나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경106119 [1] 서울특별시 영등포구 양평동3가 56-2 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경106119 [1] 서울특별시 영등포구 양평동3가 56-2 다가구주택 경매

• 사건번호: 2024타경106119
• 주소: 서울특별시 영등포구 양평동3가 56-2
• 감정가: 4,577,423,400원
• 최저가: 3,661,939,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다가구주택

서울남부지방법원 경매8계 2024타경106119 | 소재지: 서울특별시 영등포구 양평동3가 56-2 | 감정가: 4,577,423,400원 | 최저가: 3,661,939,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경106119 (1)이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

본 물건의 최초 감정가는 4,577,423,400원으로 책정되었습니다.

소유자 및 채무자는 구OO이며, 채권자는 낙OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지

서울특별시 영등포구 양평동3가 56-2

용도 및 구조

용도는 다가구주택이며, 구조는 2018년 11월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상8층 건물입니다.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등으로 상태는 양호합니다.

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 및 주차장 등이 구비되어 있습니다.

면적 정보

토지 면적: 243.00㎡ (약 73.51평)

건물 면적: 989.61㎡ (약 299.37평)

매각 대상은 건물과 토지 모두 포함한 일괄매각 건입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 상권 분석

본건은 서울 영등포구 양평동3가에 위치하며, 지하철 5호선 양평역 북동측 인근에 소재합니다.

주위는 공동주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설, 업무시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

주거 시설이 밀집되어 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있으나, 토지이용계획상 준공업지역에 해당하여 주거 전용 지역에 비해 상업 및 산업 시설이 혼재될 수 있는 특성이 있습니다.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 양평역이 소재하고 있어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 평가됩니다.

양평역을 이용하면 서울 주요 도심으로의 접근성이 비교적 양호합니다.

2.3. 토지 이용 및 제한

토지는 세장형의 건부지(주거용)로 이용 중이며, 남서측으로 소로한면에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준공업지역에 속하며, 이는 향후 건축행위에 있어 주거와 공업 시설이 복합된 개발이 가능함을 의미합니다.

또한, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 제한이 설정되어 있어 향후 개발 시 관련 규제 확인이 필수적입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 명세 및 특이 사항

매각구분은 토지/건물 일괄매각이며, 주의사항으로 일괄매각이 고지되어 있습니다.

특이사항으로는 공부(건축물대장)상의 용도와 실제 이용상태의 차이가 있습니다. 건축물대장상 '지상1층 ~ 지상5층'은 근린생활시설, '지상6층 ~ 지상8층'은 단독주택(다중주택)으로 기재되어 있으나, 현황조사 및 탐문 결과 외관상 각 호별로 구분되어 있으며 주거 용도로 사용 중인 것으로 판단됩니다.

이는 현행 건축법에 따른 적법성 및 이행강제금 부과 여부 등을 면밀히 검토해야 하는 중요한 사항입니다.

3.2. 임대차 관계

임대관계는 미상임으로 조사되었습니다.

다만, 다가구주택의 특성상 다수의 임차인이 존재할 가능성이 높으며, 매각 물건 명세서상 주택임차인 현황 및 대항력 여부를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. 임차인 수가 많을 경우 명도 난이도가 상승할 수 있습니다.

4. 리스크 및 유의 사항

4.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '공부와의 차이'입니다. 근린생활시설 용도의 1층부터 5층까지를 주거용으로 사용하는 것은 건축법상 위반 소지가 있으며, 이로 인해 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

낙찰자가 승계해야 할 이행강제금의 규모 및 원상복구 가능성 등을 사전에 철저히 파악해야 합니다.

준공업지역의 특성상 주거 환경 외에 소규모 공장 또는 산업 시설이 주변에 존재할 수 있으며, 이는 주거 쾌적성에 영향을 미칠 수 있습니다. 현재까지 특별한 대형 혐오시설은 검색되지 않았으나, 인접한 산업시설에 대한 현장 확인이 필요합니다.

4.2. 생활 정보

본건 주변은 양평역과 가까워 생활 인프라는 일정 수준 이상으로 갖추어져 있습니다.

주변에 학교(상대보호구역 지정) 등이 위치하여 교육 환경도 일정 부분 충족하며, 주거 시설이 밀집되어 있어 일반적인 주거 생활을 영위하는 데 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 서울시 영등포구 양평역 인근의 준공업지역에 위치한 비교적 신축급(2018년식) 다가구주택입니다.

토지 면적이 약 73평, 건물 면적이 약 300평에 육박하는 대형 다가구주택으로, 다수의 세대(탐문조사 결과 57개 호실 가능성 언급)를 통해 안정적인 임대수익을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

다만, 감정가 대비 저감 없이 신건으로 진행될 경우 가격적 메리트가 낮을 수 있으며, 용도 위반에 따른 이행강제금 및 명도 리스크 등 법률적 검토가 필수적인 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 5호선 양평역 도보권에 위치하여 임차 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

준공업지역의 잠재력: 준공업지역은 주거 기능 외에 개발의 확장성이 있어, 장기적으로는 리모델링 또는 재건축(용도변경 포함) 시 높은 부가가치를 창출할 가능성이 있습니다.

임대수익 확보: 다수의 세대를 갖춘 다가구주택으로, 명도 및 임대 세팅이 완료될 경우 높은 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

신축급 건물: 2018년 사용승인 건물로 당분간 큰 수선 없이 관리가 용이합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계