나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10350 [1] 서울특별시 양천구 신월동 242-4 소노하우스 제비동 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""신월IC"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 2호선·5호선 ""까치산역""이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건 내 제2층 제203호로서,
(사용승인일 : 2016.10.25.)

외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : 섀시창호.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 4필일단의 대체로 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

242-4, 242-5, 242-6 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(2023-06-29), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-06-12)<건축법>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

242-7 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(2023-06-29), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-06-12)<건축법>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
-임차보증금 금230,000,000원
-임대차계약일자 2022년01월20일
-확정일자 2022년01월20일

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10350 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 242-4 소노하우스 제비동 제2층 제203호

* 건물 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

* 감정가: 231,000,000원

* 토지 면적: 21.69㎡ (약 6.56평)

* 건물 면적: 34.69㎡ (약 10.50평) (전용면적 기준)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재, "신월IC" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 주거 및 생활 편의시설이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지: 인접지 대비 등고평탄한 4필일단의 대체로 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 남서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 남측으로는 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2025년 6월 12일 기준), 공항소음 방지 및 소음 대책지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 관련 법규의 제한을 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

* 말소기준권리는 2023년 8월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권액 1,015,737,806원)입니다.

* 본 가압류 이후 등기된 권리들은 대부분 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 특별 매각 조건으로, 임차인 주택도시보증공사(박지수)는 매수인에 대해 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 임차보증금 230,000,000원에 대한 인수 부담은 없습니다.

* 등기부등본상 주택임차권(박지수, 보증금 230,000,000원)은 말소 예정으로 확인되었습니다.

* 기타 압류 등기(서울특별시강서구) 또한 말소될 예정입니다.

* 주요 등기 현황:

* 소유권 이전 (갑4): 홍승표 (2017-03-10)

* 소유권 이전 (갑5): 홍현우 (2020-02-28, 매매 180,000,000원)

* 주택임차권 (을3): 박지수 (2024-01-02, 보증금 230,000,000원, 말소)

* 가압류 (갑8): 주택도시보증공사 (2023-08-30, 1,015,737,806원, 말소기준권리)

* 압류 (갑9): 서울특별시강서구 (2023-12-22, 말소)

* 강제경매 (갑10): 주택도시보증공사 (2025-06-17, 230,000,000원, 말소)

* 등기부채권 총액은 1,245,737,806원입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, "신월IC" 인근 지역의 주거 밀집 단지 내에 속합니다.

* 주변에는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 최근 5월 2026년에 거래된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2016년식 연립, 55.27㎡ (약 16.7평), 3층, 21,000만원

* 2017년식 다세대, 52.41㎡ (약 15.8평), 6층, 30,200만원

* 2019년식 다세대, 55.56㎡ (약 16.8평), 2층, 32,900만원

* 본건(34.69㎡, 약 10.5평)은 면적이 비교적 작지만, 2016년식으로 신축 연도가 가깝습니다. 최근 거래된 사례 중 2017년식 52.41㎡(약 15.8평) 건이 30,200만원에 거래된 점을 감안하면, 평당 가격으로 환산 시 약 1,911만원/평 수준입니다.

* 본건의 감정가 231,000,000원은 약 2,200만원/평으로, 최근 거래 사례 대비 약간 높은 편이지만, 절대적인 시세 변동 추이 및 경매 물건의 특성을 고려할 필요가 있습니다.

* 소노하우스 단지 자체의 과거 거래 이력이나 더 상세한 단지 내 시세 정보는 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 평스라브지붕 지상 6층 건물 내 제2층 제203호이며, 사용승인일은 2016년 10월 25일입니다.

* 외벽 마감: 석재붙임 마감 등.

* 창호: 섀시 창호.

* 내부 시설: 기본적인 위생, 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 편의시설: 단지형 다세대주택 지역에 위치하여 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인근에 초, 중, 고등학교 등 교육시설이 위치할 가능성이 높으나, 정확한 학군 정보는 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상의 제한 사항: 본건 토지는 건축허가·착공제한지역(2025년 6월 12일 기준)으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 공항 관련 구역(소음, 수평표면, 진입표면)으로 지정되어 있어 고도 제한 등 추가적인 개발 제약이 따를 수 있습니다.

* 도로 상황: 남측으로 접한 3미터 막다른 도로는 차량 진출입 및 주차에 일부 불편을 야기할 수 있습니다.

* 혐오시설 존재 여부: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 주거 환경에 직접적인 영향을 미칠 만한 대규모 혐오시설(예: 화장장, 대규모 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 사실 관계 확인을 위해서는 현장 답사를 통한 상세한 주변 환경 조사가 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울 양천구 신월동에 위치한 도시형생활주택으로, 주택도시보증공사(HUG) 관련 특수 조건으로 인해 임차인 명도 및 보증금 인수 부담이 전혀 없는 경매 물건입니다.

* 2016년에 준공되어 건물 상태가 비교적 양호하며, 기본적인 생활 편의시설과 교통망이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 임대 목적 모두 고려해볼 수 있습니다.

* 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 요소입니다.

* 최근 주변 시세와 비교할 때 감정가가 합리적인 수준으로 보이나, 향후 시장 변화 및 낙찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 보증금 미인수: HUG 인수 조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해, 낙찰자는 임차인에게 보증금을 지급할 의무가 없습니다. 이는 명도 및 금전적 리스크를 제거하는 중요한 장점입니다.

* 비교적 신축 건물: 2016년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 사용 가능하며, 유지보수 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 신월IC 인근 위치로 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용 및 주변 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

* 합리적인 가격 경쟁력: 최근 주변 유사 면적 및 신축 연도의 거래 사례와 비교했을 때, 본건의 감정가가 투자자에게 매력적인 가격대가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 231,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 시세 분석:

* 본건 면적(34.69㎡, 약 10.5평) 및 건물 연식(2016년)을 고려할 때, 주변 2017년식 52.41㎡(약 15.8평) 거래가 30,200만원 (평당 약 1,911만원)과 2019년식 55.56㎡(약 16.8평) 거래가 32,900만원 (평당 약 1,958만원)이 참고가 됩니다.

* 이를 바탕으로 본건의 예상 시세는 약 200,000,000원 ~ 210,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 감정가 231,000,000원 (약 2,200만원/평)은 현 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 예상 입찰가:

* 임차인 인수 보증금이 없고, 건물 상태가 양호하며, 교통 환경이 좋은 점을 고려할 때, 시세 범위 내에서 경쟁이 발생할 수 있습니다.

* 단, 건축허가·착공제한 등 토지이용계획상의 제약은 향후 가치 상승에 제한 요소가 될 수 있습니다.

* 이에, 본건의 적정 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 215,000,000원 범위로 제안합니다.

* 최종 입찰가는 현장 답사 후 건물 상태, 주변 시세 변동, 예상 낙찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.