나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2274 [1] 경기도 김포시 통진읍 서암리 244-11 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 서암리 소재 '서암초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 소규모공장, 근린시설, 농경지 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

북하향 완경사의 부정형 토지로서, 현황 '공업용' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 북측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모
든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2
사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역7m)<
군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(통진처리분
구)<하수도법>, <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거
래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도'에 도시한 바와 같이 제시외건물㉠~㉫이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1)은 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건으로서,
(사용승인일: 1988.07.16)

외벽: 페인트 마감,
창호: 알루미늄새시 창호임.

기호(2-2)는 경량철골조 경량판넬지붕 단층 건으로서,
(사용승인일: 1988.07.16)

외벽: 하부 시멘트블록쌓기 및 판넬 등 마감,
창호: 알루미늄새시 창호임.

기호(2-3)은 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로서,
(사용승인일: 1988.07.16)

외벽: 몰탈위 페인트 마감,
창호: 알루미늄새시 창호임.

기호(2-4)는 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로서,
(사용승인일: 1988.07.16)

외벽: 몰탈위 페인트 마감,
창호: 알루미늄새시 창호임.

기호(2-5)는 철골조 대골스레이트지붕(현황 '판넬지붕') 단층 건으로서,
(사용승인일: 1988.07.16)

외벽: 몰탈위 페인트 마감,
창호: 알루미늄새시 창호임.


기호(2-6)은 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건으로서,
(사용승인일: 1988.07.16)

외벽: 몰탈위 페인트 마감,
창호: 알루미늄새시 창호임.

기호(2-7)은 조적조 슬래브지붕 단층 건으로서,
(사용승인일: 1988.07.16)

외벽: 몰탈위 페인트 마감,
창호: 알루미늄새시 창호임.

기호(2-8)는 조적조 슬래브지붕 단층 건으로서,
(사용승인일: 1988.07.16)

외벽: 몰탈위 페인트 마감,
창호: 알루미늄새시 창호임.

기호(2-9)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건으로서,
(사용승인일: 1988.07.16)

외벽: 몰탈위 페인트 마감,
창호: 알루미늄새시 창호임.

기호(2-10)는 조적조 슬래브지붕 단층 건으로서,
(사용승인일: 1988.07.16)

외벽: 몰탈위 페인트 마감,
창호: 알루미늄새시 창호임.

기호(2-11)는 철골조 조립식판넬지붕 단층 건으로서,
(사용승인일: 1988.07.16)

외벽: 판넬 마감,
창호: 알루미늄새시 창호임.

기호(3-2)는 라멘조 슬래브지붕 지1층, 2층 건으로서,
(사용승인일: 1980.11.04)

외벽: 몰탈위 페인트 마감,
창호: 알루미늄새시 창호임.

기호(3-4)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 1층 건으로서,
(사용승인일: 1980.11.04)

외벽: 몰탈위 페인트 마감,
창호: 알루미늄새시 창호임.

기호(3-5)는 브럭조 스레트지붕(현황 '슬래브지붕') 단층 건으로서,
(사용승인일: 1980.11.04)

외벽: 몰탈위 페인트 마감,
창호: 알루미늄새시 창호임.

기호(3-6)은 브럭조 스레트지붕(현황 '슬래브지붕') 단층 건으로서,
(사용승인일: 1980.11.04)

외벽: 몰탈위 페인트 마감,
창호: 알루미늄새시 창호임.

