나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12759 [1] 서울특별시 동대문구 답십리동 243-6 써밋카운티 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 전농동에 있는 ""전농초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 써밋
카운티 4층 402호로 부근은 동측 전농로변으로 각종 상업업무시설 및 근린생활시설이 소재
하는 노선 상업업무 지대로 주위환경 보통임.

교통상황

본건물까지 차량 진출입 가능하고, 남서측 직선거리 약 810m 거리에 답십리역(5호선)이
있고 인근에 시내버스 정류장이 있어 제반 교통사정 양호함.

건물의 구조

2021.07.30. 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상11층 내 4층 402로

외벽 : 석재 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : 하이새시 2중창 등 임.

이용상태

복층형 오피스텔 1개호로 이용중임.(후첨 ""내부도"" 참조)

설비내역

화재탐지 및 스프링클러, 옥내소화전 설비, 위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 난방설비,
주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 4필지 일단의 부정형의 토지로 업무시설, 도시형생활 주택, 근린
생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 인도와 차도 구분된 왕복 4차로의 전농로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 답십리동 243-6번지
도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(2019-12-27)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한
법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>,
재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
건축선(세부사항 건축과 문의)

기호 2) 답십리동 243-31번지
도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(2019-12-27)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한
법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>,
재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호 3) 답십리동 243-32번지
도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(2019-12-27)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한
법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>,
재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호 4) 답십리동 69-3번지
도시지역, 준주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(2019-12-27)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한
법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>,
재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
건축선(세부사항 건축과 문의)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대관계 미상이나, 등기사항전부증명서상 하기 내용으로 주택
임차권 등재되어있음.
임차보증금 금253,670,000원, 임대차계약일자 2022년2월24일, 주민등록일자 2022년4월13일,
점유개시일자 2022년4월15일, 확정일자 2022년2월25일.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 보고서는 서울특별시 동대문구 답십리동 243-6, 써밋 카운티 4층 402호 오피스텔에 대한 경매 물건 정보를 담고 있습니다. 본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 감정평가는 249,000,000원입니다. 주목할 점은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금(253,670,000원)이 감정가보다 높아 낙찰자가 해당 보증금을 인수할 가능성이 있다는 점입니다.

1.2. 기본 물건 현황

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12759 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 답십리동 243-6, 써밋 카운티 4층 402호

건물명: 써밋 카운티

용도: 오피스텔

감정가: 249,000,000원

토지면적: 7.66㎡ (약 2.32평)

토지지분: 7.661㎡ (약 2.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 20.88㎡ (약 6.32평)

건물지분: 20.88㎡ (약 6.32평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

특이사항: 재정비촉진지구, 선순위임차권, 대항력 있는 임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 동대문구 전농동에 위치한 "전농초등학교" 남동측 인근에 소재합니다. 주변으로는 각종 상업업무시설 및 근린생활시설이 밀집한 노선 상업업무 지대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

건물까지 차량 진출입이 가능하며, 남서측 직선거리 약 810m 거리에 지하철 5호선 답십리역이 위치해 있습니다. 또한, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 서울북부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12759) 등기 (접수일자 2025-06-19, 권리자: 주택도시보증공사)

본 경매 절차의 말소기준권리는 2025년 6월 19일 접수된 강제경매개시결정등기입니다. 이에 따라 일반적인 매각 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 주택임차권 (을구 3번, 2023.06.27.자)

등기부상 을구 3번으로 등재된 주택임차권은 말소기준권리보다 선순위에 해당하며, "말소: 인수"로 기재되어 있습니다. 이는 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리임을 의미합니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 대항력 있는 임차인이 등재되어 있습니다.

