나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1236 [1] 인천광역시 서구 검암동 669-10 하나리버뷰주건축물제1동 3층304호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 간재울초등학교 남동측 인근에 위치하고 주변은 동 유형의 연립, 다세대 및 단독주택 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 검바위역이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 5층 건물이며 사용승인일은 2022-11-26 임.
외벽 : 석재 마감 등
내벽 : 페인트, 벽지마감 등
창호 : 삿시창임.

이용상태

도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용중임.
(첨부 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방 설비, 승강기 설비 등

토지의 형상 및 이용상태

사디리형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 6m 정도의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1236 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 669-10 하나리버뷰주건축물제1동 3층304호

건물명: 하나리버뷰

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

사용승인일: 2022년 11월 26일

감정가: 362,000,000원

면적:

토지면적: 48.91㎡ (약 14.8평)

건물면적: 84.24㎡ (약 25.5평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 물건기본정보

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 검암동에 소재하는 하나리버뷰 연립주택 내 3층 304호입니다.

간재울초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변으로는 유사한 유형의 연립, 다세대, 단독주택 등이 소재하는 주택지대입니다.

건물은 2022년 11월 26일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 본건은 3층에 위치합니다.

토지는 사다리형으로 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중이며, 남동측으로 약 6m 도로에 접하고 있습니다.

교통 상황으로는 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 검바위역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리)에 속하며, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 6월 26일 접수된 농협은행 주식회사 근저당권입니다.

이하 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 소유권보존: 주식회사하나주택 (2022-12-09)

- 소유권이전: 이주은 (2023-06-26, 매매)

- 근저당: 농협은행주식회사 (2023-06-26, 297,000,000원) - 말소기준권리

- 가압류: 서민금융진흥원 (2025-01-06, 13,278,686원)

- 임의경매: 농협은행 (2025-06-20, 273,853,299원)

등기부채권 총액은 310,278,686원입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계는 현재 파악되지 않아 미상입니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 인근 지역의 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 1월 거래된 인천광역시 서구 검암동 636-12번지 풀하우스 101동(전용면적 30.72㎡, 3층)이 9,300만원에 거래되었습니다. 단위 면적당 약 302.7만원/㎡ 수준입니다.

- 2026년 1월 거래된 인천광역시 서구 검암동 645-5번지 몽베르타운하우스 2차(전용면적 72.87㎡, 3층)가 18,300만원에 거래되었습니다. 단위 면적당 약 251.1만원/㎡ 수준입니다.

- 2026년 1월 거래된 인천광역시 서구 검암동 616-1번지 뉴베스트(전용면적 62.67㎡, 4층)가 17,900만원에 거래되었습니다. 단위 면적당 약 285.6만원/㎡ 수준입니다.

본건(전용면적 84.24㎡)의 경우, 상기 인근 시세 수준을 적용하면 약 2억 1천만원에서 2억 5천만원 사이의 시장 가치로 추정됩니다.

그러나 본건의 감정가는 3억 6,200만원으로, 최근 시장 거래가 대비 현저히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 교육시설로는 인천간재울초등학교, 인천검암중학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

지하철 검바위역(2호선)을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

단지 주변으로 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 위치해 있어 생활에 편리함이 있습니다.

주변을 조사한 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. (지도 검색 결과 기준)

1.5. 잠재적 리스크

임대차 관계 미상: 현재 임차인 현황에서 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있어, 낙찰 후 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가가 최근 시장 거래가 대비 매우 높게 책정되어 있어, 낙찰 이후 시세 차익 기대가 어렵거나 추가적인 가격 하락 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년에 준공된 비교적 신축급인 도시형생활주택으로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 또한 역세권에 위치하고 있어 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 비교적 명확한 상태입니다. 다만, 가장 큰 문제는 감정가가 시세보다 현저히 높다는 점과 임대차 관계가 미상이라는 점입니다. 이러한 부분을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

최근 준공 건물: 2022년 준공으로 내부 상태 및 설비 관련 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

교통 및 입지: 검바위역 역세권에 위치하며, 주변으로 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

권리 인수 부담 없음: 말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리관계는 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 362,000,000원이나, 인근 유사 물건의 최근 매매 시세 분석 결과, 적정 시장가는 약 2억 1천만원에서 2억 5천만원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 현 시세와 경매 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 약 2억 5천만원 ~ 2억 8천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이는 감정가 대비 현저히 낮은 금액이며, 실제 최저 입찰가 및 경쟁 상황에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있음을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.