나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경1197 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 63-52 지하층1호 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이 현 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 ""역촌초등학교"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설, 학교, 아파트, 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재된 지역으로 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 연서로에 인접하여 인근에 시내버스 정류장 및
지하철역(6호선 응암역)이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 벽돌조 평슬래브지붕 지1층, 지상3층 내 제지하층 제1호로서,
외벽 : 적벽돌 치장쌓기 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 구분소유중인 다가구주택 1세대로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 다가구주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시
확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①주택임차권 설정되어 있음.(임차보증금 금100,000,000원)
②기타 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경1197 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 63-52 지하층1호

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 96,100,000원

* 토지면적: 20.96㎡ (약 6.34평)

* 건물면적: 41.62㎡ (약 12.59평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 심OO

1.2. 기본 정보 요약

* 특이사항: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권 인수

* 주요 제한사항: 말소기준권리 이후 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 대상 물건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 근린생활시설, 학교, 아파트, 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재된 주거 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량으로 진출입이 가능하며, 연서로에 인접해 있습니다.

* 인근에 시내버스 정류장이 있고, 지하철 6호선 응암역이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 등기부상 소유권은 여러 차례 이전되었습니다.

* 가장 중요한 권리로서, 2023년 6월 8일 심혜주씨 명의의 주택임차권(을7)이 설정되어 있으며, 금액은 100,000,000원입니다. 이 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 말소기준권리인 압류(강서세무서장)는 2020년 2월 3일 접수되었습니다.

* 그 외 주택도시보증공사, 서울특별시, 서울특별시은평구 명의의 압류 및 가압류가 등기되어 있었으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차에 따라 모두 말소될 예정입니다.

* 2025년 6월 17일 심혜주씨가 제기한 강제경매(갑14)가 말소기준권리 이후 접수되었습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 심혜주 (심 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 09월 25일

* 확정일자: 2019년 09월 02일

* 대항력: 있음 (전입일자 및 확정일자, 임차권 등기일자가 말소기준권리보다 선순위입니다.)

* 배당신고일자: 2023년 06월 08일

* 비고: 본 임차인은 강제경매 신청 채권자이기도 합니다.

3.3. 권리 분석 요약

* 심혜주씨의 주택임차권(을7, 100,000,000원)은 매수인에게 인수되는 권리입니다.

* 해당 임차인의 보증금 100,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부채권 총액은 약 4,666,000,000원입니다.

4. 상권 분석

* 본 물건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역으로, 역촌초등학교 등 교육시설과 근린생활시설, 아파트, 단독주택 등이 혼재되어 있어 지역 주민을 위한 상권이 발달해 있습니다.

* 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활 정보

* 주변에는 역촌초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 이마트 은평점과 같은 대형마트 및 주변 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인인 심혜주씨의 보증금 100,000,000원 인수 문제입니다.

* 감정평가액 96,100,000원 대비 임차인의 보증금이 100,000,000원으로, 감정가보다 높습니다. 이는 낙찰가가 보증금 전액을 충당하지 못할 가능성이 높으며, 매수인이 보증금 전액 또는 일부를 추가로 부담해야 할 수 있음을 시사합니다.

* 임차인이자 채권자인 심혜주씨가 강제경매를 신청한 상황입니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 은평구의 주거 지역에 위치한 다가구주택으로, 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 다만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 감정평가액을 초과하는 상황이므로, 낙찰 후 인수해야 할 총 비용에 대한 면밀한 검토가 반드시 필요합니다.

* 임차인과의 원만한 협의 또는 추가적인 법적 검토가 요구될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서울 은평구 지역의 다가구주택으로, 안정적인 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 전반적인 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 인수되는 임차인 보증금을 감안하여 시세 대비 저가로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 96,100,000원을 기준으로 하되, 임차인 보증금 100,000,000원 인수 리스크를 반영하여 결정해야 합니다.

* 현재 감정가보다 임차인 보증금이 높기 때문에, 낙찰 시 실제 매수인이 부담하게 될 총액은 (낙찰가 + 인수되는 보증금)이 됩니다.

* 따라서, 낙찰 시 실제 총 지출액이 시세보다 낮게 형성될 수 있도록 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 예를 들어, 70,000,000원 ~ 80,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려하되, 이는 실제 시장 상황 및 본건의 추가적인 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.