나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72548 [1] 경기도 연천군 미산면 동이리 507 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해강감정 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 군남면 동이리 소재 ""동이교차로"" 북서측 원거리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 농가주택, 태양광발전소, 군사시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하나 전방지역에 소재하여 대중교통사정은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호 1, 5: 부정형의 토지로서 태양광발전소부지로 이용중임.
기호 3 : 세장형 평지로서 단독주택 부지로 이용중임.
기호 2,6 : 사다리형 또는 세장형의 토지로서 전으로 이용중이며 남동측의 일부는 현황 도로임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 콘크리트 포장도로를 통해 출입하고 있으며 <기호 2,6>토지의 일부가 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5. 동이리 507,508, 508-1 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법>

기호 2,6. 동이리 507-1, 508-2 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법>, 소하천구역(2018-08-16)(동이천_소하천구역)<소하천정비법>

제시목록 외의 물건

기호 1,5 : 후첨 지적개황도, 건물개황도, 사진용지와 같이 귀제시목록이외의 태양광발전설비와 농업용창고, 관정 등이 소재함.

공부와의 차이

기호 2,6 : 공부상 ""전""이나 일부 현황 ""도로""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 4(가) : 벽돌구조 경량철골구조지붕 단층건으로서
외 벽 - 치장벽돌쌓기 등
내 벽 - 벽지 및 타일마감 등
바 닥 - 장판깔기 및 타일마감 등
창 호 - 하이샷시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.(후면 건물개황도 참조)

설비내역

단독주택으로서의 기본적인 급배수설비 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""건물개황도"", ""사진용지""와 같이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 귀 제시목록외에도 건축물대장에 다락 14.37㎡가 등재되어 있어 <제시외건물 ㉧>으로 평가하였음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록2,6에 대한 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본건은 경기도 연천군 미산면 동이리 507번지에 소재한 단독주택입니다. 주위 환경으로는 농경지, 임야, 농가주택, 태양광발전소, 군사시설 등이 혼재하는 지역입니다.

1.2. 면적 및 평가액

감정가는 644,282,820원입니다.

토지 면적은 총 5408.00㎡ (약 1637평)이며, 건물 면적은 98.82㎡ (약 30평)입니다.

건물 제시외 면적은 114.37㎡ (약 35평)으로, 태양광 발전 설비, 농업용 창고, 관정 등이 포함됩니다.

1.3. 경매 개요

본 건은 의정부지방법원 2025타경72548 (1)호로, 부동산 임의경매 사건입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 임OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 미산면 동이리 소재 "동이교차로" 북서측 원거리에 위치하고 있습니다. 주위는 농경지, 임야, 농가주택, 태양광발전소, 군사시설 등이 혼재된 농촌 및 개발 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 가능하나, 전방 지역에 소재하여 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 도로 및 인접성

본건 남동측으로 콘크리트 포장도로를 통해 출입이 가능하며, 일부 토지(기호 2,6)가 현황 도로로 이용되고 있습니다.

3. 물건 상세 현황

3.1. 토지 현황

기호 1, 5 토지는 부정형으로 태양광 발전소 부지로 이용 중입니다.

기호 3 토지는 세장형 평지로 단독주택 부지로 이용 중입니다.

기호 2, 6 토지는 사다리형 또는 세장형으로 공부상 전으로 이용되고 있으나, 일부는 현황 도로로 이용 중입니다.

토지 이용계획상 생산관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역에 해당하며, 기호 2,6 토지는 소하천구역에도 포함됩니다.

3.2. 건물 현황

본건의 주건물(기호 4)은 벽돌구조 경량철골구조 지붕 단층 단독주택으로, 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판 및 타일, 창호는 하이샷시 등으로 마감되었습니다. 단독주택으로서 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 건축물 표제부상 건물은 1층 벽돌구조 단독주택으로 총 면적은 98.82㎡입니다.

