나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51558 [1] 서울특별시 서대문구 창천동 13-48 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희감정 · 평가일 2025.07.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 창천동 소재 ""신촌동주민센터"" 남서측 인근에 위치하며
부근은 각종 근린생활시설, 위락시설 및 단독주택, 다가구주택 등이 혼재하는 지역입
니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(신촌역, 지하철2호
선)이 소재하는바 대중교통 이용의 편의성은 양호합니다.

형태 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 자루형 토지로서 근린시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역(2022-04-21)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1991.11.01일자에 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕, 지하1층 지상2층 건물로서,
외벽 : 적벽돌 치장 쌓기 마감 등
창호 : 알미늄샷시 창호 등으로 마감하였습니다.

이용상태

기호(가) : 공부 및 현황 다가구주택(6가구)로 이용중이며. 토지경사로 인하여 지층 부분의
입구가 지상에 노출되어 있는 상태로서 지상에서 출입이 가능합니다.

설비내역

도시가스 개별난방설비, 상하수도급배수 및 위생설비 등을 갖추었습니다.

부합물 및 종물

본건 건물 옥탑부분에 제시외 건물 1개동(㉠)이 소재하나 구조, 위치, 이용상태 등으로 보아 본
건의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51558 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 창천동 13-48

용도: 다가구주택 (건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 종로동부새마을금고

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 92.90㎡ (약 307.12평)

건물면적: 120.99㎡ (약 399.97평)

제시외 건물 면적: 32.40㎡ (약 107.11평)

건물 구조: 벽돌조 슬래브지붕, 지하1층 지상2층 (1991.11.01 사용승인)

총 가구 수: 6가구

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

1.4. 감정가

1,797,882,180원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 서대문구 창천동 소재 "신촌동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설, 위락시설 및 단독주택, 다가구주택 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 신촌역이 소재하여 대중교통 이용 편의성이 양호함.

2.3. 토지 및 도로 현황

인접토지와 등고평탄한 자루형 토지로서, 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 제3종일반주거지역.

가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M), 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권 총액

말소기준권리: 2024년 04월 05일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (960,000,000원).

등기부채권 총액: 1,760,000,000원 (총 17억 6천만원)

3.2. 임차인 현황

* CHUISINCHING: 보증금 5,000,000원, 차임 530,000원, 전입/확정 2025-02-28, 배당신고 2025-07-28, 대항력 없음.

* HSIAOYUTENG: 보증금 5,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2025-05-28, 배당신고 2025-07-28, 대항력 없음.

* LIAOYUHSUAN: 보증금 10,000,000원, 차임 700,000원, 전입 2025-05-26, 배당신고 2025-07-28, 대항력 없음.

* S D : 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2021-12-24, 배당신고 2025-07-30, 대항력 있음.

* 한 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-12-04, 대항력 있음.

3.3. 인수되는 권리

"인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인 S D (보증금 500만원) 및 한 (보증금 0원)이 존재하므로, 해당 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 배당되지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재함.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요는 있으나 상세 내용 미확인.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

신촌역을 중심으로 형성된 대학가 상권으로, 각종 근린생활시설 및 위락시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역임.

4.2. 배후 수요

인근 대학교 재학생 및 직장인, 지역 주민 등 다양한 배후 수요 확보 가능.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

신촌 로터리 인근으로 백화점, 대형마트, 영화관, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 혐오시설

주변 지역은 상업 및 주거 기능이 발달된 지역으로, 현재 파악된 정보상 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 위험

대항력 있는 임차인 S D (보증금 500만원) 및 한 (보증금 0원)의 보증금 미회수 위험 발생 가능. 경매 배당 결과에 따라 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수 있음.

6.2. 공부상 용도와 현황 용도 불일치

건축물대장상으로는 제2종근린생활시설이나, 실제로는 6가구의 다가구주택으로 이용 중임. 이는 향후 건축 관련 민원 또는 행정 제재의 대상이 될 수 있음.

6.3. 제시외 건물 포함

옥탑에 제시외 건물 32.40㎡가 있으나, 감정평가상 건물 가치에 미치는 영향이 미미한 것으로 판단됨. 다만, 해당 건물의 철거 또는 원상복구 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

6.4. 높은 채무 부담

근저당 및 기타 채권액 합계가 17.6억원으로 매우 높아, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담 발생 가능성이 상존함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 신촌역 역세권에 위치한 입지적 장점을 가지고 있으나, 대항력 있는 임차인, 공부상 용도 불일치, 높은 채무 총액 등 투자 전 면밀한 검토가 필요한 다소 복잡한 물건임. 입지적 가치를 바탕으로 잠재적 위험 요소를 철저히 분석하고 관리할 수 있는 투자자에게 적합함.

8. 투자 포인트

8.1. 최고의 입지

신촌역을 도보로 이용 가능한 초역세권 입지로, 미래 가치 상승 잠재력이 높음.

8.2. 안정적 임대 수익 (잠재적)

다가구주택으로서 적정 임대료 책정 시 안정적인 월세 수입 기대 가능 (용도 관련 문제 해결 시).

8.3. 추가 가치 창출 기회

건축물대장상 용도 변경 또는 활용 방안 모색을 통해 추가적인 자산 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 1,550,000,000원에서 1,750,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됨. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부, 향후 임대료 수입, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 하며, 현장 조사 및 권리 관계 재확인을 통해 최종 입찰가 산정이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.