나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2472 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-41 김포더럭스나인오피스텔 에이동 2층245호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성감정 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '양촌역(김포골드라인)' 북동측 인근에 위치하며, 주위는
동류형의 업무시설 및 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은
무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있으며, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 10층 건물 내 제2층 제245호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅, 강화유리 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 마감.
창호 : 새시샷시창 등.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비, 엘리베이터, 화재 탐지 및 경보기, 소화전 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 23미터, 북측으로 약 12미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류
(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(저촉), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,
철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)
<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경2472 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-41 김포더럭스나인오피스텔 에이동 2층245호

용도: 오피스텔

감정가: 109,000,000원

면적:

토지면적: 6.09㎡ (약 1.84평)

토지지분: 6.09㎡ (약 1.84평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.60㎡ (약 6.53평)

건물지분: 21.6㎡ (약 6.53평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

건물 정보:

건축연도: 2020년

건물명: 김포 The럭스나인 오피스텔 A동

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 10층 건물 내 제2층 제245호

전용면적: 21.60㎡

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '양촌역(김포골드라인)' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 업무시설 및 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난합니다.

* 교통상황:

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있으며, 대중교통사정은 보통입니다. 양촌역(김포골드라인)이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 도로상황:

본건 서측으로 약 23미터, 북측으로 약 12미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

을1 근저당권 (하나은행, 2020-02-11, 91,200,000원)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-09-13

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액:

91,200,000원 (하나은행 근저당권)

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설 현황:

본건은 김포한강신도시 내 구래동 지역으로, 주변에 동류형의 업무시설, 아파트, 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 이마트, 메가박스 등 생활편의시설이 밀집된 중심상업지구도 가깝습니다.

* 상권 특성 및 잠재력:

양촌역(김포골드라인) 역세권에 위치하며, 김포한강신도시는 분당급 규모의 신도시로 개발 중에 있어 미래 가치 상승이 기대됩니다. 구래동 복합환승센터(예정) 등 개발 호재가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설:

단지 주변으로 녹지공간이 풍부하며, 수변공원, 나비공원, 은여울공원 등을 이용할 수 있습니다. 또한, 김포한강신도시 호수공원도 이용 가능합니다. 구래역과 양촌역 인근으로 다양한 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건물 구조 및 설비:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 10층 건물 내 제2층 제245호로서, 외벽은 몰탈위 페인팅, 강화유리 마감이며, 내벽은 벽지 및 타일 마감입니다. 창호는 새시샷시창 등입니다. 상·하수도시설 및 난방, 위생설비, 엘리베이터, 화재탐지 및 경보기, 소화전 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 특성:

유동화 물건으로, 특정 금융 상품과 연계된 물건이므로 매각 절차 및 권리 관계 변동 가능성에 유의해야 합니다.

* 공실 위험:

김포한강신도시 내 업무시설 공급량이 많아 잠재적인 공실 위험이 존재합니다.

* 기타:

임대 관계는 미상으로, 명도 시 추가적인 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있습니다. (대항력 없는 임차인이지만, 보증금 0원이므로 별도 인수 부담은 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 위치한 김포더럭스나인 오피스텔로, 김포한강신도시 내 핵심 입지에 자리하고 있습니다. 양촌역(김포골드라인) 역세권으로서 교통이 편리하며, 주변 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 건물은 2020년에 준공된 신축급 오피스텔로, 관리 상태 및 내부 시설이 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 별도의 인수 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 유동화 물건이라는 특수성과 지역 내 공급 물량 증가로 인한 공실 위험은 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 더블 역세권(예정) 인접: 김포골드라인 양촌역, 구래역 인근으로 향후 교통 편의성 증대 기대.

* 김포한강신도시 개발 프리미엄: 신도시 개발 계획에 따른 지역 가치 상승 기대.

* 소형 면적: 1~2인 가구 수요층 확보 용이.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 2월 13일 2층 오피스텔이 50,000,000원에, 2026년 4월 8일 3층 오피스텔이 52,000,000원에 거래되었습니다. 이 정보에 따르면 평당 약 234만 원 수준으로 분석됩니다.

* 감정가 및 예상 입찰가:

본건의 감정가는 109,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 시세(50,000,000원 ~ 52,000,000원)와 감정가 사이에 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 해당 거래들이 특수 거래이거나, 제공된 데이터의 한계일 수 있습니다.

통상적인 경매 물건의 경우, 감정가를 기준으로 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 경우가 많습니다. 이를 감안할 때, 76,300,000원 ~ 87,200,000원 선에서 입찰가격을 고려해볼 수 있습니다.

하지만, 제공된 매매 정보에 따른 실제 시장 가격이 현저히 낮을 가능성도 배제할 수 없으므로, 본 물건의 낙찰을 위해서는 현장 방문을 통한 철저한 시세 조사와 함께 주변의 유사 물건 거래 사례, 임대 수요 등을 다각적으로 분석하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 주의사항:

제공된 JSON 매매 데이터와 감정가 간의 큰 차이를 반드시 인지하고, 면밀한 추가 조사를 통해 합리적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.