*임차인 정보:

임차인: 주택도시보증공사 (권리자: 배소정)

보증금: 253,670,000원

차임: 0원

전입일자 (사업일자): 2022년 04월 13일

점유개시일자: 2022년 04월 15일

확정일자: 2022년 02월 25일

배당신고일자: 2023년 06월 27일

대항력: 있음

주택임차권등기(을구 3번)는 2023년 6월 27일에 등기되었으며, 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다. 이는 경매 절차에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우, 잔여 보증금 부분에 대해 말소되지 않고 낙찰자가 인수하게 됨을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 지역은 각종 상업업무시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 발달한 지역입니다. 오피스텔의 용도가 업무시설, 도시형생활주택, 근린생활시설 등으로 복합적으로 이용될 수 있는 부지라는 점을 고려할 때, 주변 상권과의 연계성이 높을 것으로 판단됩니다.

4.2. 토지 이용 계획

본 물건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합한 지역입니다. 또한, 재정비촉진지구 및 과밀억제권역에 해당하여 향후 개발 가능성 및 지역적 규제 사항을 확인할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건축물은 2021년 7월 30일에 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 건물입니다. 지하 1층, 지상 11층 규모이며, 본건은 4층 402호에 해당합니다. 건물 외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이새시 2중창으로 되어 있습니다.

내부적으로는 복층형 오피스텔로 이용 중입니다.

편의시설로는 화재 탐지 및 스프링클러, 옥내소화전 설비, 위생 및 급배수 설비, 엘리베이터 설비, 난방 설비, 주차타워 설비 등이 완비되어 있습니다.

건축물 총 호수는 27호이며, 본 건은 402호입니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에는 전농초등학교가 소재하며, 답십리역(5호선)을 통해 서울 시내 접근성이 양호합니다. 또한, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 (임차인 보증금)

본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금이 253,670,000원으로 감정평가액 249,000,000원보다 높다는 점입니다. 이는 낙찰자가 경매 절차에서 임차인의 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 미변제된 잔액을 인수해야 함을 의미합니다. 따라서 예상 입찰가 산정 시, 임차 보증금 액수와 인수 여부를 최우선적으로 고려해야 합니다.

6.2. 재정비촉진지구

본 물건은 재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 있으나, 동시에 개발 계획의 진행 상황, 규제, 사업 추진 지연 등 불확실성 요인이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 역세권에 위치한 현대식 오피스텔로, 기본적인 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금(253,670,000원)이 감정가(249,000,000원)를 초과하므로, 낙찰자는 해당 보증금 전액 또는 상당 부분을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이 점이 본 물건 투자의 가장 큰 위험 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 답십리역(5호선) 인근으로 교통이 편리하며, 주변 상업시설 이용이 용이합니다.

* 현대식 건물: 2021년 사용승인된 비교적 신축 오피스텔로 건물 상태가 양호합니다.

* 재정비촉진지구: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 253,670,000원입니다. 이는 감정평가액 249,000,000원보다 높은 금액으로, 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전부 변제되지 않을 경우 낙찰자는 잔여 보증금을 인수하게 됩니다. 따라서 낙찰자는 최소한 임차인 보증금 전액(253,670,000원)은 실질적으로 부담해야 하는 금액으로 간주해야 합니다.

9.2. 시세 분석 기반 입찰가

최근 주변 유사 오피스텔의 시세는 약 250,000,000원 ~ 280,000,000원 수준으로 파악됩니다. 본 물건의 감정가는 249,000,000원이지만, 임차인 보증금 인수 금액을 고려하면 실질적인 취득 원가는 최소 253,670,000원 이상이 될 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 실질 취득 원가가 시장 시세보다 낮아야 합니다. 따라서 예상 입찰가는 임차인 보증금 수준인 253,670,000원을 기준으로 하되, 현재 시세 및 향후 시장 전망, 명도 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

9.3. 최종 제안가

현 시점에서는 임차인 보증금 수준인 253,670,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 추가적인 수익 확보를 위해서는 이보다 낮은 가격에 낙찰받는 것을 목표로 해야 할 수 있습니다. 그러나 임차인 보증금 전액 인수 조건은 시세보다 높은 금액으로 낙찰받더라도 실질적인 순수익이 발생하지 않거나 손실을 볼 수 있음을 유의해야 합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 최소 253,670,000원 이상으로 잡고, 시장 상황에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.