나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10572 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제9층 제902호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10572 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제9층 제902호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경10572
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로5가길 12 케이엠 파크빌, 제9층 제902호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10572 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로5가길 12 케이엠 파크빌, 제9층 제902호 | 감정가: 277,000,000원 | 최저가: 221,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경10572 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 물건 개요

1.1. 1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10572 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 2. 물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제9층 제902호

용도: 오피스텔

감정가: 277,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건물 및 토지 현황

1.2. 1. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물내 제9층 제902호

전용면적: 29.45㎡ (약 8.91평)

건물지분: 29.45㎡ (약 8.91평)

외벽: 석재붙임마감 등

창호: 샷시창호 등

이용상태: 오피스텔로 이용중

설비내역: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 기계식 주차설비 등

1.2. 2. 토지 정보

토지 면적: 8.09㎡ (약 2.45평)

토지 지분: 8.087㎡ (약 2.45평)

토지 형상 및 이용상태: 2필지 일단의 장방형 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중

인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 도로, 동측으로 노폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접함.

1.2. 3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

[화곡동 903-11] 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

[화곡동 903-12] 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

공부와의 차이: 없음

* 입지조건

1.3. 1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2, 5호선 "까치산역" 남측 인근에 위치해 있습니다. 주변은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

1.3. 2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 까치산역은 2호선과 5호선의 환승역으로, 유동인구 집중력이 뛰어나고 배후 주택가 인구의 지하철 이용률이 높습니다.

1.3. 3. 주변 편의 시설 및 환경

케이엠파크빌 인근에는 까치산 시장이 있어 전통적인 상권을 형성하고 있으며, 여성 소비자를 대상으로 하는 업종이 발달해 있습니다. 다만, 화곡동 및 마곡지구 인근 지역은 서남 물재생센터, 택시공영차고지 등 기피/혐오시설이 일부 존재한다는 주민들의 민원이 있었던 점은 유의할 필요가 있습니다.

* 권리분석

1.4. 1. 경매 기본 사항

본 건은 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 물건입니다. (사건번호: 2025타경10572 (1))

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각합니다.

1.4. 2. 특이사항 및 주의사항

HUG(주택도시보증공사) 인수 조건 변경 사항이 있습니다.

임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 HUG와의 관계에서 발생할 수 있는 권리 관계를 명확히 하려는 조치로 보이며, 매수인은 관련 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

임대 관계는 미상으로, 현황 조사를 통해 정확한 임대차 내역을 확인하는 것이 중요합니다.

* 상권분석

1.5. 1. 지역적 특성

본 물건이 위치한 화곡동 일대는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 가능한 지역입니다. 까치산역을 중심으로 역세권 상권이 발달해 있으며, 주거 지역과 근린생활시설이 밀집되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

1.5. 2. 잠재적 성장 가능성

마곡지구 개발과 함께 강서구 지역의 상권이 지속적으로 성장하고 있으며, 이는 인근 까치산역 상권에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 대중교통 이용 편의성이 높아 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 생활정보

1.6. 1. 교통 및 생활 편의시설

지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다. 인근에 까치산 시장이 있어 생활필수품 구매가 용이하며, 주변에 공동주택 및 오피스텔이 밀집되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

1.6. 2. 주변 환경

주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 생활 환경은 대체로 양호합니다. 다만, 김포공항 인근 지역으로 고도 제한(원추표면구역, 대공방어협조구역)이 적용되어 건축물 높이에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 잠재적 리스크

1.7. 1. 권리 관계

HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건 등 복잡한 권리 관계가 얽혀 있을 수 있습니다. 매수 시 세부 조건을 반드시 확인하고, 필요한 경우 전문가의 법률 자문을 구해야 합니다.

1.7. 2. 토지 이용 제한

본 물건은 공항 중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어 건축물의 용도 및 높이 등에 제한을 받을 수 있습니다. 또한, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.7. 3. 기타

임대 관계가 미상으로, 현재 거주 중이거나 임대 중인 임차인이 있을 경우 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 종합 의견

1.8. 1. 강점

더블 역세권(2, 5호선 까치산역)에 위치하여 교통이 매우 편리합니다. 일반상업지역에 속해 있어 오피스텔로서의 활용 가치가 높으며, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 2. 약점

HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건 등 권리 관계를 면밀히 파악해야 합니다. 김포공항 관련 고도 제한 및 군사보호시설 관련 제한 사항이 존재합니다. 임대차 관계가 불분명하여 명도 이슈가 발생할 가능성이 있습니다.

1.8. 3. 결론

교통 및 입지 면에서 우수한 조건을 갖추고 있으나, 경매 특유의 복잡한 권리 관계와 토지 이용 제한 사항을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

* 투자 포인트

1.9. 1. 더블 역세권 입지

2, 5호선 까치산역을 도보로 이용할 수 있어 출퇴근 및 생활이 매우 편리합니다.

1.9. 2. 안정적인 임대 수익 가능성

오피스텔로서 상업지역에 위치하며, 주변의 지속적인 개발과 함께 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.9. 3. 경매를 통한 시세 차익 기대

감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 단, 권리 분석 및 명도 관련 비용을 충분히 고려해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계