나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10270 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 793-2 갤럭시인텔리젼스 제4층 제412호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '서울등명초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(발산역)이 소재하는
등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상10층 건물 내 제4층 제412호로서,
(사용승인일 : 2015.11.20)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장, 화재탐지 및 경보설비, 열병합에 의한 지역난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평지의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업),
대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인
요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공
방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호
(2016.11.24))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.
② 기타사항
: 본건은 기준시점 현재 토지의 소유권 대지권이 설정되지 않은 상태이나, 관할관청
(강서구청 부동산정보과) 유선탐문 결과 소유자가 대지권등기 신청을 하지 않은 것으로
조사되었는 바, 구분건물은「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제20조에 의거
구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 거래가 이루어지는 점
등을 고려하여 추후 적정 대지지분이 귀속될 것을 전제로 하여 감정평가하였으니 경매
진행 시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10270 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 793-2 갤럭시인텔리젼스 제4층 제412호

용도: 오피스텔

감정가: 134,000,000원

토지면적: 6.70㎡ (약 2.03평)

토지지분: 6.7㎡ (약 2.03평)

건물면적: 18.84㎡ (약 5.70평)

건물지분: 18.84㎡ (약 5.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 김

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '서울등명초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(발산역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호합니다.

본건 동측 및 서측으로 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로2류(폭 30m~35m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 10월 4일 접수된 기술보증기금의 가압류(갑5)입니다.

매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 권리는 다음과 같습니다.

* 을구 순위 3번 주택임차권: 김시연 (보증금 140,000,000원). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

나머지 등기부상 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나, 강제경매 개시결정 등기이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 408,813,704원입니다.

주요 임차인 현황:

* 임차인: 김시연

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 4월 24일

* 확정일자: 2023년 4월 10일

* 배당신고일자: 2025년 4월 23일

* 대항력: 있음

* 비고: (비고 사항 없음)

주의사항: 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 140,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 이 점에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 마곡지구 내에 위치하며, 주변에 대규모 오피스텔 단지, 아파트 단지, 업무시설 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 발달되어 있습니다.

특히, 발산역 인근에 위치하여 유동인구가 많고, 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

마곡도시개발사업의 핵심 지역으로 지속적인 개발 및 수요 증가가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 발산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 인근 상가에 마트, 병원, 식당 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: '서울등명초등학교'가 북서측 인근에 위치하여 학군 접근성이 있습니다.

* 주거환경: 오피스텔, 아파트 등 다양한 주거 형태가 혼재하며, 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 김시연 임차인의 보증금 140,000,000원은 배당 결과에 따라 매수인이 인수할 수 있습니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 부담이 될 수 있으므로, 반드시 배당표 확인 및 예상 배당률을 분석해야 합니다.

* 대지권 미등기: 현재 대지권이 등기부에 설정되지 않은 상태이나, 감정평가에 포함되었고 추후 적정 대지지분이 귀속될 것을 전제로 평가되었습니다. 등기 절차 및 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공항 관련 지역 지정: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 항공기 소음 또는 이착륙 경로에 따른 영향을 받을 수 있습니다. 이는 일반적인 혐오시설로 분류되지는 않으나, 환경적 요인으로 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 마곡지구의 핵심 지역에 위치한 오피스텔로, 발산역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있어 향후 가치 상승 잠재력이 높습니다.

그러나 대항력 있는 임차인(김 )의 보증금 140,000,000원 인수 여부 및 대지권 미등기 상태는 본건의 투자 가치를 결정하는 매우 중요한 요소입니다.

이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고, 신중한 권리 분석 및 배당 분석을 통해 낙찰가 산정 시 반영해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 마곡지구의 지속적인 개발 및 기업 이전으로 인한 풍부한 임대 수요.

* 발산역 초역세권으로 뛰어난 교통 편의성 및 접근성.

* 업무시설과 주거시설이 혼합된 복합 상권으로 임대 수익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 전용면적은 18.84㎡ (약 5.70평)입니다.

최근 유사 면적의 거래 사례를 분석한 결과, 각 거래 건의 전용면적 대비 매매가는 평당 약 1,875만원 ~ 2,204만원 수준으로 형성되어 있습니다. 이를 바탕으로 환산 시 약 11,000만원 ~ 13,000만원의 시세를 보입니다.

감정가는 134,000,000원입니다.

가장 큰 고려 사항은 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 140,000,000원 인수 가능성입니다. 만약 이 보증금을 전액 인수해야 한다면, 낙찰가 외에 추가 비용이 발생하게 되어 총 취득 비용이 매우 높아집니다.

따라서, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수한다고 가정하고, 시세 하단부 또는 감정가의 70~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

추정 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 115,000,000원

중요 고지: 상기 추정 입찰가는 임차인 보증금이 배당에서 전액 변제된다는 가정 하에 산정된 가격입니다. 만약 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 하는 경우, 본 추정 입찰가보다 현저히 낮은 가격으로 입찰하거나, 투자 재고가 필요합니다. 경매 진행 시 법원의 배당표를 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.