 현저히 낮아, 직접적인 비교 가치가 떨어지는 것으로 판단됩니다. 해당 거래들은 특수한 사정(예: 지분 거래, 매우 오래된 건물, 특수관계인 간 거래 등)이 반영되었을 가능성이 높습니다.

최근 검색 결과, 본건과 동일한 주소지(경기도 화성시 봉담읍 왕림리 254-4)의 광성빌라 전용 61㎡(약 18.45평)가 2024년 8월 19일 6,500만원에 실거래된 사례가 있습니다. 이는 본건 건물의 건축 연도(1994년)와 유사한 조건입니다.

본건 건물의 면적은 88.50㎡(약 26.77평)으로, 위 실거래 사례(61㎡, 약 18.45평)보다 약 45% 넓은 면적을 가지고 있습니다. 동일 건물 내 면적 차이를 고려하여 시세를 추정하면, 6,500만원(61㎡ 기준) * (88.50㎡ / 61㎡) ≈ 94,300,000원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다. 이는 해당 건물의 시장 거래 가치가 감정가(1억 1300만원)보다 낮을 가능성을 시사합니다.

주변 지역의 신축 빌라 분양가는 전화 문의 또는 1억원 이상으로 예상되나, 이는 본건과 직접적인 비교 대상이 아닙니다.

종합적으로 볼 때, 본건의 실질적인 시장 가치는 약 9,000만원 ~ 9,500만원 범위 내로 판단됩니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 1억 1300만원

직접 비교 가능한 실거래가(동일 건물, 소형 면적): 6,500만원 (2024년 8월)

실거래가 기준 추정 시장가치: 약 9,430만원

위 시세 분석 결과를 바탕으로, 경쟁 입찰 상황 및 경매 물건의 특수성을 고려할 때, 보수적인 접근으로는 감정가 대비 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 9,000만원 ~ 10,000만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

* 현장 조사 및 권리 관계(특히 지상권)에 대한 최종 확인 후 입찰가 산정 필요.

* 유사 물건의 최신 실거래 사례 및 주변 시세를 지속적으로 모니터링해야 함.

* 본건의 임대 관계 미상인 점에 따른 명도 비용 및 시간을 고려하여 입찰가에 반영.

주변 지역의 혐오시설에 대한 조사 결과, 경기도 화성시 봉담읍 왕림리 254-4 인근에 특별히 보고된 유해하거나 혐오스러운 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역에 포함되어 있어 관련 시설의 존재 가능성은 배제할 수 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.