나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12768 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 532-77 나너울카운티 226동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국부동산 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 우이동에 소재한 지하철 우이신설선 ""북한산우이역"" 남동측 인근에 소재한 「나너울카운티」 제226동 제4층 제402호으로 주변은 대로 후면의 다세대주택지대로 주변은 다세대주택,아파트,근린생활시설 등으로 제반 입지여건은 보통입니다.

교통상황

본건은 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 북서측으로 지하철 우이신설선의 ""북한산우이역""이 소재하며 제반 대중 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층의 도시형생활주택(단지형다세대)으로 사용승인일은 2020년 9월 23일입니다
외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

공동주택(도시형생활주택단지형다세대)으로 이용되고 있습니다.

설비내역

위생,급탕,난방,승강기,도시가스, 소방 및 주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용되고 있습니다

인접 도로상태등

본건은 북측으로 약 폭 6m의 도로와 접하고 단지내 도로를 통해 연결됩니다

토지이용계획 및 제한상태

쌍문동 532-77,쌍문동 532-78
도시지역,제1종일반주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당 사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관련: 미상

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 532-77번지에 위치한 나너울카운티 226동 4층 402호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경12768 (1)이며, 부동산 강제경매 사건입니다.

감정가는 570,000,000원입니다.

건물의 전용면적은 59.98㎡ (약 18.14평)이며, 토지 지분 면적은 60.00㎡ (약 18.15평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 김OO입니다.

건물의 사용승인일은 2020년 9월 23일로 비교적 신축입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 도봉구 우이동에 소재하며, 지하철 우이신설선 북한산우이역에서 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조로 5층 건물 중 4층에 해당하며, 2020년 9월에 사용승인되었습니다.

토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 4월 7일자 경기광주세무서장의 압류 (갑3)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 2024년 12월 24일자 주택임차권 (을3)이 있습니다.

해당 임차인은 김남희씨로, 보증금 599,000,000원, 전입일자 2020년 12월 22일, 확정일자 2020년 12월 28일이며, 대항력이 있어 인수 대상입니다.

즉, 해당 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

경매 신청 채권액은 599,000,000원으로, 이는 김남희씨의 강제경매 개시 결정 등기 (갑4)에 따른 것입니다.

등기부채권 총액은 599,000,000원입니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 다세대 주택의 거래 사례가 있습니다.

2026년 7월 8일 거래된 우림시티빌(2001년식, 59.88㎡)은 12,000만원에 거래되었습니다.

2026년 7월 4일 거래된 금강주택(2000년식, 63.29㎡)은 26,500만원에 거래되었습니다.

2026년 7월 1일 거래된 진주빌라(1991년식, 36.54㎡)는 14,600만원에 거래되었습니다.

본건 물건은 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 면적은 59.98㎡입니다.

최근 거래된 금강주택 사례(63.29㎡, 26,500만원)를 기준으로 평당 가격을 환산하면 약 41.9만원/㎡ 수준입니다. 이를 본건 물건 면적(59.98㎡)에 적용 시, 약 25,179만원 (약 2억 5천만원) 수준의 시세가 추정됩니다.

이는 본건의 감정가 570,000,000원보다 현저히 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

본건은 도시형생활주택으로, 기본적인 위생, 급탕, 난방, 승강기, 도시가스, 소방 및 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

2020년 준공된 건물로 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

주변은 주거지역으로 형성되어 있어 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 김남희씨의 존재입니다.

임차인의 보증금은 599,000,000원으로, 이는 본건의 감정가(570,000,000원)를 초과합니다.

만약 경매 배당 과정에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 합니다.

현재 추정되는 시세(약 2억 5천만원)와 임차인의 보증금(5억 9천 9백만원) 간의 큰 격차는, 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 매우 높음을 시사합니다. 이 경우 매수인은 상당한 금액의 추가 부담을 안게 될 수 있습니다.

공동담보 물건으로, 관련 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

주변 혐오시설 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 문제가 가장 큰 부담으로 작용합니다.

감정가보다 높은 임차인의 보증금은 매수인이 인수해야 할 잠재적 채무가 상당함을 의미하며, 이는 투자 수익률에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

제공된 시세 정보 또한 감정가와 큰 차이를 보여, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용승인으로 건물 상태가 양호하여 즉시 활용이 가능합니다.

* 편리한 교통: 지하철 우이신설선 역과 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 지역: 안정적인 주거 환경을 갖춘 지역에 위치합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 추정되는 본건의 실제 시장 가치는 약 2억 5천만원 내외로 판단됩니다.

그러나 감정가는 5억 7천만원이며, 대항력 있는 임차인의 보증금은 5억 9천 9백만원입니다.

이러한 정보들을 종합적으로 고려할 때, 임차인의 보증금 전액 인수 가능성을 감안하면, 본건의 입찰가는 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

감정가와 시세, 그리고 인수해야 할 잠재적 채무액(임차인 보증금)을 고려했을 때, 입찰가를 2억 6천만원 수준으로 제안합니다.

단, 이 금액은 잠재적 인수 보증금(5억 9천 9백만원)을 제외하고 추정된 시세를 반영한 것이며, 실제 낙찰 후 임차인 보증금 배당 상황에 따라 총 매입 비용은 크게 달라질 수 있음을 반드시 유의해야 합니다.

투자 결정 전, 임차인과의 협의 및 배당표 예측 등을 통해 인수 보증금 액수를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.