기호(5)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건으로서,
(사용승인일: 1988.10.14)

외벽: 판넬 마감,
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

본건은 공히 '공장 및 부속건물'로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

①본건 건물의 공부상 소재지는 '서암리 244-1, 244-11'이나, 토지대장상 2003년 10월 14일
에 분할되어 현황 소재지는 '서암리 244-11'임.
②본건 건물중 기호(2-5)의 공부상 구조는 '대골스레트지붕'이나, 현황은 '판넬지붕'이며,
기호(3-6)의 공부상 구조는 '스레트지붕'이나, 현황은 '슬래브지붕'임.
③건물 등기사항전부증명서상 명칭과 건축물대장상 명칭이 상이함.
④기호(3-1, 3-3, 4-1, 4-2)는 '멸실'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상임.
②기호(2-1, 2-5, 2-6)은 벽체 구분 없이 이용 중임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서 참조)
-목록1. 토지는 목록2,3,4,5. 건물부지, 주차장 등으로 사용되는 것으로 보임
-정확한 지적 및 경계확인은 측량을 요함
-지상의 울타리 담장 바닥포장 외부수도시설 별도의 경제적 가치가 없는 조경수목 등은
거래관행 등에 따라 토지에 포함하여 감정평가 하였으며 데크 등은 건물에 포함하여 감정평가 하였으므로 참조 바람
-목록2내지5 건물의 등기사항전부증명서상 표제부의「소재지번, 건물명칭 및 번호」에는 ‘서암리 244-1, 244-11 제1호, 서암리 244-1, 244-11 제2호,서암리 244-1, 244-11 제3호, 서암리 244-1, 244-11 제5호’기재되어 있으나 이 사건 매각대상 건물의 토지 소재지는 서암리 244-11임(인접 토지 및 그 지상 건물 지번표시 ‘244-1’은 본건과 무관함)
-목록2내지5의 등기사항전부증명서상 소재지는 '서암리 244-1, 244-11' 토지대장상 2003.10.14. 244-1에서 분할되었고, 건축물대장이 2012.2.7. 분리되어 가동, 마동, 사동은 244-1(대지면적 10,211㎡)에 소재하고 분리전 나동(현 가동),다동(현 나동),라동(현 다동),바동(현 라동)은 244-11번지(대지면적 9,157㎡)에 소재함
-대장상 대장분리 전 분할 후
244-1,244-11 대지면적 19,386㎡ 244-1 대지면적 10,211㎡
가동 2층 공장 4,439㎡ 가동 2층 공장 4,439.76㎡
나동 1층 공장 2,904.67㎡ 나동 3층 경비실, 사무실 437.85㎡(분리전 마동)
다동 지하1층지상2층 공장 750.38㎡ 다동 분리전 사동
라동 1층 공장 479.75㎡ 244-11 대지면적 9,157㎡
마동 3층 경비실, 사무실 437.85㎡ 가동 분리전 나동
바동 1층 공장 315㎡ 나동 분리전 다동
사동 1층 공장 208㎡ 다동 분리전 라동
호기성접촉폭기방법 8㎡, 4㎡, 2㎡ 라동 분리전 바동
토지대장 상
244-1 토지에서 분할되어
244-11 9,157㎡
244-1 10.211㎡
'매각대상 나동, 다동, 라동, 바동'
-추후 건물분할을 원인으로 건물표시변경등기로 일치 가능할 것으로 보임
-목록2내지5의 등기사항전부증명서상 명칭과 건축물대장상 명칭이 상이하므로 경매진행시 참조 바람
-목록2중 일부(철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 공장 72㎡, 경량철골조 경량판넬지붕 단층 공장 233.16㎡, 철골조 대골스레트지붕 단층 공장 1188㎡, 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 공장 576㎡,철골조 조립식판넬지붕 단층 실험연구실 439.52㎡)는 중2층으로 이용중이나 중2층의 소유관계가 불분명하므로 경매 진행시 참조 바람
-목록2중 일부(철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 공장 72㎡,철골조 대골스레트지붕 단층 공장 1188㎡,철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 공장 576㎡)는 벽체 구분 없이 이용 중임
-목록3. 일부멸실[라멘조 슬래브지붕 단층 창고 46.70㎡, 라멘조 슬래브지붕 단층 옥탑(창고)8.40㎡]
-목록4. 멸실
-목록2.중 철골조 대골스레트지붕 단층 공장 1188㎡는 공부상 ‘대골스레트지붕’이나 현황은‘판넬지붕’ 이며 목록3중 일부 브럭조 스레트지붕 단층 식당,버너실 47.52㎡,브럭조 스레트지붕 단층 화장실 13.16㎡의 공부상 공히 ‘스레트지붕’ 이나 현황은 ‘슬래브지붕’ 임 (기타 자세한 사항은 감정평가서 참조)

