나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10411 [1] 서울특별시 양천구 신월동 67-14 마루하우스 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유감정 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하는 ""신화중학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건 내 제6층 제602호로서,
(사용승인일 : 2019-11-08)

외 벽 : 석재붙임, 치장벽돌쌓기 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 장방형 평지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 5m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

67-14 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-
09-26)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정)

67-15, 67-18 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도
:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에
관한허가구역(2024-09-26)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월
9일까지 지정)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정 되어 있으니 참고바람.

임차보증금 : 금190,000,000원
임대차계약일자 : 2022년9월16일
임차권자 : 이승준

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10411 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 67-14, 마루하우스 제6층 제602호

용도: 도시형생활주택

감정가: 210,000,000원

건물면적: 27.45㎡ (약 8.30평)

토지면적(지분): 18.36㎡ (약 5.55평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

사용승인일: 2019년 11월 8일

1.2. 채권자 및 채무자

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하며, "신화중학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경10411) (접수일: 2025-06-18)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권 (이승준)

* 해당 물건은 선순위 임차권이 존재하며, 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다. 임차보증금 190,000,000원 전액이 배당받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이승준 (주택도시보증공사(이승준))

* 임차보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-30

* 확정일자: 2022-09-16

* 배당신고일자: 2024-10-10

* 대항력: 있음

* 권리분석상, 을구 1번 임차권은 매수인이 인수해야 하는 권리이며, 보증금 190,000,000원을 배당받지 못하면 잔액을 부담해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근은 주택 밀집 지역으로, 일부 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 상점 위주로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

* 교육시설: 신화중학교 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 버스정류장이 인근에 소재합니다.

* 기타: 일반적인 주거 지역에 필요한 생활 편의시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 주변 건물 정보 (참고)

* 최근 매매 사례 분석 결과, 인근 유사 면적 및 연식의 다세대 주택이 3.3㎡당 약 190만원 ~ 200만원 수준에서 거래된 것으로 파악됩니다. (2026년 5월 기준)

* 예시 1: 55.27㎡ (약 16.7평) 21,000만원 (3.3㎡당 약 126만원)

* 예시 2: 52.41㎡ (약 15.8평) 30,200만원 (3.3㎡당 약 191만원)

* 예시 3: 55.56㎡ (약 16.8평) 32,900만원 (3.3㎡당 약 195만원)

* 본건의 전용면적(27.45㎡, 약 8.30평)을 감안할 때, 개략적인 시장 가치는 3.3㎡당 190만원 수준으로 계산 시 약 1억 5천 8백만원 ~ 1억 6천만원 정도로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 190,000,000원 인수 부담입니다. 본건의 감정가(210,000,000원)와 비교 시, 보증금 인수 금액이 매우 높아 낙찰 후 총 지출 비용이 시장 가치를 초과할 가능성이 높습니다.

6.2. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본건 인근에 뚜렷한 혐오시설이 보고된 바는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 최근에 신축된 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 그러나 190,000,000원의 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 점이 가장 큰 문제입니다. 이는 낙찰 시 총 지출 비용을 현저히 높이며, 향후 매도 시 투자 회수 가능성을 낮추는 요인이 될 수 있습니다. 감정가 2억 1천만원에 비해 인수 보증금이 1억 9천만원이므로, 총 지출은 낙찰가에 1억 9천만원을 더한 금액이 됩니다.

8. 투자 포인트

* 최근 신축 건물 (2019년 사용승인)

* 서울 양천구 신월동 소재

9. 예상 입찰가

본건은 선순위 임차인의 보증금 190,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 상황입니다. 이는 감정가 210,000,000원 대비 매우 높은 금액으로, 인수 보증금을 고려한 총 지출 비용이 부동산의 시장 가치를 초과할 위험이 큽니다.

최근 매매 사례를 통해 추정한 본건의 적정 시장 가치(권리 하자 없을 시)는 약 1억 6천만원 내외로 판단됩니다. 따라서 총 지출 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 이 시장 가치 범위 내에서 이루어질 수 있도록 입찰가를 산정해야 합니다.

이를 고려할 때, 낙찰자가 부담해야 할 총액이 감정가 210,000,000원을 넘지 않도록 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 인수 보증금: 190,000,000원

* 총 지출 희망가 (감정가 수준): 210,000,000원

* 예상 입찰가: 총 지출 희망가 - 인수 보증금 = 210,000,000원 - 190,000,000원 = 20,000,000원

따라서, 예상 입찰가는 20,000,000원입니다. (총 지출액: 20,000,000원(입찰가) + 190,000,000원(인수보증금) = 210,000,000원)

이는 감정가 수준에서 총 지출을 맞추기 위한 보수적인 접근이며, 실제 시장 상황 및 경쟁 입찰 정도에 따라 변동될 수 있습니다. 인수되는 임차 보증금으로 인해 실질적인 투자 수익률은 매우 낮거나 마이너스가 될 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.