나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10462 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 370-5 큐브포 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메타 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '월정초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철(5호선) '화곡역' 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제6층 제601호로서,

사용승인일: 2022.05.03.
외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.
* 본건 현장조사시 폐문부재로, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성한 바 실제와 차이가 있을 수 있으니 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지이며 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 부지 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2025타경10462 (1)호 부동산 강제경매 물건에 대한 정보를 종합적으로 분석하여 제공합니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10462 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 370-5 큐브포 제6층 제601호

건물명: 큐브포

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

건축년도: 2022년 5월 3일 (사용승인일 기준)

토지면적: 15.54㎡ (약 4.70평)

토지지분: 15.54㎡ (약 4.70평)

건물면적: 25.47㎡ (약 7.71평)

건물지분: 25.47㎡ (약 7.71평)

감정가: 385,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '월정초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 지하철 5호선 '화곡역'이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 환경 및 제한사항

본건이 위치한 지역은 공항과 인접하여 중요시설물보호지구(공항)에 해당하며, 이는 항공기 소음 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다. 또한, 군사기지 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률상 가축사육제한구역 등 다양한 법적 규제가 적용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2025년 6월 18일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 (서울남부지방법원 2025타경10462)입니다. 본 물건의 매각으로 인해 을구의 주택임차권 (최솔, 379,000,000원)은 말소될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 자료에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

제공된 '인수 보증금 합계'는 0원입니다. 이는 매각으로 인해 채무 인수 또는 보증금 인수 부담이 없음을 의미합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 임지윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 5월 28일

대항력: 있음

비고: 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 임대차 관계 및 명도 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (최솔)

보증금: 379,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 6월 29일

확정일자: 2022년 6월 16일

배당신고일자: 2023년 7월 17일

대항력: 없음

비고: 대항력은 없으나, 해당 임차권은 말소될 예정입니다.

3.5. 특별매각조건

본 물건은 특별매각조건으로, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

4. 상권분석

4.1. 인근 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보를 바탕으로 주변 단지들의 시세 동향을 분석한 결과, 유사한 주택 유형의 거래 사례들이 확인되었습니다.

* M펠리체(2018년식, 37.05㎡, 6층)가 2026년 5월 1일 300,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 해당 면적당 약 809만 7천 원의 시세를 나타냅니다.

* 한양(2000년식, 53.84㎡, 4층)은 2026년 5월 4일 255,000,000원에 거래되었습니다.

* 기린아트빌라(1995년식, 41.32㎡, 1층)는 2026년 5월 3일 169,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 시세 동향

본건 물건은 2022년 5월 사용승인된 비교적 신축 건물(큐브포, 25.47㎡)입니다. 유사 연식의 인근 M펠리체(2018년식) 거래 사례(300,000,000원)와 비교했을 때, 본건의 건축 연도가 더 최신이라는 점을 고려해야 합니다. 이는 신축 프리미엄을 반영할 수 있는 요소입니다. 다만, 제공된 JSON 데이터는 본건과 동일한 건물이 아니며, 인근 지역의 '다세대' 또는 '빌라' 유형의 거래 사례이므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 감정평가액 385,000,000원은 이러한 신축 건물 가치를 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕의 지상 6층 건물 중 제6층 제601호입니다. 건물은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 외벽은 석재붙임 마감되었으며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

5.2. 이용상태

본건은 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 현장 조사 시 폐문부재로 내부 구조 및 정확한 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있어 경매 진행 및 참여 시 반드시 재확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (보증금 0원)

임차인 임지윤은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁을 야기할 수 있는 요소이므로, 계약 관계 및 법적 효력에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 공항 인접 지역

본건은 김포공항 인근 중요시설물보호지구에 위치하여 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다. 이는 주거 환경 만족도 및 향후 자산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 공항, 군사시설 보호 등 다수의 법적 제한 사항이 존재하여 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 현장 확인 필요성

폐문부재로 인한 내부 상태 미확인, 임대차 관계 등 현장 조사를 통해 정확한 실태 파악이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용승인된 신축 도시형생활주택으로, 강서구 화곡동 지역에서 비교적 최신식 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 교통 환경은 보통 수준이며, 주변 편의시설 및 상업시설 이용도 가능합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점, 공항 인접으로 인한 소음 가능성, 토지이용계획 상의 각종 제한 사항 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 특별매각조건에 따라 임차권 등기는 말소될 예정이며, 명확한 채무 관계는 긍정적인 요소입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물로서의 희소성

2022년 준공된 건물로, 지역 내 신축 주택으로서의 가치를 기대할 수 있습니다.

8.2. HUG 보증 물건

주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 물건으로, 채무 관계가 명확하고 경매 절차 진행이 비교적 투명하게 이루어질 가능성이 높습니다.

8.3. 잠재적 가치 상승 가능성

향후 지역 개발 계획 및 교통망 확충 등에 따라 자산 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가는 385,000,000원입니다. 인근 지역의 최근 거래 사례(M펠리체 2018년식, 37.05㎡, 300,000,000원)와 본건의 신축 연식(2022년)을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 적정 가격이 형성될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 명도 관련 불확실성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 보증금 인수 부담은 없습니다.

9.2. 예상 입찰가

약 330,000,000원 ~ 360,000,000원

권장 입찰가는 감정가 대비 약 85~93% 수준으로, 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 최종 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.