나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33737 [1] 경기도 김포시 통진읍 고정리 261-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주 · 평가일 2025.06.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

ㅁ 본건 위치
경기도 김포시 통진읍 고정리 소재 '고정2리마을회관' 북동측 인근에 소재함
ㅁ 주위 환경
소규모 공장 밀집지대임

교통상황

ㅁ차량접근여부 : 접근 가능함
ㅁ대중교통여건 : 다소 불편함
- 버스 : 인근 간선도로(고정1로) 변으로 버스 정류장 소재함

형태 및 이용상태

ㅁ토지형태 : 기호1(부정형), 기호8,9(사다리형)
ㅁ이용상황 :
- 기호1,8,9[제2종근린생활시설(제조업소)] 건부지로 이용중임
- 기호 6,7: 현황 도로임

인접 도로상태

ㅁ세로의 본건 도로(기호6,7)와 접함

토지이용계획 및 제한상태

ㅁ기호1:계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역), 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역7m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.
ㅁ기호6:계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역), 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역7m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.
ㅁ기호7:계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역), 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역7m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다
ㅁ기호8:계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역), 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.
ㅁ기호9:계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역), 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

제시목록 외의 물건

ㅁ 기호1 지상에 건물 소재(사진 참조)함

공부와의 차이

ㅁ 해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅁ 임대관계 : 미상
ㅁ 기타 : 없음

건물감정평가요항표

건물의 구조

○ 기호2,3,4,5
일반철골구조 준불연판넬지붕 단층 건물로서
외부마감: 샌드위치판넬 마감
내부마감: 샌드위치판넬 마감
창호마감: PVC 새시 등

이용상태

○기호2,3,4,5: 제2종근린생활시설(제조업소)(건축물대장기준)

설비내역

○ 기본적인 위생 및 급배수설비 등

부합물 및 종물

○ 지적도, 건물개황도 및 사진 참조

공부와의 차이

○해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대내역 : 미상

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록 6, 7. 토지는 지분매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부천지원 2025타경33737 (1)

1.2. 소재지

경기도 김포시 통진읍 고정리 261-3

1.3. 용도

공장

1.4. 감정가

5,877,368,920원

1.5. 토지 면적 및 지분

총 토지 면적: 7283.00㎡ (약 2206평)

매각 대상 토지 지분: 6839㎡ (약 2069평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.6. 건물 면적 및 지분

총 건물 면적: 2642.06㎡ (약 799평)

매각 대상 건물 지분: 2642.06㎡

건물 제시외 면적: 789.40㎡

1.7. 매각 대상

토지 지분 / 건물 전체 매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.10. 특이사항 및 주의사항

* 중복병합사건, 대항력 있는 임차인, 유동화물건, 공동담보, 지분매각

* 주의사항: 일괄매각 (제시외 건물 포함), 목록 6, 7 토지 지분 매각

1.11. 입지조건

1.11. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 고정리 소재 '고정2리마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공장 밀집지대입니다.

1.11. 2. 교통 상황

* 차량 접근은 가능합니다.

* 대중교통 여건은 다소 불편한 편입니다. 인근 간선도로(고정1로) 변으로 버스 정류장이 소재합니다.

1.11. 3. 토지 형태 및 이용 상태

* 토지 형태: 기호1(부정형), 기호8,9(사다리형)입니다.

* 이용 상황: 기호1,8,9는 제2종근린생활시설(제조업소) 건물 부지로 이용 중입니다. 기호 6,7은 현황 도로로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 세로의 본건 도로(기호6,7)와 접해 있습니다.

1.11. 4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역), 제한보호구역(전방지역:25km) 등에 해당합니다. 인허가나 토지 거래 전 반드시 관계 부서에 확인하시기 바랍니다.

