나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1351 [1] 경기도 화성시 오산동 977-3 동탄역스타디움블루 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오 · 평가일 2025.06.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 오산동 소재 ""SRT 동탄역"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 기차역이 소재하여 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 중 제2층 제201호 ~ 제205호 총 5개호 로서

외벽: 돌붙임 및 페어글래스 등
내벽: 몰탈위 페인팅, 타일붙임 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 기준시점 현재 경계벽을 대부분 철거하여 내부공사가 진행되다 중단된 상태로 보임.(후첨 ""내부구조도"" 및 ""사진용지"" 참조)

설비내역

천장매립식 시스템 냉난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 18미터의 포장도로에 접하고, 북측 및 동측으로 폭 약 12미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 중로2류(폭 15m~20m)(일반도로, 동탄2지구)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각.
2.공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현재 경계벽을 대부분 철거하여 내부공사가 진행되다 중단된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1351 (1)

소재지: 경기도 화성시 오산동 977-3 동탄역스타디움블루 2층201호

용도: 근린상가

감정가: 4727000000원

토지면적: 84.20㎡ (약 25.47평)

토지지분: 84.197㎡ (약 25.47평)

건물면적: 346.33㎡ (약 104.79평)

건물지분: 346.331㎡ (약 104.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 1.일괄매각. 2.공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현재 경계벽을 대부분 철거하여 내부공사가 진행되다 중단된 상태임.

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 오산동에 위치하며, SRT 동탄역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. SRT 동탄역은 수도권 광역급행철도 A노선(GTX-A)과도 연결되는 복합환승센터로서, 국내 최초의 지하 고속철도 역사로 계획 초기부터 교통의 요지로 주목받아왔습니다. 주위는 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 차량 접근이 용이하며 인근에 버스 정류장 및 기차역이 소재하여 전반적인 교통 여건이 우수합니다.

* 주변 교통

- SRT 동탄역 (SRT, GTX-A) 및 예정된 동탄인덕원선, 동탄 도시철도 등 트리플 역세권 형성 가능

- 인근에 버스 정류장이 다수 소재하여 대중교통 이용이 편리함

* 주변 환경

- 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집한 지역

- 동탄2신도시 시범단지 지역에 위치

3. 권리분석

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 본 건의 말소기준권리는 2023년 4월 26일 접수된 신한은행의 근저당권(을1)입니다. 이는 경매로 인해 소멸될 권리에 해당합니다. 기타 가압류, 압류, 신탁 등기 말소 내역도 확인되며, 매각으로 인해 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용 확인이 필요합니다. 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

* 등기부 요약

- 말소기준권리: 신한은행 근저당 (2023-04-26)

- 말소 예정 권리: 신한은행 근저당, 동화성세무서장 근저당, 대아신용협동조합 가압류, 화성시 압류 등

- 미확인 권리: 지상권 (물건명세서 상 기재)

- 임차인 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 동탄역 일대는 동탄2신도시의 핵심 상업 및 교통 중심지입니다. SRT 동탄역을 중심으로 롯데백화점 동탄점, 타임테라스 등 대형 상업시설과 다양한 프랜차이즈, 업무시설, 주거시설이 복합적으로 형성되어 있습니다. 특히 동탄역 광역비즈니스콤플렉스(광비콤)는 SRT 동탄역을 배후로 활발한 상권이 형성될 것으로 기대되었으나, 일부 상가에서는 높은 분양가와 대형 유통시설 입점 집중으로 인한 공실 문제가 제기되기도 합니다. 본 건은 근린상가로서, 주변의 아파트 단지 및 업무시설 종사자들을 배후 수요로 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다. 또한, 향후 GTX-A 노선 외 동탄인덕원선, 동탄 도시철도 등 추가적인 교통망 확충은 유동인구 증가에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

동탄역 일대는 신도시 개발에 따라 주거, 상업, 교통 인프라가 체계적으로 구축되고 있습니다. SRT 동탄역 지하에는 대형마트, 서브웨이, 파리바게뜨, 약국 등 다양한 편의시설과 편의시설이 입점해 있어 이용이 편리합니다. 또한, 역 주변에는 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 환경이 양호하며, 업무시설 또한 조성되어 있어 직주근접의 이점도 있습니다. 다만, 본 건의 경우 내부 공사가 중단된 상태이므로, 직접적인 편의시설 이용은 어려운 상황입니다.

* 주변 시설

- SRT 동탄역 내 편의시설 (마트, 식당, 카페 등)

- 인근 아파트 단지 및 업무시설

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 본 건의 현재 이용 상태입니다. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도이나, 현재 경계벽이 대부분 철거되어 내부 공사가 중단된 상태로 파악되었습니다. 이는 물건의 즉각적인 사용이나 임대에 제약을 줄 수 있으며, 복구 및 인테리어 비용이 상당 부분 발생할 수 있습니다. 또한, 유동화 물건 및 공동담보 물건으로서 추가적인 권리 관계나 특수 사항이 존재할 수 있으므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 주요 리스크

- 내부 공사 중단 및 철거 상태로 인한 복구 비용 발생

- 미상인 임대차 관계 (인수 보증금 0원 명시)

- 유동화 물건, 공동담보 물건 관련 추가 확인 필요

7. 종합 의견

본 물건은 SRT 동탄역이라는 탁월한 입지 조건과 향후 교통망 확충 잠재력을 가지고 있다는 점에서 주목할 만합니다. 인근 지역은 주거 및 상업시설이 밀집하여 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 그러나 현재 내부 공사가 중단된 상태로 사용이 불가능하며, 이에 따른 상당한 복구 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 지상권 등 소멸되지 않는 권리에 대한 최종 확인이 필요합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 적극적인 투자보다는 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: SRT 동탄역이라는 수도권 주요 교통 허브에 인접하여 미래 가치 상승 기대

* 풍부한 배후 수요: 대규모 아파트 단지와 업무시설이 밀집한 지역에 위치

* 복합 상권 잠재력: 향후 교통망 확충에 따른 유동인구 증가 및 상권 활성화 기대

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 47억 2700만 원을 기준으로, 물건의 현재 상태(내부 공사 중단, 복구 필요)와 권리 관계, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로 보증금 관련 부담은 없습니다. 다만, 내부 복구 비용, 리모델링 비용, 추가 권리 확인 비용 등을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 실제 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 공사 중단 상태의 복구 예상 비용, 유사 물건의 최근 실거래가 및 공실률, 향후 상권 변화 가능성 등에 대한 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.