나이스옥션 법원경매 고양 2025타경3483 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1268 숲속마을 609동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유일 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 풍산초등학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 지대로, 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 버스승강장 및 경의중앙선 풍산역이 소재하는 등 제반
교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트, 벽식 및 기둥식구조 (철근)콘크리트, 금속기와지붕 20층건 내 15층 1502호로,
외벽 : 몰탈 위 페인팅, 화강석붙임 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
바닥 : 내장바닥재 및 타일붙임 등
창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비 등
되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 부정형의 아파트부지입니다.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(풍동택지개발), 대로3류(폭 25m~30m)(2022-08-12)(접
합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-
12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(풍동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률
>, 상대보호구역(풍동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(풍산초등학교)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경3483 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 1268 숲속마을 609동 15층1502호

용도: 아파트

감정가: 633,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건축물 사용승인일: 2006년 09월 28일

1.2. 면적 정보

토지 면적: 71.18㎡ (약 21.53평)

토지 지분: 71.183㎡ (약 21.53평)

건물 면적: 129.13㎡ (약 39.07평)

건물 지분: 129.127㎡ (약 39.07평)

해당 물건의 전용면적은 약 129.13㎡ (약 39.07평)이며, 분양면적은 별도 확인이 필요하나, 등기부 및 공시 정보를 종합하면 약 129.127㎡ (약 39.07평)으로 추정됩니다.

1.3. 특이사항

유동화물건, 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 풍산초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스 승강장이 소재합니다.

대중교통으로는 경의중앙선 풍산역이 인접해 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물 및 토지 상태

건물 구조는 철근콘크리트, 벽식 및 기둥식 구조로 20층 건물 내 15층에 위치하고 있습니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅, 화강석 붙임 등이며, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 내장 바닥재 및 타일 붙임, 창호는 새시 창호로 마감되어 있습니다.

토지의 자체 지반은 대체로 평탄한 부정형의 아파트 부지입니다.

단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(풍동택지개발), 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만) 등에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(풍동고등학교, 풍동중학교, 풍산초등학교), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물등기부상의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 청안건설주식회사 (2006-10-24)

* 소유권이전: 김일우 (2006-11-27, 매매)

* 근저당: 우리은행 (말소기준권리, 184,600,000원, 2006-11-27)

* 근저당: 현대캐피탈주식회사 (223,300,000원, 2008-01-21)

* 근저당: 우리은행 (184,600,000원, 2009-02-11)

* 근저당: 케이드래곤대부주식회사 (320,000,000원, 2022-02-16)

* 전세권: 에이파이낸셜대부주식회사 (5,000,000원, 2022-02-16, 말소)

* 가압류: 조수연 (130,000,000원, 2023-10-23)

* 강제경매: 김용남 (850,000,000원, 2025-06-23, 본건 사건)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-09-04)

* 임의경매: 현대캐피탈 (2025-10-30, 사건번호: 2025타경64604)

* 임의경매: 케이드래곤대부 (2025-10-31, 사건번호: 2025타경64615)

* 근저당부채권근질권: 우리금융캐피탈주식회사 (320,000,000원, 2026-08-07)

3.2. 총 채권액

등기부채권 총액은 1,047,500,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 에이파이낸셜대부주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 전세권 설정으로 인해 등기되었으나, 말소기준권리(을1 근저당)보다 후순위이며, 현재 해당 전세권은 말소된 상태입니다. 또한, 전입일자 및 확정일자가 미상으로 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.4. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

단지 인근에는 풍산초등학교, 풍동중학교, 풍동고등학교 등 교육시설이 자리하고 있습니다.

또한, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 주변 환경

주변 지역은 주거 단지와 학교, 상업 시설이 어우러진 생활권으로, 전반적인 도시 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이용 시 접근 가능합니다.

본 물건 주변에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

경의중앙선 풍산역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 주변으로 산책로 및 녹지 공간이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 단지 정보

아파트명: 풍동숲속마을두산위브6단지

총 세대수: 730세대

동수: 9개동

최고층: 20층

주차: 총 1467대 (지하 1189대, 지상 278대)

난방방식: 지역난방, 열병합

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 유동화물건

본 건은 중복사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정에서 추가적인 복잡성이나 지연이 발생할 가능성이 있습니다.

유동화물건의 경우, 채권 금융기관과의 복잡한 절차나 특수한 상황이 수반될 수 있습니다.

6.2. 높은 채권 총액

감정가(633,000,000원) 대비 채권 총액(1,047,500,000원)이 현저히 높아, 유찰 가능성이 높으며 최저매각가격이 계속 하락할 수 있습니다.

6.3. 임대차 관련 불확실성

임차인이 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 추후 점유 관련 분쟁 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. (보증금, 차임, 전입/확정일자 미상)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동의 아파트로, 교육 및 교통 환경이 양호하며 아파트 단지 자체의 주거 편의 시설도 잘 갖추어져 있습니다.

그러나, 여러 채권자와 중복된 경매 사건으로 인해 복잡한 권리 관계와 경매 절차의 지연 가능성이 존재합니다.

감정가 대비 높은 총 채권액은 본 건이 최저매각가에서 유찰될 가능성을 시사하며, 추가 유찰을 통해 가격이 조정될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 주거 환경: 풍산초, 풍동중, 풍동고 등 교육시설이 인접하며, 경의중앙선 풍산역 접근성이 뛰어납니다.

* 대단지 아파트: 730세대의 대단지로 단지 규모에 따른 관리 및 생활 편의성이 기대됩니다.

* 잠재적 시세 차익: 현재 감정가보다 낮은 가격으로 취득할 경우, 향후 시세 상승 시 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(129.127㎡)의 14층 물건이 2026년 7월 24일에 555,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 감정가는 633,000,000원이나, 최근 시세와 채권 총액, 중복사건 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 낙찰 가능성을 높이고자 한다면 최근 실거래가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금이 없으므로, 최저 매각 가격을 기준으로 80%~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 500,000,000원 ~ 570,000,000원 (본 물건의 최저 매각 가격 추이 및 시장 상황에 따라 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.