나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72571 [1] 경기도 의정부시 신곡동 685 벽산아파트 7동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청구감정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 의정부시 신곡동 소재 ""동오초등학교"" 동측 인근의 벽산아파트 단지내 위치하며 인근
일대는 아파트 및 주상복합부동산, 근린생활시설 등으로 혼재 형성되어 있는 주택지대로서
제반 주거환경 양호함.

교통상황

본 단지까지 제반 차량접근 용이하며 버스정류장 및 경전철역이 인근에 위치하는 바 제반
교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지상 18층건내 2층 206호로서
사용승인일 : 1993.11.26.
외벽 : 몰탈위 페인트 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감.
창호 : 새시 유리창호.

이용상태

아파트로 이용중이며 내부구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조.

설비내역

급배수 및 급탕설비, 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 설비, 소방설비,
지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 형태로서 인접지대와 등고 평탄한 지반을 이루고 있는 아파트부지임.

인접 도로상태등

북서측으로 4차선 및 북동측으로 6차선 도로에 접하며 북서측의 정문을 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(신곡), 대로3류(폭 25m~30m)
(2020-11-30)(대로3-5호선)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
상대보호구역(동오초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성심유치원)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세종유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(신곡중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부신곡초)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(이화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(동오초)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(성심유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및
주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72571 (1)

소재지: 경기도 의정부시 신곡동 685 벽산아파트 7동 2층206호

용도: 아파트

감정가: 255,000,000원

토지면적: 37.64㎡ (약 11.39평)

건물면적: 72.09㎡ (약 21.81평)

전용면적: 72.09㎡ (약 21.81평)

분양면적: 유사 면적 기준 약 84.63㎡ (약 25.55평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 고OO

준공년도: 1993년 11월 26일

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (제공된 정보 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 의정부시 신곡동에 위치한 벽산아파트 단지 내에 소재합니다. 동측으로는 동오초등학교가 인근에 있으며, 주변은 아파트, 주상복합, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로서 전반적인 주거환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황:

단지 내 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 경전철역이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 무난하다고 평가됩니다.

* 건물의 구조:

철근콘크리트조 스라브 지붕의 지상 18층 건물 중 2층 206호이며, 사용승인일은 1993년 11월 26일입니다. 외벽은 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 유리창호로 이루어져 있습니다.

* 이용상태:

아파트로 이용 중이며, 내부 구조는 첨부된 내부구조도를 참조해야 합니다.

* 설비내역:

급배수 및 급탕 설비, 위생 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기, 소방 설비, 지하 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태:

부정형의 토지 위에 아파트 부지로 조성되어 있으며, 인접 대지와 등고 평탄한 지반을 이루고 있습니다.

* 인접 도로상태:

북서측으로 4차선, 북동측으로 6차선 도로에 접해 있으며, 북서측 단지 정문을 통해 출입합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본건은 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(신곡)에 해당합니다. 또한, 대로3류, 중로1류, 중로2류 등 다양한 도로와 접해 있으며, 동오초등학교, 신곡중학교 등 다수의 교육환경 보호구역(상대, 절대)으로 지정되어 있습니다. 과밀억제권역이며, 한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률에 따른 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2018년 07월 31일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을24)입니다.

* 소멸되는 권리:

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 총 채권액:

등기부상 채권 총액은 192,773,377원입니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 동향:

최근 2026년 7월 5일에 본건과 동일한 면적인 72.09㎡(약 21.81평), 17층 아파트가 2억 6,000만원에 거래되었습니다.

동일 단지 내 다른 면적인 84.63㎡(약 25.55평)의 경우, 2026년 5월 13일에 17층 아파트가 2억 3,000만원에, 2026년 6월 29일에 5층 아파트가 2억 7,300만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 시세 분석:

본건의 감정가는 2억 5,500만원이며, 동일 면적의 최근 실거래가(17층)가 2억 6,000만원임을 고려할 때, 감정가는 현재 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가된 것으로 보입니다. 다만, 본건은 2층으로, 최근 거래된 17층 거래가와 비교 시 층수에 따른 가격 차이를 감안해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보:

아파트명은 신곡신성벽산(벽산아파트)이며, 총 7동 660세대로 구성되어 있습니다. 사용승인일은 1993년 11월 26일로, 건물 노후도가 약 33년 경과되었습니다.

* 주변 편의시설:

단지 내에는 관리사무소, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

* 주차 정보:

지상 12대, 지하 19대를 포함한 총 272대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 지하 주차장에는 전기차 충전기 10대가 설치되어 있습니다.

* 교육 환경:

단지 인근에 동오초등학교, 신곡중학교가 위치해 있으며, 다수의 유치원도 소재하여 교육 환경은 비교적 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후도:

1993년 준공된 건물로 약 33년이 경과하여 향후 재건축 또는 대규모 보수 발생 시 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한:

다수의 교육환경 보호구역, 과밀억제권역, 그리고 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당하여 향후 개발이나 재산권 행사에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상:

임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 임대관계가 미상으로 파악되어 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 의정부시 신곡동 소재 벽산아파트 단지 내 아파트로, 동오초등학교 인근에 위치하여 주거 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없는 것으로 파악되며, 채권 총액 대비 감정가는 합리적으로 책정된 것으로 보입니다. 최근 실거래가와 비교했을 때, 동일 면적의 고층 매물이 감정가와 유사한 수준에서 거래되었으며, 이는 본건의 현재 가치를 파악하는 데 중요한 지표가 됩니다. 다만, 건물의 노후도와 토지이용계획상 제한 사항, 그리고 미상 임차인 정보에 따른 명도 리스크는 반드시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 실거래가 대비 합리적인 감정가: 시장 가격과의 괴리가 크지 않아 투자 안정성 확보.

* 양호한 주거 환경 및 교통 접근성: 실수요자들의 관심이 높은 지역.

* 권리 관계 명확: 말소 기준 권리 이후의 권리가 모두 소멸될 것으로 예상되어 법적 하자 적음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 255,000,000원

* 최근 실거래가 (동일 면적, 17층): 260,000,000원

본 건은 2층으로, 최근 거래된 17층 매물(2억 6,000만원)보다 낮은 층수임을 고려할 때, 층수 차이로 인한 가격 하락분을 감안해야 합니다. 감정가 2억 5,500만원을 기준으로, 보수적으로는 감정가 수준부터, 적극적으로는 층수 이점을 감안한 가격 범위 내에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 2억 4,500만원 ~ 2억 6,000만원.

(상기 금액은 현재 제공된 정보를 바탕으로 한 예상치이며, 실제 현장 조사 및 법원 진행 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.