나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12649 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 1295 헤렌하우스 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동에 있는 ""면목초등학교"" 북동측 인근에 위치하는 헤렌
하우스 3층 302호로 부근은 다세대주택, 단독주택 등 주거용부동산과 근린생활시설 등으로
형성된 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

남서측 직선거리 약 330m 거리에 면목역(7호선), 북서측 직선거리 약430m 거리에 상봉역
(7호선)이 위치하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층내 3층 302호로

외벽 : 석재 및 벽돌형 타일 등
내벽 : 벽지 및 타일마감
창호 : 하이새시 장호 등

이용상태

집합건축물대장상 사무소임.(폐문 부재로 내부를 확인하지 못하여 주거용으로 사용 여부는
확인하지 못하였으나, 건축법상 주거용으로 용도변경은 신고가 필요한 사항이며, 주차장
설치 등 기준에 충족하여야 함).

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 사다리형에 유사한 부정형의 토지로 공동주택(다세대주택) 및
사무소 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 9m의 포장도로, 서측 및 북측으로 포장 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합)

가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도심 공공주택
복합지구(예정지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어
협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

페문 및 관계인 부재로 임대내역은 조사하지 못하였으며, 등기사항전부증명서상 하기의
내용으로 전세권설정 등재되어있음.
전세금 금242,000,000원, 존속기간 2022년3월5일까지.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 1295번지 헤렌하우스 3층 303호에 소재하고 있습니다. 철근콘크리트구조의 7층 건물 중 3층에 해당하며, 집합건축물대장상 본건 건물의 주용도는 '공동주택'으로 등재되어 있으나, 본건의 용도는 '근린상가'로 표기되어 있으며, 감정평가서상 '사무소' 또는 '주거용'으로 사용되고 있는 것으로 확인됩니다. 이러한 용도상의 차이는 추후 활용 및 법적 검토 시 중요하게 고려되어야 합니다.

1.2. 면적 및 가격

감정가는 259,000,000원입니다.

토지면적은 25.37㎡(약 7.67평)이며, 건물면적은 47.97㎡(약 14.51평)입니다. 토지 및 건물 지분 면적 또한 각각 25.373㎡와 47.97㎡로 동일합니다. 제시외 면적은 없습니다. 본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 대상입니다.

1.3. 경매 기본 정보

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경12649 (1)이며, 본 경매는 부동산 임의경매로 진행되고 있습니다. 경매 신청 채권자는 안홍비입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치하며, "면목초등학교" 북동측 인근 지역입니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 등 주거용 부동산과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다. 남서측으로 약 330m 거리에 지하철 7호선 면목역이 위치하며, 북서측으로는 약 430m 거리에 지하철 7호선 상봉역이 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 또한, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

2.3. 지역 지구 및 제한사항

본건이 속한 지역은 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항으로는 가축사육제한구역, 도심 공공주택 복합지구(예정지구), 상대보호구역, 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

2019년 1월 15일 소유권 보존 등기(최광훈 외 2명) 이후, 2020년 3월 13일 공유자 전원의 지분 전부 이전(박성현)이 있었습니다.

가장 먼저 등기된 권리 중 말소기준권리로서, 2020년 3월 13일 접수된 안홍비의 전세권 설정(금 242,000,000원)이 있습니다.

이후 인천세무서장, 서울특별시 중랑구, 주택도시보증공사, 중랑구(서울특별시) 등의 압류 및 가압류가 다수 설정되었으며, 최종적으로 2025년 6월 2일 안홍비의 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

총 등기부채권액은 3,839,500,000원으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 안홍비 씨가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 242,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자(사업일자)는 2020년 3월 12일이며, 확정일자는 2020년 2월 4일입니다. 배당신고일자는 2025년 7월 17일입니다.

안홍비 씨는 대항력이 있는 임차인으로 판단됩니다.

