나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10270 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 793-2 갤럭시인텔리젼스 제4층 제412호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10270 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 793-2 갤럭시인텔리젼스 제4층 제412호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매12계 2025타경10270 | 소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 793-2 갤럭시인텔리젼스 제4층 제412호 | 감정가: 134,000,000원 | 최저가: 107,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 사건번호 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 서울특별시 강서구 마곡동 793-2에 위치한 갤럭시인텔리젼스 제4층 제412호 오피스텔에 대한 경매 물건 정보를 담고 있습니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10270 (1)이며, 감정가는 134,000,000원입니다. 본 건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

해당 오피스텔의 토지 면적은 6.70㎡ (약 2.03평)이며, 건물 면적은 18.84㎡ (약 5.70평)입니다. 소유자는 박OO이며, 채무자 역시 박OO입니다. 채권자는 김OO입니다.

본 건은 오피스텔로서, 주거 및 업무용으로 활용 가능합니다. 아파트와 달리 전용면적 및 분양면적 구분 없이 건물 면적으로 표기되었습니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '서울등명초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 매우 양호한 편입니다. 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스가 정차하는 버스정류장이 있습니다. 또한, 지하철 5호선 발산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 발산역은 서울 중심부 및 김포공항으로의 접근성이 우수하며, 주변에 NC백화점, 이대서울병원 등이 위치하여 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주변에 서울호서직업전문학교, 명덕외국어고등학교 등 교육 시설도 위치하고 있습니다. 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 특별히 언급되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인(박OO)입니다. 채권자는 김OO입니다.

가장 중요한 점은, 본 건은 기준시점 현재 토지에 대한 소유권 대지권이 설정되지 않은 상태라는 것입니다. 관할 관청 확인 결과, 소유자가 대지권 등기 신청을 하지 않은 것으로 파악되었습니다. 그러나 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'에 따라 구분 건물과 대지 사용권은 일체성을 가지므로, 추후 적정 대지지분이 귀속될 것을 전제로 감정평가 및 매각이 진행될 예정입니다. 경매 진행 시 이 부분을 반드시 유의하여야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 마곡동 일대는 대규모 마곡지구 개발과 함께 첨단 산업단지 및 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역으로 성장하고 있습니다. 주변에는 다양한 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다. 특히 발산역 역세권 상권은 백화점, 병원, 전문 식당가 등이 형성되어 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 업무 시설과 주거 시설이 혼재되어 있어 오피스텔의 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 2015년 11월 20일에 사용 승인되었습니다. 지하 4층, 지상 10층 규모의 건물 중 제4층 제412호이며, 오피스텔로 이용 중입니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 승강기, 지하 주차장, 화재 탐지 및 경보 설비, 지역난방 설비 등이 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

교통 편의성이 뛰어나며, 주변에 발산역(5호선)이 있어 서울 시내 및 부도심으로의 이동이 편리합니다. 또한, 공항대로를 지나는 다수의 간선버스가 운행되어 광역 교통망 또한 우수합니다.

생활 편의 시설로는 NC백화점, 이대서울병원, 서울식물원 등 다양한 문화, 쇼핑, 의료 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 토지 대지권 미등기 상태입니다. 비록 법률적으로는 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지지만, 실제 소유권 행사나 재산권 보장에 있어 추후 절차가 필요하거나 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 경매 진행 시 이 부분에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

또한, 마곡지구는 신축 오피스텔 공급이 비교적 많은 지역으로, 공급 과잉 우려가 있을 수 있습니다. 이는 향후 임대 수익률이나 매매가 상승에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 마곡동의 핵심 지역에 위치하며, 발산역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현대적인 건물 구조와 편리한 생활 편의 시설, 우수한 교통망을 자랑합니다. 마곡지구의 지속적인 개발과 함께 배후 수요가 풍부하여 임대 수익 및 시세 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

다만, 토지 대지권 미등기 상태는 본 건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 이에 대한 철저한 조사와 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 이 부분을 해결할 수 있다면, 비교적 합리적인 감정가에 우량 물건을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. **탁월한 입지**: 지하철 5호선 발산역 도보 이용 가능 거리로, 마곡지구의 중심 업무지구 및 서울 시내 접근성이 뛰어납니다.

2. **풍부한 배후 수요**: 마곡지구의 첨단 산업단지와 업무 시설, 주거 단지 등으로 인해 오피스텔 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

3. **편리한 생활 환경**: 인근에 대형 쇼핑몰, 병원, 공원 등 다양한 생활 편의 시설이 밀집해 있어 주거 만족도가 높습니다.

4. **합리적인 감정가**: 현재 감정가가 1억 3천만 원대로, 향후 마곡지구의 추가적인 발전과 대지권 문제가 해결될 경우 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

5. **안정적인 임대 수익**: 오피스텔로서의 활용도가 높아 꾸준한 월세 수익을 기대할 수 있으며, 약 5.70평의 전용면적은 1~2인 가구에 적합한 크기입니다.

**주의사항**: 토지 대지권 미등기 상태에 대한 법률 전문가의 정확한 상담 및 확인 절차가 필수적입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매12계