3.3. 제시외 건물 및 설비

제시목록 외 물건으로 기호 1, 5 토지에는 태양광 발전설비, 농업용 창고, 관정 등이 소재합니다.

건물 제시외로 건축물대장에 등재된 다락 14.37㎡도 평가에 포함되었습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황 요약

토지 등기부에는 소유권 이전 및 협의분할에 의한 상속, 매매 이력이 확인되며, 근저당권 1건(임진농업협동조합, 96,000,000원, 2016.12.28 접수)이 말소기준권리입니다. 이후 다수의 가압류 및 임의경매 신청이 있었으나, 대부분 말소 처리되었거나 말소될 예정입니다.

건물 등기부 또한 소유권 보존 및 이전, 다수의 가압류 및 임의경매 신청 이력이 있으며, 토지 등기부의 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

등기부채권 총액은 547,682,046원입니다.

4.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2016년 12월 28일 접수된 임진농업협동조합의 근저당권입니다. 본 경매 절차가 진행되면 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 임의경매 등은 모두 소멸될 예정입니다.

4.3. 인수될 권리 및 임차인 현황

본 경매 절차에서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 임대 관계는 미상입니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 분석

본 물건은 농경지, 임야 등과 인접한 농촌 지역에 위치하여 상업적 가치보다는 전원생활 또는 농업 관련 활동에 적합한 지역입니다. 주변에 대규모 상업 시설은 부족할 것으로 예상됩니다.

5.2. 생활 편의시설 및 환경

대중교통 이용이 다소 불편하며, 인근의 편의시설(마트, 병원 등) 접근성은 차량 이용이 필수적일 수 있습니다. 주변 군사 시설의 존재는 소음이나 통제 구역으로 인한 불편함이 있을 수 있으나, 반대로 조용한 환경을 유지하는 요인이 될 수도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

목록 2, 6 토지에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 매각 결정기일까지 이를 제출하지 못할 경우, 낙찰이 무효 처리되고 입찰 보증금이 반환되지 않으므로 반드시 사전에 준비해야 합니다.

6.2. 토지 이용의 현황 차이

목록 2, 6 토지는 공부상 '전'이나 현황 일부가 '도로'로 이용되고 있어, 실제 이용 가능한 면적이나 가치에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 지역 규제 및 제한

본 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 소하천구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 대한 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 기타 리스크

임대 관계가 미상으로, 인수되는 권리는 없으나 점유 관계 확인이 필요할 수 있습니다. 제시외 건물 및 태양광 발전 설비 등의 관리 및 유지보수 문제도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 연천군의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지와 태양광 발전 설비, 농업용 창고 등을 포함하고 있어 다양한 활용 가능성이 있습니다. 하지만 농지취득자격증명 제출 의무, 토지 이용 현황의 차이, 지역별 개발 및 이용 제한 등 해결해야 할 과제들이 존재합니다. 대중교통 이용의 불편함과 주변 군사시설 존재 등은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 5408.00㎡ (약 1637평)의 대규모 토지는 전원주택, 농장, 또는 태양광 발전 사업 등 다목적으로 활용 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지, 주택, 제시외 건물까지 일괄 매각되어 권리 관계가 명확하고 절차가 간결합니다.

* 부대시설: 현재 운영 중인 태양광 발전 설비는 추가적인 수익 창출의 기회가 될 수 있습니다.

* 자연 친화적 환경: 조용하고 쾌적한 자연환경은 전원생활이나 귀농/귀촌을 희망하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정

본 물건의 감정가는 644,282,820원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 부동산의 최근 실거래가, 지역 개발 계획, 태양광 발전 설비의 수익성 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시세 분석이 필수적입니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악에 한계가 있으나, 감정가 수준을 기준으로 보수적으로 접근한다면 90% ~ 105% 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 약 580,000,000원에서 676,000,000원 수준입니다.

다만, 농지취득자격증명 미확보 시 낙찰 무효 및 보증금 미반환 위험, 토지 이용 현황과의 차이, 지역 규제 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.