* 임차인 안홍비 씨는 대항력이 있으나, 보증금 242,000,000원의 전액 배당 여부에 따라 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 현재 경매 신청 채권자로서 직접 배당받을 것으로 예상되나, 최종 배당 결과 및 잔여 보증금 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2020년 3월 13일 접수된 안홍비의 전세권 설정(을3)입니다.

매각으로 인하여 말소되는 권리는 을3(전세권), 갑5(압류), 갑6(압류), 갑7(가압류), 갑8(압류), 갑9(임의경매) 등입니다.

별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 임차인 안홍비의 경우, 전세권자이자 대항력 있는 임차인으로서 매각으로 소멸되는 권리에 해당하나, 실제 배당 과정에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 잔여 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 면목동 일대는 주거 밀집 지역과 함께 다양한 근린생활시설이 발달한 지역입니다. 주변 주거 단지의 배후 수요를 바탕으로 한 안정적인 상권이 형성되어 있으며, 면목역 및 상봉역을 이용하는 유동 인구 또한 풍부합니다. 본건의 근린상가로서 지역 주민 및 인근 상업 시설 이용객을 대상으로 영업하기에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

대중교통 이용이 편리하며, 면목초등학교가 인근에 있어 교육 환경 역시 고려할 만합니다. 또한, 면목역과 상봉역 주변의 상업 시설을 통해 다양한 편의시설 및 생활 인프라를 쉽게 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

- 용도 불일치: 건축물대장상 '공동주택'으로 등재되어 있으나, 본건 용도는 '근린상가'이며, 현황은 '사무소' 또는 '주거용'으로 사용되고 있어 건축물대장과의 불일치가 있습니다. 향후 용도 변경 시 건축법상 주차장 설치 기준 등 관련 규정 준수 여부를 확인해야 합니다.

- 대항력 있는 임차인: 안홍비 임차인은 대항력이 있으며, 전세권 설정자이기도 합니다. 매각으로 인해 전세권은 소멸되지만, 만일 배당받지 못하는 금액이 있다면 인수해야 할 위험이 존재합니다.

- 공동담보: 본건이 공동담보로 진행될 경우, 다른 담보물건의 매각 결과에 따라 본건의 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

- 지역 제한 사항: 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 각종 법규 및 제한 사항으로 인해 건축, 이용 등에 제한이 있을 수 있으므로 세부적인 검토가 필요합니다.

- 혐오시설: 주변을 조사한 결과, 면목동 일대에 폐기물 중간집하장 등이 운영되었던 기록이 있으나, 현재 해당 시설의 이전 또는 공원화가 검토되고 있어 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동북부 지역의 역세권에 위치한 근린상가로서, 안정적인 배후 수요와 우수한 교통 환경을 갖추고 있어 투자 가치가 있는 물건입니다. 특히, 실제 사용 용도와 등기부상 용도 간의 불일치, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재는 신중한 접근을 요하는 부분입니다. 이러한 부분들을 면밀히 검토하고 해결 방안을 찾는다면, 향후 높은 수익률을 기대할 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

- 탁월한 역세권 입지: 지하철 7호선 면목역, 상봉역 도보 이용 가능.

- 풍부한 배후 수요: 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재하여 안정적인 고객 확보 가능.

- 용도 변경 및 활용 가능성: '사무소' 또는 '주거용'으로 사용 중인 현황을 고려할 때, 합법적인 용도 변경을 통해 다양한 수익 모델 창출 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 259,000,000원

인수 보증금: 0원 (임차인 안홍비의 전세권은 말소기준권리로서 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 배당 현황에 따른 인수 가능성은 반드시 확인해야 합니다.)

본 건은 대항력 있는 임차인이 경매 신청 채권자인 점, 건물 등기부와 실제 용도 간의 차이 등 여러 변수를 고려해야 합니다. 따라서, 현장 조사, 관련 권리 분석, 유사 물건 시세 비교 등을 통해 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 인수되는 보증금이 없다고 가정할 때, 감정가 수준 또는 소폭 하향하여 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.