1.12. 권리분석

1.12. 1. 등기부 현황 (토지 및 건물)

토지 및 건물 등기부상 모든 근저당권(우리은행, 주식회사강가의나무)은 말소 예정이거나 말소된 상태입니다. 최초 임의경매 개시 결정 등기(유아이제사십차유동화전문)는 말소 기준 권리보다 후순위로, 낙찰로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.12. 2. 임차인 현황

* (주)호텔리어쿡: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 사업개시일 2013-01-02, 대항력 있음.

* 주식회사호텔리어쿡 파산관재인 임대섭: 보증금 300,000,000원, 차임 1,500,000원, 사업개시일 2020-09-01, 배당신고일자 2025-08-18, 대항력 있음.

본 건의 경우, 두 임차인 모두 대항력이 있으나 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 배당 순위에 따라 변동될 가능성이 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

1.12. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 개요는 비고란에 기재되었으나 상세 내용은 생략되었습니다.

1.12. 4. 물건명세서 참고사항

* 일괄 매각이며, 제시외 건물 포함입니다.

* 목록 11 건물의 공부상 지붕 구조(철근콘크리트 슬라브)와 현황(일반철골구조 판넬지붕)이 상이합니다.

* 목록 6, 7 토지는 지분 매각입니다.

* 일부 제시외 건물은 건축물대장에 등재되지 않은 무허가 건축물일 수 있으며, 법적 검토가 필요합니다.

* 토지 지상의 쓰레기 적재함 및 스텐레스 적치물 등이 소재하고 있습니다.

1.13. 상권분석

1.13. 1. 지역 특성

본 물건은 김포시 통진읍 고정리의 소규모 공장 밀집 지역에 위치합니다.

1.13. 2. 접근성

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 지역입니다.

1.14. 생활정보

본 물건은 공장 용도로, 인근에 일반적인 생활 편의시설에 대한 정보는 부족합니다.

1.15. 잠재적 리스크

1.15. 1. 대항력 있는 임차인

두 명의 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 비록 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 배당 절차에 따라 낙찰자에게 인수될 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

1.15. 2. 토지 지분 매각

목록 6, 7 토지가 지분으로 매각되어, 소유권 행사에 제한이 있을 수 있습니다.

1.15. 3. 건물 공부와 현황 불일치

목록 11 건물의 지붕 구조가 공부와 상이하여 추후 재산권 행사 시 문제가 될 수 있습니다.

1.15. 4. 미등기 제시외 건물

제시외 건물 중 일부는 건축물대장에 미등재되어 있어, 건축법 위반 여부 및 철거 의무 발생 가능성이 있습니다.

1.15. 5. 토지 이용 제한

군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역 등으로 묶여 있어 향후 개발이나 용도 변경에 제약이 따를 수 있습니다.

1.15. 6. 복잡한 권리관계

중복 병합, 유동화 물건, 공동 담보 등 복잡한 권리 분석이 요구됩니다.

1.16. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 통진읍 고정리에 위치한 공장으로, 넓은 토지와 건물을 보유하고 있습니다. 지분 매각 토지, 대항력 있는 임차인, 건물 구조 불일치, 미등기 건물 등의 복합적인 리스크 요소를 가지고 있습니다. 하지만 성장관리구역 내에 위치하고 있어 향후 발전 가능성이 있으며, 토지 및 건물 면적이 상당하여 활용 가치가 높습니다. 이러한 리스크 요소를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

1.17. 투자 포인트

* 넓은 면적의 공장 부지 및 건물: 대규모 제조 시설 운영에 적합한 규모를 갖추고 있습니다.

* 향후 발전 가능성이 있는 성장관리구역 내 위치.

* 기존 근저당권은 모두 말소 예정으로, 권리 인수 부담이 적습니다.

1.18. 예상 입찰가

본 물건은 현재 감정가 5,877,368,920원으로 평가되었습니다. 예상 입찰가는 시장 상황, 본건의 다양한 리스크 요인(대항력 있는 임차인, 지분 매각 토지, 미등기 건물, 토지 이용 제한 등)과 인수되지 않을 것으로 예상되는 보증금 규모, 그리고 향후 재산권 행사 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.