나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10429 [1] 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제101동 제7층 제702호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10429 [1] 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제101동 제7층 제702호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경10429
• 주소: 서울특별시 금천구 두산로3길 17, 미림에이클래스 제101동 제7층 제702호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매13계 2025타경10429 | 소재지: 서울특별시 금천구 두산로3길 17, 미림에이클래스 제101동 제7층 제702호 | 감정가: 316,000,000원 | 최저가: 202,240,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경10429 (1) 물건보고서

1.1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10429 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제101동 제7층 제702호

용도: 오피스텔

감정가: 316,000,000원

토지면적: 11.60㎡ (약 3.51평)

건물면적: 28.77㎡ (약 8.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 6월 4일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 336-8에 위치합니다.

"서울두산초등학교" 북서측 인근에 자리하며, 주변은 오피스텔, 오피스, 다세대주택, 주상용건물, 지식산업센터 및 중·소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 남측 인근 지하철 1호선 독산역과 시내버스 정류장이 소재하여 교통이 매우 편리합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산강제경매 건입니다.

등기사항전부증명서상 임차권 설정이 되어 있으며, 임대관계는 현재 파악되지 않고 있습니다.

매각 시 주의사항으로 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 진행됩니다.

이에 따라 매수인은 해당 임차인의 권리 관계와 대항력 포기 조건의 법적 효력 및 절차에 대해 면밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석

금천구 독산동은 업무 시설, 지식산업센터, 소규모 공장 등 산업 시설과 주거 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

특히 독산역 인근은 교통의 요지로 상권 활성화 가능성이 높으며, 다양한 업종의 상가 및 업무 시설이 밀집해 있어 배후 수요 확보에 유리합니다.

지식산업센터와 공장 밀집 지역이라는 특성상 관련 종사자를 대상으로 하는 상권 형성이 기대됩니다.

주변에 특별한 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 중·소규모 공장이 소재하는 점은 지역의 특성을 반영하며, 공장의 종류에 따라 소음이나 환경적 영향 가능성을 현장 확인 시 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

건물은 2021년 6월 4일에 사용승인된 비교적 신축 오피스텔입니다.

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 중 7층에 위치한 제702호입니다.

내부 구조는 건축물 현황도 및 현황상 방 2개, 욕실 겸 화장실 1개, 거실 1개, 주방 1개, 보일러실, 현관 등으로 구성되어 주거 및 업무용으로 활용 가능합니다.

위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재 탐지기, 기계식 주차 설비, 도시가스 난방 및 온수 설비 등 기본적인 편의 시설을 갖추고 있습니다.

인근에 "서울두산초등학교"가 있어 교육 환경에 대한 고려도 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 매수인이 인수해야 할 권리 및 부담이 복잡하게 얽혀 있을 수 있으므로, 철저한 법률 검토가 선행되어야 합니다.

등기부상 임차권이 설정되어 있고 임대 관계가 미상이라는 점은, 계약 관계의 불확실성이나 잠재적인 채무 관계가 존재할 가능성을 시사합니다.

중·소규모 공장이 혼재하는 지역 특성상, 공장의 운영 방식에 따라 소음, 분진 등 주거 환경에 미치는 영향을 현장에서 직접 확인하고 판단해야 합니다.

1.7. 종합의견

본 물건은 2021년 준공된 신축 오피스텔로, 독산역 역세권이라는 교통 편리성과 비교적 정돈된 주변 환경을 갖춘 장점이 있습니다.

최신 건축물이라는 점과 편리한 교통망은 임대 수요 확보 및 자산 가치 유지에 긍정적 요인입니다.

하지만 임차인의 대항력 포기 조건이라는 복잡한 권리 관계와 임대차 현황 미상이라는 불확실성이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다. 이러한 리스크를 충분히 이해하고 관리할 수 있다면, 합리적인 가격으로 매수하여 수익을 창출할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자포인트

1. 신축건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적습니다.

2. 역세권입지: 지하철 1호선 독산역과 인접하여 출퇴근 및 이동이 편리하며, 임대 수요 확보에 유리합니다.

3. 복합상권: 오피스, 지식산업센터, 소규모 공장 등이 혼재한 지역으로, 다양한 배후 수요를 바탕으로 한 임대 수익 및 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

4. 차별화된 기회: 복잡한 권리 관계(임차인 대항력 포기 조건)를 명확히 해결할 경우, 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계