나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1268 [1] 인천광역시 서구 청라동 174-4 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안감정 · 평가일 2025.07.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 청라동 ""도담초등학교"" 북서측 방향에 소재하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등이
위치하고 전반적인 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건 인근까지 차량의 진출입 가능하며, 대중교통여건 등을 종합적으로 고려할 때, 전체적인 교통상황은
양호함.

형태 및 이용상태

일련번호1,2
등고평탄한 세장형 토지로서 현황 주상용임.

인접 도로상태

일련번호1,2
남측으로 노폭 약 8m내외의 현황 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1,2
제1종일반주거지역(2012-12-24) , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(인천
광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유
구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2012-09-17)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브 지붕 3층 건물
창틀 : pvc샷시 등임.

이용상태

1층 : 일반음식점으로 이용중임.
2,3층 : 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 냉난방설비 갖추었음.
기본적인 위생 급배수설비, 승강기 설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경1268 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 청라동 174-4번지 (신주소: 인천광역시 서구 청라루비로42번길 5-9)

용도: 다가구주택 (건축물대장상 주용도 단독주택, 현황 다가구주택)

건물명: 그레이스빌딩

건축 허가일: 2013년 5월 21일

사용 승인일: 2013년 11월 27일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕 3층 건물

특이사항: 유동화 물건

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 3,236,921,140원

토지 면적: 569.80㎡ (약 172.40평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 827.39㎡ (약 250.32평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 인천광역시 서구 청라동 도담초등학교 북서측에 위치하고 있으며, 주위에는 아파트 및 근린생활시설이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건 인근까지 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 여건 또한 종합적으로 고려할 때 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

대상 물건은 남측으로 노폭 약 8m 내외의 현황 도로에 접하고 있어 차량 접근 및 통행에 무리가 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등의 도시계획상 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 '을1' 근저당권(수산업협동조합중앙회, 2013년 8월 30일 접수)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매 절차는 일괄매각이며, 등기부상의 근저당, 임의경매, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸됩니다. 또한, 임차인 현황에서 '대항력 없음'으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 4,000,000원, 전입 2024-11-07, 확정 2025-05-12, 배당신고 2025-09-09, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-10-05, 확정 2022-09-15, 배당신고 2024-10-29, 대항력 없음.

* 문 : 보증금 230,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-04-11, 확정 2019-03-28, 배당신고 2025-07-25, 대항력 없음.

* 문 : 보증금 280,000,000원 (1차 보증금 증액분 50,000,000원 포함), 차임 0원, 전입 2019-04-11, 확정 2021-03-25, 배당신고 2025-07-25, 대항력 없음.

* 방 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-10-24, 확정 2024-09-24, 배당신고 2025-08-21, 대항력 없음.

* 안 : 보증금 30,000,000원, 차임 1,550,000원, 전입 2017-01-11, 확정 2025-05-30, 배당신고 2025-09-04, 대항력 없음.

* 안 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-04-29, 확정 2019-03-19, 배당신고 2025-07-24, 대항력 없음.

* 안 : 보증금 150,000,000원 (1차 보증금 증액분 30,000,000원 포함), 차임 0원, 전입 2019-04-29, 확정 2021-04-28, 배당신고 2025-07-24, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-10-24, 확정 2024-09-24, 배당신고 2025-08-21, 대항력 없음.

* 장 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-11-30, 확정 2023-11-30, 배당신고 2025-09-08, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 채권 총액

토지 등기부 채권 총액: 1,274,088,067원

건물 등기부 채권 총액: 1,774,088,067원

4. 상권분석

4.1. 건물 용도별 분석

건물은 1층 일반음식점, 2층 및 3층 다가구주택으로 이용되고 있어 상가와 주거가 복합된 형태를 띠고 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

물건지 인근에 다수의 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

도담초등학교가 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

(주변 지역 분석 결과, 대형마트, 병원, 관공서 등 주요 편의시설 접근성은 보통 수준으로 파악됩니다.)

5.3. 주변 시설

(주변 지역은 아파트 및 주거 밀집 지역으로, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 물건은 채권이 유동화된 자산으로, 채권 양수도 및 경매 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 건물 용도 혼재

1층 상가(일반음식점) 운영으로 인한 소음, 냄새 등 생활 민원 발생 가능성이 있으며, 다가구 주택과의 복합 이용으로 인한 주차, 관리상의 이슈가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 청라동에 위치한 다가구주택으로, 도담초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수합니다. 특히, 권리 분석 결과 인수되는 권리나 보증금이 없어 명도 및 권리관계가 비교적 명확한 점이 큰 장점입니다. 건물은 1층 상가와 2-3층 주택으로 구성되어 복합적인 수익 창출이 가능하며, 주변 환경 및 교통 여건 또한 양호합니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 상가와 주택의 혼재로 인한 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 모든 권리관계가 매각으로 소멸되어 인수되는 보증금이 전혀 없음 (인수 보증금 0원).

* 도담초등학교 인근의 우수한 입지 조건 및 양호한 교통 여건.

* 1층 상가와 다가구 주택을 통한 임대 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 3,236,921,140원이며, 인수되는 보증금이 0원이므로 이를 제외한 금액을 기준으로 입찰가를 고려할 수 있습니다. 다만, 본 물건의 최종적인 예상 입찰가는 현장 조사, 유사 물건 시세 비교, 임대 수익률 분석 등 면밀한 추가 분석을 통해 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.