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경2274 (1)

소재지: 경기도 김포시 통진읍 서암리 244-11

용도: 공장

감정가: 8,252,682,380원

토지면적: 9,157.00㎡ (약 2,770평)

건물면적: 4,449.80㎡ (약 1,346평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신한은행 (주OOOOOOOO)

1.2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 김포시 통진읍 서암리 소재 '서암초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 소규모 공장, 근린시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

도로: 북측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역 등에 해당하며, 이는 토지 이용에 제한을 줄 수 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 6월 13일 신한은행의 임의경매 개시 결정 (2025타경2274)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

채권 총액: 등기부상 채권 총액은 약 19,465,590,408원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. (주의 필요)

1.4. 상권분석

지역 특성: 농경지와 소규모 공장, 주거 및 근린시설이 혼재된 지역으로, 전형적인 외곽 공업지구의 상권 특성을 보입니다.

산업 연관성: 김포시의 산업단지 개발 계획과 연계 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주요 인근 시설: 본건 인근에는 서암초등학교가 위치하고 있으며, 주변은 농경지와 소규모 공장, 주거 및 근린시설이 혼재된 지역입니다.

지역 환경: 김포시 일부 지역에서는 공장 난개발로 인한 환경오염 문제가 제기된 사례가 있어, 지역 내 산업 활동과 관련된 환경적 요소를 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

건물 및 지번 오류: 건물 등기부등본 상의 명칭과 건축물대장 상의 명칭이 상이하며, 토지 소재지(244-1, 244-11)와 관련하여 혼동의 여지가 있습니다.

건물 현황과 공부 상 불일치: 일부 건물의 지붕 재질(슬레이트/판넬) 및 구조(벽체 구분 없음)가 공부와 다르게 현황이 파악되었습니다.

중2층 소유 관계 불분명: 일부 건물 중2층 부분의 소유 관계가 불분명하여 추가 확인이 필요합니다.

멸실 건물 존재: 일부 건물(목록3, 4)이 멸실된 것으로 확인되었습니다.

임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

지적 및 경계 확인: 정확한 토지의 지적 및 경계 확인을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다.

지역 산업 활동 관련 리스크: 김포시 일부 지역에서는 산업 활동으로 인한 환경 오염 문제가 제기된 바 있으며, 이는 지역 전반의 환경적 이슈로 간주될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 통진읍에 위치한 넓은 토지를 가진 공장 용지입니다. 다수의 건물이 포함되어 있으며, 일괄 매각으로 진행됩니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 건물 명칭 및 지번 관련 오류, 현황과 공부상의 불일치, 임대 관계 미상 등은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다. 넓은 면적과 공장 용도라는 점에서 잠재적인 가치가 있으나, 복합적인 현황 및 권리 상의 이슈로 인해 면밀한 현장 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

넓은 대지 면적: 9,157㎡ (약 2,770평)의 토지는 향후 활용 가치가 높습니다.

일괄 매각 조건: 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있어 절차상 이점이 있습니다.

산업 잠재력: 김포시의 지역 개발 계획과 연계하여 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

시세차익 기대: 권리상의 문제점을 해결하고 적절한 리모델링 또는 활용을 통해 시세 차익을 얻을 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 권리가 없으며, 감정가는 8,252,682,380원입니다.

현재까지 파악된 정보에 따르면, 복합적인 권리 및 현황 상의 이슈를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 낙찰될 가능성도 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사, 건물 상태 평가, 주변 시세 조사, 명도 가능성 분석 등이 추가적으로 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.