나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510083 [1] 인천광역시 옹진군 연평면 연평리 118-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천감정 · 평가일 2025.07.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 옹진군 연평면 연평리 소재 '연평면사무소' 북동측
인근에 위치하며, 주위는 창고, 잡종지 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 도서지역에 소재하여 대중교통
상황은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 평지인 토지로서 창고부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(모든축종제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한
허가구역임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

공부상 지목은 '답'이나, 현황은 창고부지 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-농지취득자격증명 제출 요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음).
-본건은 공부상 답이나, 현황은 가설건축물등이 축조되어 창고부지 등으로 이용중임.
-본건 지상에는 가설건축물 등 제시외 건물 3동이 소재함.
-향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음(2025.9.10.자 사실조회회신 참조).
-매각에서 제외하는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명, 제시 외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격은 67,015,000원임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510083 (1)

* 소재지: 인천광역시 옹진군 연평면 연평리 118-2

* 토지면적: 565.00㎡ (약 170.9평)

* 용도: 답 (현황: 창고부지)

* 감정가: 73,450,000원

* 매각대상: 토지 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

* 본건은 인천광역시 옹진군 연평면 연평리 소재 '연평면사무소' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 창고, 잡종지 등으로 이루어진 지역입니다.

* 본건까지 제반 차량의 접근은 가능하나, 도서지역에 소재하여 대중교통 상황은 불편한 편입니다.

* 본건은 부정형의 평지 토지로서 동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 본 경매 사건은 부동산강제경매로 진행됩니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2025년 6월 18일 접수된 강제경매(채권자: 양명숙, 채권액: 266,078,832원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 불분명합니다.

* 임차인 현황상 인수할 보증금은 없는 것으로 나타났습니다. (임대관계 미상)

4. 상권분석

* 본건은 창고 및 잡종지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 성장관리권역, 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.

* 상업 활동보다는 특정 용도(창고 등)에 적합한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 본건은 연평면에 위치하며, 인근에 연평면사무소가 있습니다.

* 도서지역 특성상 대중교통 이용이 불편할 수 있습니다.

* 주변 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 매각결정기일까지 제출하지 못할 경우 입찰 보증금을 반환받지 못합니다.

* 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 가설건축물 등이 축조되어 창고부지 등으로 이용 중입니다.

* 토지 지상에는 가설건축물 등 제시외 건물 3동이 소재하나, 이들은 매각에서 제외됩니다.

* 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있으며, 이는 추가적인 비용 발생 또는 행정적 제재로 이어질 수 있습니다. (2025.9.10.자 사실조회회신 참조)

* 매각에서 제외되는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 해당 권리가 추후 문제가 될 수 있습니다.

* 제시 외 건물 존재로 인해 본건 토지의 가격이 67,015,000원만큼 제한받는 것으로 평가되었습니다.

* 군사기지 및 군사시설 보호구역, 토지거래계약 허가구역 등으로 묶여 있어 향후 토지 이용 및 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 공부상 농지이나 현황은 창고부지로 이용 중이며, 가설건축물 등의 존재로 인해 농지취득자격증명 제출, 원상회복명령 가능성, 법정지상권 불확실성 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다.

* 매각에서 제외되는 제시외 건물이 상당한 가격 영향을 미치는 것으로 분석되었습니다.

* 도서지역이라는 지리적 특성 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 농지취득자격증명 발급이 가능한 경우, 현황 대로 창고 부지 등 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 연평면 일대의 토지 이용 현황 및 향후 개발 가능성을 면밀히 파악해야 합니다.

* 제시외 건물 및 관련 법정지상권 문제 해결 방안 모색 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가 산정은 본건의 잠재적 리스크, 유사 물건의 거래 사례, 향후 활용 방안에 따른 수익성 분석 등 추가적인 정보와 심층 분석이 필요합니다.

* 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.