나이스옥션 법원경매 고양 2025타경3445 [1] 경기도 파주시 다율동 1041-3 이타워2 1층124호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 다율동 소재 ""다율중학교"" 남측 근거리에 위치하는 이타워2 제1층 제124호로서, 인근은 대규모 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주변 환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 진,출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 중 제1층 제124호로서,
(사용승인일 : 2022.09.27.)
외벽 : 석재 붙임 등 마감.
창호 : 알루미늄 프레임의 전면 유리창임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 냉방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 건부지(근린생활시설 및 업무시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접하며, 남동측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 근린상업지역 , 근린상업지역(2022-05-27) , 도시지역(파주운정3지구) , 제1종지구단위계획구역(파주운정3지구) , 대로3류(폭 25m~30m)(2021-11-01)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2022-12-29)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-01-15)(가칭)운정9초등학교 상대보호구역, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구(파주운정3지구)<택지개발촉진법>
일련번호(2) : 근린상업지역 , 근린상업지역(2022-05-27) , 도시지역(파주운정3지구) , 제1종지구단위계획구역(파주운정3지구) , 대로3류(폭 25m~30m)(2021-11-01)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2022-12-29)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-01-15)(가칭)운정9초등학교 상대보호구역, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구(파주운정3지구)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 본건은 구분된 독립성이 있는 집합건물이었으나, 벽체 철거 등을 통해 5개호(120호~124호)가 합쳐진 상태인바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 본건은 구분된 독립성 있는 집합건물이었으나, 벽체 철거 등을 통해 5개호(120호~124호)가 합쳐진 상태임.
2. 대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되었으며, 2025.7.4.자 주식회사 무궁화신탁으로부터 대지지분이 포함된 분양계약서 및 대지권비율을 첨부한 규약을, 2025.7.17. 파주시로부터 대지지분이 포함된 분양계약서 및 취득세납부확인서를 첨부한 각 사실조회 회신이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경3445 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 다율동 1041-3 이타워2 1층 124호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 1,149,000,000원

* 토지면적: 2,828.80㎡ (약 856.75평)

* 건물면적: 53.43㎡ (약 16.17평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 대지권미등기, 유동화물건, 공동담보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 7층 중 제1층

* 사용승인일: 2022.09.27.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 다율동 소재 "다율중학교" 남측 근거리에 위치하며, 인근은 대규모 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주변 환경은 무난합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접하며, 남동측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획: 본건은 근린상업지역, 도시지역(파주운정3지구), 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(운정9초등학교), 제한보호구역(전방지역:25km), 택지개발지구(파주운정3지구) 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재할 수 있으나, 현재 확인된 바 없습니다. 등기부등본 상 모든 권리는 말소 기준 권리 이하로 소멸 예정입니다.

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (하나은행, 2023.03.16. 접수)

* 인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 2,800,000원

* 전입/사업일자: 2024-04-08

* 확정일자: 2025-07-03

* 배당신고일자: 2025-09-12

* 대항력: 없음

* 권리분석 요약: 본건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 임차인 오 는 대항력이 없으므로 낙찰 후 명도 대상이며, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 대지권 미등기 관련: 대지권이 미등기 상태이나, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되었으며, 관련 분양계약서 및 규약, 사실조회 회신 등이 첨부되어 있어 대지지분에 대한 권리 확보는 가능합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 경기도 파주시 운정신도시에 위치한 신축 근린상가로, 주변에 대규모 아파트 단지와 주택가가 형성되어 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 인근의 다율중학교는 학생 및 교직원을 잠재적 고객으로 확보할 수 있는 위치적 이점을 제공합니다.

* 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 상권 활성화에 긍정적인 환경을 조성합니다.

* 2022년에 사용승인된 신축 건물로서, 상권 내에서 경쟁 우위를 확보하는 데 유리합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업시설 이용이 용이하며, 학교가 인접해 있어 학군 관련 편의성도 제공합니다.

* 주거환경: 대규모 아파트 단지와 혼재된 지역으로, 주거와 상업 활동이 공존하는 역동적인 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 내 5개 호수(120호~124호)가 벽체 철거 등을 통해 합쳐진 상태로 이용 중입니다. 향후 구분 등기를 하거나 원래대로 분할 시, 추가적인 공사 비용 및 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 대지권 미등기 상태는 권리확보에는 문제가 없으나, 등기부상 명확히 기재되지 않은 부분이므로 추후 등기 절차 진행 시 확인이 필요할 수 있습니다.

* 본건은 유동화 물건으로, 채권 양도 등 복잡한 금융 거래 과정을 거쳤으므로, 관련 법적 절차 및 현황에 대한 심층적인 이해가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 파주운정3지구 내에 위치한 신축 상가 건물로, 양호한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 비록 5개 호수가 합쳐져 사용 중이며 대지권이 미등기인 점은 고려해야 할 사항이나, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금이 없고 권리 관계가 명확히 정리된다는 점은 큰 장점입니다. 향후 상권 활성화 및 건물 이용 계획에 따라 가치 상승을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 신축된 건물(2022년 사용승인)로 건물 노후화 및 관리 부담이 적습니다.

* 파주운정3지구 개발 계획에 따른 장기적인 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 인수할 임차인 보증금이 없어 초기 자금 부담이 적고 명도 리스크가 최소화됩니다.

* 대규모 아파트 단지와 학교가 인접해 있어 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 합쳐진 호수를 활용한 대형 평수 상가로서의 독특한 가치를 지니고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,149,000,000원입니다. 인수 보증금이 전혀 없는 점을 고려할 때, 낙찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 해당 상권의 실제 수요 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다. 일반적으로 신축 건물과 양호한 입지를 갖춘 경우, 경매 시장에서 감정가 이상으로 경쟁이 치열할 수 있습니다. 따라서, 투자 가치와 목표 수익률을 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.