나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51531 [1] 서울특별시 서대문구 충정로3가 179-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 충정로3가 소재 지하철 ""2·5호선 충정로역"" 북측 인근에
위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철 ""2·5호선 충정로역"" 및 노선버스정류장이
위치하는 등 대중교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

기호(2) : 인접대지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용으로
이용중임.
기호(3) : 인접대지 및 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거나지 상태임.

인접 도로상태

본건 토지 남측으로 세로변의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2) : 도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변중점경관관리구역)임.
기호(3) : 도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역, 도로(사도)(저촉), 도로(접합),
가축사육제한구역(2012-08-09)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(2012-08-09)
(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(2012-08-09)<수도권정비
계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구역)임.

제시목록 외의 물건

- 본건에 제시외건물 (ㄱ)~(ㅁ)이 소재하며(후첨 ""지적도"", ""건물개황도"", ""사진용지""
참조), 일반건축물대장, 건축물현황도, 외부관찰, 현장조사사항, 소유자 탐문조사 등을
종합 고려하여 이용상황, 구조 등을 판단하였으며, 면적은 건축물현황도, 목측 등을
기준으로 개략적으로 산출하였는바, 실제 측량결과와 차이가 있을 수 있으니 경매진행 시
참고하시기바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임

2) 기 타
- 본건 지상에 소재하는 수목, 바닥포장 등은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여
감정평가하였으니, 경매진행 시 참고하시기 바람.
- 본건 기호(3)은 토지이용계획확인서상 도로(사도)에 저촉되나 그 면적이 미미하여 별도로
고려하지 않았음.
- 현장조사 당시 소유자 탐문조사 및 위성사진 등에 의할 때 인접토지인 충정로3가
180-15번지상 옹벽이 기호(3) 토지 일부 경계를 침범하고 있는 것으로 추정되며, 정확한
경계침범 위치와 면적 등은 별도 경계측량이 필요할 수 있으므로, 경매 진행 시 유의하시기
바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 현황 지하1층/지상3층 건물로서,

외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내부 : 내부인테리어 마감 등,
창호 : 하이새시임.

이용상태

지1층 : 근린생활시설,
1층 : 주택,
2층 : 주택,
3층(옥탑층) : 주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

""지적도"", ""건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타
- 본건 기호(1)은 일반건축물대장상 위반건축물 표기(옥상 61.24㎡ 철콘/철콘주거
무단증축/주택과-527(2022.01.06.))가 있으니 경매 진행 시 유의하시기 바람.
- 본건 기호(1)은 일반건축물대장상 위법건축물 표기, 소유자 탐문조사, 위성사진,
로드뷰(카카오맵, 네이버지도), 현장조사사항 등을 종합적으로 고려할 때 2021년 및
2022년에 건물에 대한 대수선 및 무단증축이 이루어진 것으로 추정되니 경매 진행 시
유의하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함.(지상에 소재하는 수목 및 바닥 포장 등은 토지에 포함하여 평가)
2. 건축물대장 상 위반건축물로 표기(옥상 61.24㎡ 주거 무단증축)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51531 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 충정로3가 179-1

용도: 근린주택

감정가: 2,250,590,600원

토지면적: 165.20㎡ (약 49.97평)

건물면적: 196.98㎡ (약 59.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 위반건축물

1.2. 주의사항

* 본건은 일괄매각 대상이며, 제시외 건물 및 지상 수목, 바닥 포장 등도 토지에 포함하여 평가되었음.

* 건축물대장 상 옥상 61.24㎡(약 18.52평)가 주거 무단증축된 위반건축물로 표기되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 서대문구 충정로3가에 소재하며, 지하철 2·5호선 충정로역 북측 인근에 위치함. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 지하철 2·5호선 충정로역 및 다수의 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

2.3. 토지 및 도로상태

토지는 인접 대지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 및 부정형으로 주상용 및 주거지 용도로 이용 중임. 본건 토지 남측으로 세로변의 포장도로에 접해 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당함. 일부 토지(기호 3)는 도로(사도) 저촉 사항이 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부 상 말소기준권리는 2021년 5월 31일 접수된 JB우리캐피탈주식회사의 근저당권임.

