나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510103 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 134-3 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우 · 평가일 2025.07.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 위락 및 숙박시설, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 주안역이 위치하는 등 제반 교통여건은 무난함.

형태 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 자루형의 토지로서 숙박시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2023-09-20)임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적도"" 및 ""건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콩크리트조 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로서,
외벽 : 치장벽돌 쌓기 등 마감.
내벽 : 페인팅 등 마감.
창호 : 컬러알미늄샷시 창호임.

이용상태

숙박시설로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적도 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 일반건축물대장에 위반건축물로 표기[2024-위반-053, 무단증축/옥상층/여관/조립식패널조/9㎡]되어 있음.

물건 비고

- 일괄매각, 제시 외 건물 매각대상 포함
- 일반건축물대장에 위반건축물로 표기(무단증축/옥상층/여관/조립식패널조/9㎡)되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 134-3번지에 소재한 숙박시설 경매 물건입니다. 사건번호는 인천지방법원 2025타경510103(1)이며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다. 감정가는 2,801,907,600원입니다. 토지는 345.30㎡(약 104.46평)이며, 건물 면적은 483.21㎡(약 146.17평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510103 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 134-3

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 2,801,907,600원

* 토지면적: 345.30㎡ (약 104.46평)

* 건물면적: 483.21㎡ (약 146.17평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중랑서부새마을금고 (등기부상 근저당권자)

* 특이사항: 위반건축물 등재, 제시 외 건물 포함 매각

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 주안역에서 남동측으로 인접해 있습니다. 주변은 위락 및 숙박시설, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 주안역이 위치하여 교통 여건이 무난한 편입니다. 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 자루형이며, 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 위치: 주안역 남동측 인근

* 주변 환경: 위락, 숙박, 주택, 근린생활시설 혼재

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 및 주안역 이용 가능

* 토지 형태: 자루형, 등고 평탄

* 도로 접면: 남측 폭 약 8미터 포장도로

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로, 말소기준권리인 중랑서부새마을금고의 근저당권(을12, 2022.04.29.) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부등본 상 소유권 이전, 신탁 말소, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리 변동이 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 대상입니다.

* 말소기준권리: 중랑서부새마을금고 근저당권 (을12, 2022.04.29.)

* 소멸 권리: 본 건 경매 신청 채권자(중랑서부새마을금고)의 근저당권, 가압류, 압류 등 제반 권리

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 백

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 15,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-04-23

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025-09-15

* 대항력: 없음

* 임차인: 주 *, 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-06-22

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주안역을 중심으로 형성된 지역 상권 내에 위치하며, 인근에 유흥 및 숙박시설, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 잠재적인 고객층 확보에 유리합니다. 숙박시설(여관)로서 운영될 경우, 유동인구가 많은 역세권이라는 점이 긍정적입니다. 다만, 지역 내 경쟁 시설 현황 및 업종별 수요 변화 추이를 면밀히 파악해야 합니다.

* 주요 상권: 주안역 역세권

* 업종 분포: 숙박시설, 위락시설, 근린생활시설 등 복합

* 잠재 고객: 주안역 이용객, 지역 주민, 유동인구

1.4. 생활정보

본 물건은 교통 및 편의시설 접근성이 우수한 지역에 위치합니다. 주안역을 통해 인천 시내 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 인근에 다수의 버스 노선이 운행됩니다. 상업지역으로 분류되어 있어 각종 편의시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 생활 여건이 양호할 것으로 판단됩니다.

* 교통: 주안역 (지하철 1호선, 경인선), 다수 시내버스 노선

* 편의시설: 대형마트, 백화점, 병원, 은행 등 (주안역 인근 상업지구 내 위치)

* 교육시설: 인근 학군 및 교육기관 분포 확인 필요

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크 요인을 가지고 있습니다.

* 위반건축물: 일반건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다 (무단증축/옥상층/여관/조립식패널조/9㎡). 이는 시정명령, 이행강제금 부과, 건축물 사용 제한 등의 문제가 발생할 수 있으며, 추후 건축물대장 정비 및 관련 비용이 발생할 수 있습니다. 건물 제시 외 면적 28.50㎡ 역시 이러한 위반사항과 연관될 가능성이 있습니다.

* 이례적인 임차인 정보: 임차인 백 의 경우, 보증금 20,000,000원에 차임 15,000,000원으로 기재되어 있습니다. 월세 1,500만원은 매우 이례적으로 높은 금액으로, 실제 임대차 관계 및 해당 금액의 성격(월세, 일시불, 관리비 등)에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 확정일자가 없어 대항력은 없으나, 명도 진행 시 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 토지 이용계획상 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축, 개발, 용도 변경 등에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설 가능성: 주안역 인근 지역은 상업 및 유흥시설이 밀집한 지역으로, 일부 지역에 유흥업소 밀집 지역이나 기타 혐오시설이 존재할 수 있습니다. 이에 대한 구체적인 현황 파악 및 부동산 가치에 미치는 영향 검토가 필요합니다. (본건 물건지 직접적인 혐오시설 인접 여부는 현장 답사를 통해 확인해야 함)

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천의 주요 교통 요지인 주안역 인근에 위치한 숙박시설(여관)로서, 역세권이라는 분명한 입지적 강점을 가지고 있습니다. 감정가는 28억 원 수준입니다. 그러나 일반건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있으며, 제시 외 건물 면적도 존재하여 이에 대한 시정 및 정비 비용, 행정 절차 이행 부담이 예상됩니다. 또한, 임차인 백 의 차임 1,500만원이라는 비정상적인 정보는 면밀한 검토가 요구됩니다. 권리 관계상 인수할 보증금은 없으나, 위반건축물 문제와 임차인 관련 불확실성을 신중하게 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 주안역 역세권의 안정적인 배후 수요와 유동인구 확보 가능성.

* 숙박시설로서의 활용 가치 및 지역 상권과의 시너지 효과 기대.

* 위반건축물 시정 및 정비를 통해 합법적 건축물로 전환 시 부동산 가치 상승 잠재력 보유.

* 역 주변 상권 활성화에 따른 미래 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

인수해야 할 임차인 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다. 예상 입찰가는 감정가 2,801,907,600원을 기준으로 하되, 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 건축물 위반 사항 시정 및 철거/원상복구에 소요되는 예상 비용.

* 임차인 백 의 실제 임대차 관계 확인 및 명도 진행 시 발생 가능한 비용.

* 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례 분석.

* 향후 해당 지역의 개발 계획 및 상권 전망.

본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 제시된 감정가와 추가적인 권리 분석, 현장 답사를 통한 건물 상태 및 위반 사항 확인, 법률 및 세무 전문가의 자문을 거쳐 최종 입찰가를 산정하시기를 권합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.