나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510080 [1] 인천광역시 연수구 동춘동 943 동남아파트 107동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 동춘동 소재 ""인천서면초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 문화체육시설 및 자동차정류장 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 인천지하철 1호선 ""동막역"" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브위 아스팔트슁글지붕 15층 건물 내 제1층 제105호로서,
(사용승인일 : 1994.12.08.)

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 새시 창호 등 입니다.

이용상태

아파트로 이용중 입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 및 승강기 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약15미터, 북서측으로 노폭 약20미터, 동측으로 노폭 약27미터, 남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510080 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 동춘동 943 동남아파트 107동 1층105호

용도: 아파트

건물내역: 1994년 12월 08일 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물 중 1층 105호

감정가: 203,000,000원

토지면적: 53.84㎡ (약 16.29평)

건물면적: 52.14㎡ (약 15.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 연수구 동춘동 소재 "인천서면초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 아파트단지, 학교, 문화체육시설, 자동차정류장 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 인천지하철 1호선 "동막역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 양호한 편입니다.

인접 도로: 본건 북측으로 노폭 약 15미터, 북서측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 27미터, 남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획: 본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

채권자: 오

임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 12월 03일

* 확정일자: 2021년 12월 03일

* 배당신고일자: 2025년 07월 08일

* 대항력: 있음

등기부요약:

* 소유권보존: 1994-12-20 (동남주택산업주식회사)

* 소유권이전: 2002-03-14 (김장수), 2007-08-01 (박정윤)

* 압류: 2024-11-12 (국, 말소기준권리)

* 강제경매: 2025-06-19 (오선순, 157,432,590원)

권리분석 특이사항:

* 대항력 있는 임차인(오 )이 존재합니다. 해당 임차인은 전입일자 2021년 12월 03일로서 말소기준권리(2024년 11월 12일 압류)보다 선순위에 있어 대항력이 인정됩니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 미회수된 보증금은 낙찰자가 인수할 수 있습니다.

* 본 물건은 공동담보로 진행되고 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바 없습니다.

* 등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있으나, 이는 배당표상의 인수되는 채권액을 의미하며, 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당받지 못하는 금액은 별도 인수 가능성이 있음을 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변시설: 본 건은 인천서면초등학교 인근 아파트 단지 내에 위치하며, 주거지역의 일반적인 상권이 형성되어 있습니다.

최근 매매 정보 (2026년 6월~7월):

* 2026년 6월 11일: 23,600만원 (7층)

* 2026년 6월 06일: 22,900만원 (2층)

* 2026년 7월 14일: 24,800만원 (11층)

최근 전월세 정보 (2026년 5월):

* 보증금 2,000만원 / 월세 75만원 (9층)

* 보증금 17,000만원 / 월세 0원 (4층)

* 보증금 13,650만원 / 월세 0원 (5층)

아파트 정보: 해송마을동남아파트, 총 1350세대, 15층 규모입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 단지 내 및 인근 상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 인천서면초등학교가 도보 거리 내에 위치합니다.

교통: 인천지하철 1호선 동막역 및 다수의 시내버스 노선 이용이 편리합니다.

의료시설: 인근 종합병원 또는 병의원 이용 가능 (구체적인 위치는 지도 확인 필요).

주차: 1365대 주차 가능 (지상 12대, 지하 17대, 그 외는 총 주차대수 중 일부로 추정, 상세 내용은 단지별 관리 기준에 따름).

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 오 의 보증금 155,000,000원 중 배당받지 못하는 금액 발생 시 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 명도 협상 및 잔금 납부 시 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

건물 노후화: 1994년 준공되어 연식이 30년 이상 경과함에 따라, 향후 건물 유지보수 및 리모델링에 대한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

공동담보: 본 물건이 다른 부동산과 공동으로 담보되어 경매에 나온 경우, 해당 경매 절차의 진행 상황 및 결과가 본 물건의 매각가에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 연수구 동춘동에 위치한 동남아파트 107동 1층 105호로, 주변의 학군 및 교통 환경이 양호하여 안정적인 주거 지역에 속합니다.

최근 실거래가 기준으로 시세는 22,900만원에서 24,800만원 사이로 형성되어 있습니다.

가장 큰 특징이자 위험 요소는 대항력 있는 임차인 오 가 존재한다는 점입니다. 이 임차인의 보증금 155,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로 철저한 권리분석과 배당표 확인이 필수적입니다.

건물의 연식(1994년 준공)을 고려할 때, 향후 발생할 수 있는 유지보수 비용에 대한 준비도 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 인천지하철 1호선 동막역 및 다수의 버스 노선 인접으로 편리한 교통 환경을 제공합니다.

안정적인 주거 환경: 초등학교 등 교육시설과 아파트 단지 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

합리적인 시세: 최근 실거래가와 비교 시, 권리관계 명확화 후 접근 시 가격 메리트 확보 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 시세 평균: 23,766.67만원 (23,600만원, 22,900만원, 24,800만원의 평균)

감정가: 20,300만원

본 건의 경우, 대항력 있는 임차인 오 의 보증금 155,000,000원이 존재하며, 해당 보증금이 경매 절차를 통해 전액 회수되지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 배당 순위에 따른 것으로 추정되며, 임차인의 실질적인 인수 가능 보증금액은 반드시 확인해야 합니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하라는 지침에 따라, 현재 등기부상 명확히 인수되는 보증금이 없다는 전제 하에 시장 시세를 기준으로 산정합니다.

최근 매매 시세 평균인 약 23,766만원을 고려할 때, 감정가(20,300만원)보다 높게 형성되어 있습니다.

대항력 있는 임차인의 존재 위험을 감안하여, 시세 하한선인 22,900만원과 감정가인 20,300만원 사이에서, 철저한 권리 분석 및 명도 가능성, 향후 예상되는 수리비 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 임차인 인수 보증금 0원(합계 기준) 및 채권자(동시에 임차인)의 채권액 157,432,590원을 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 95%~105% 수준인 약 19,300만원 ~ 21,300만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다.

매우 중요: 임차인 오 에게 배당되는 금액을 파악하여, 인수 보증금의 정확한 액수를 확인한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 임차인과의 명도 협상이 원만하게 진행될 경우, 인수 부담이 줄어들 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.