3.2. 임차인 현황

* 김수산: 보증금 400,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-12, 확정일자 2022-05-16, 배당신고일자 2025-08-06, 대항력 없음.

* 김신덕: 보증금 50,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2025-03-31, 확정일자 없음, 배당신고일자 2025-07-28, 대항력 없음.

* 김지연: 보증금 400,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-11-22, 확정일자 2021-11-22, 배당신고일자 2024-09-19, 대항력 없음.

* 주식회사황산: 보증금 30,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입일자 2022-03-03, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

3.3. 인수되는 보증금

모든 임차인의 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부채권 총액

* 토지 등기부채권 총액: 1,400,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 2,600,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 소재한 충정로3가는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 역세권의 입지적 장점을 지니고 있습니다.

4.2. 교통 및 접근성

지하철 2·5호선 충정로역이 도보 거리에 있어 교통이 매우 편리하며, 이는 지역 내 상업 및 주거 가치에 긍정적인 영향을 미칩니다.

4.3. 인근 부동산 거래 동향

제공된 최근 매매 정보는 소형 다세대/연립 주택의 거래 사례이며, 본건 근린주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. (예: 엘지빌리지(다세대, 73.6㎡) 2026년 5월 133,700,000원 / (31-81)(다세대, 17.86㎡) 2026년 5월 110,800,000원 / 노벨아트빌(연립, 62.55㎡) 2026년 3월 121,100,000원). 이러한 자료만으로는 본건의 시세 파악에 한계가 있으며, 유사 근린주택의 거래 사례 추가 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

충정로역 인근의 생활 편의시설 이용이 용이하며, 주거와 근린생활시설이 혼재되어 있어 다양한 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육환경

토지이용계획 상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

건축물대장에 옥상 61.24㎡(약 18.52평)의 주거 무단증축이 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 법적 제재의 대상이 될 수 있으며, 건물 가치 하락 및 추가 비용 발생의 원인이 됩니다. 또한, 2021년 및 2022년에 건물 대수선 및 무단증축이 있었던 것으로 추정되어 추가적인 위반사항 존재 가능성을 시사합니다.

6.2. 중복사건 및 경계 침범 추정

본 건은 중복사건으로 진행 중이며, 이는 경매 절차 및 결과에 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 인접 토지(충정로3가 180-15번지) 옹벽이 본건 토지 일부를 침범하고 있을 가능성이 추정되므로, 별도 경계 측량이 필요하며, 이는 향후 분쟁 또는 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

총 124.80㎡(약 37.75평)의 제시외 건물이 있으며, 일괄매각 대상에 포함됩니다.

7. 종합의견

본 물건은 지하철 2·5호선 충정로역 초역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 옥상 무단증축 등 명확한 위반건축물 존재, 중복사건으로 인한 절차적 복잡성, 인접 토지와의 경계 침범 추정 등 상당한 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 모든 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없으나, 현장 조사를 통한 임차인 점유 및 배당 현황에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 제시외 건물 포함 일괄매각 조건 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자포인트

* 최고의 입지: 지하철 2, 5호선 충정로역을 도보로 이용 가능한 초역세권.

* 향후 개발 잠재력: 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 지역 개발 시 가치 상승 기대.

* 복합 용도 가능성: 근린주택으로 주거 및 근린생활시설 복합 운영 가능.

9. 예상입찰가

감정가: 2,250,590,600원

본 물건은 역세권 입지의 장점을 가지고 있으나, 위반건축물(이행강제금, 원상복구 부담), 경계 침범 추정, 중복사건 등 상당한 리스크를 동반하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 제공된 주변 시세 정보는 소형 다세대/연립 주택의 거래 사례로, 본건 근린주택과의 직접 비교에는 한계가 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 산정 시 이러한 리스크 요인을 충분히 반영해야 합니다. 위반건축물 관련 추정 비용, 경계 침범 관련 분쟁 발생 가능성 등을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 분석 결과, 본건의 예상 입찰가는 약 16억원에서 19억원 사이 로 검토해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 위반건축물 관련 정확한 법적 검토 및 예상 비용 산출, 경계 침범 범위 확인, 그리고 추가적인 시장 조사를 거쳐 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.