나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10548 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 372-91 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10548 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 372-91 제4층 제402호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매8계 2025타경10548 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 372-91 제4층 제402호 | 감정가: 254,000,000원 | 최저가: 203,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10548 (1)

경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 김OO)

소유자 및 채무자: 황OOOO (동일)

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 372-91 제4층 제402호 (다세대주택)

감정가: 254,000,000원

토지면적: 28.86제곱미터 (약 8.73평)

건물면적: 52.25제곱미터 (약 15.80평, 전용면적)

사용승인일: 2011.02.11

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 월정초등학교 북측 인근에 위치한 다세대주택으로, 주위는 학교, 근린생활시설, 다세대 및 다가구주택 등이 혼재된 주거지대입니다.

주변 시설로는 월정초등학교가 가까이에 위치하고 있으며, 인근에 화곡동 재래시장이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

2.2. 주변 환경 및 생활 편의성

주변 환경은 다세대주택이 밀집한 주거지구의 특성을 보이며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의 시설은 양호합니다.

2.3. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 근거리에 지하철 5호선 화곡역(도보 약 10분)이 위치하여 대중교통 이용이 비교적 편리합니다.

제반교통상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 소유 관계

본 사건은 채무자이자 소유자인 황OOOO에 대한 채권자의 부동산강제경매 신청에 의한 건입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건이며, 감정평가 시점에서 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

임대관계는 현재 미상으로 조사되었으며, 이는 입찰 시 명도 저항 및 추가적인 협상 비용 발생 가능성을 내포합니다.

본 물건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 공항과 관련된 중요시설물보호지구 및 수평표면구역, 학교와 관련된 상대보호구역 등 다양한 법적 규제를 받고 있음을 인지해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설을 도보로 이용할 수 있는 환경입니다.

인근의 화곡동 재래시장은 주부들의 생활 편의에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

행정 업무는 강서구청 등이 차량으로 이동 용이한 거리에 위치하고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지역적 리스크

본 물건은 공항 근처의 중요시설물보호지구 및 수평표면구역 내에 위치하고 있어, 김포국제공항 이용에 따른 항공기 소음의 잠재적 영향이 있을 수 있습니다.

이는 감정가 산정 및 향후 매매 시점의 가치 판단에 영향을 미칠 수 있으므로, 현장 방문 시 소음 정도를 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 권리적 리스크

현재 임대관계가 미상인 관계로, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

낙찰 이후 미상의 임차인이나 점유자를 상대로 명도를 진행해야 할 경우, 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

5.3. 건물의 노후도

본 건물은 2011년 사용승인된 건물로, 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으나, 향후 건축 연한에 따라 건물 가치 하락 및 유지보수 비용 발생 가능성이 존재합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 5호선 화곡역 및 월정초등학교 인근에 위치하여 교통 및 학군 면에서 준수한 입지 조건을 갖추고 있는 다세대주택입니다.

제3종일반주거지역에 속하여 향후 재개발/리모델링 등 잠재적인 가치 상승의 여지가 있으며, 감정가가 2억 5천 4백만 원으로 서울 지역 주택으로는 합리적인 수준으로 평가됩니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 5호선 화곡역 근거리 및 초등학교 인접성으로 실수요자의 선호도가 높을 수 있습니다.

강제경매 진행: 소유자/채무자 동일인인 강제경매로, 권리 관계는 비교적 단순할 것으로 예상되나, 임대차 관계에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

환금성: 서울 강서구의 역세권 인접 주거지역 물건으로, 향후 매매 시 환금성이 비교적 우수할 것으로 판단됩니다.

실거주 및 투자 목적 모두 접근 가능하며, 항공기 소음 리스크와 명도 관련 리스크만 충분히 대비한다면 투자 매력이 있는 물건으로 사료됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계