나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10568 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 805-36 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10568 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 805-36 제2층 제201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10568
• 주소: 서울특별시 강서구 곰달래로57길 58 프라임 캐슬
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10568 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로57길 58 프라임 캐슬 | 감정가: 257,000,000원 | 최저가: 205,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10568 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10568 (1)

채권자: 주OOOOOOO

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 2.물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 805-36 제2층 제201호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층건 내 2층 201호

사용승인일: 2020년 07월 21일

1.1. 3.감정가 및 면적 정보

감정가: 257,000,000원

토지면적: 18.85㎡ (약 5.70평)

토지지분: 18.8511㎡ (약 5.70평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.76㎡ (약 8.70평)

건물지분: 28.76㎡ (약 8.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 입지 조건

1.2. 1.위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동주민센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 단독, 연립주택, 시장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2.교통 환경

본 건물은 근거리에 지하철 5호선 목동역이 위치하고 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량 진출입 또한 용이합니다.

1.2. 3.주변 시설

인근에 주거용 건물 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있으며, 신곡초등학교 등 교육시설이 위치합니다. 주변 지역에서 혐오시설이 즉각적으로 확인되지는 않았습니다.

1.3. 권리 분석

1.3. 1.현재 권리 상태

등기사항전부증명서상 임차권이 설정되어 있습니다.

1.3. 2.특이사항 및 주의사항 분석

본 경매 물건은 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 관련 내용이 있습니다. 또한, 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 권리 주장 문제로부터 비교적 자유로울 수 있음을 의미하며, HUG가 관련된 채권 회수 절차의 일환으로 보입니다.

1.4. 상권 분석

1.4. 1.주변 상권 현황

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거지, 근린생활시설, 시장 등이 혼재된 복합 상권입니다. 화곡역 및 강서구청 인근 상권은 주거 배후수요와 유동인구를 바탕으로 다양한 업종이 공존하고 있으며, 지역 내 중심 상권으로 성장 가능성이 있습니다.

1.4. 2.잠재적 상권 가치

화곡동은 아파트 재개발 및 마곡지구 개발 계획 등으로 인해 향후 상권 가치 상승 잠재력이 있습니다. 주거 밀집 지역의 특성상 생활 밀착형 업종의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활 정보

1.5. 1.주거 환경

본건은 2020년 7월에 사용승인된 비교적 신축인 다세대주택으로, 내부 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다. 기본적인 난방, 위생, 급배수 시설을 갖추고 있으며, 승강기 및 피로티 주차장도 구비되어 있어 거주 편의성이 있습니다.

1.5. 2.편의 시설 접근성

단지 인근에 각종 상업 및 편의시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다. 대중교통 이용이 보통 수준으로 편리하지만, 일부 편의시설까지의 접근성은 도보 거리 및 교통 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.법률적 리스크

임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있어 권리 관계는 비교적 명확하나, HUG 관련 절차의 세부 내용 및 특이사항에 대한 추가 확인이 필요합니다. 토지이용계획 상 '상대보호구역' 및 '대공방어협조구역' 등 제한 사항이 있어 향후 건축 행위 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 2.시장 리스크

부동산 시장의 전반적인 변동 가능성과 해당 지역의 개발 계획 및 수요 변화에 따른 시세 변동성을 고려해야 합니다.

1.6. 3.명도 리스크

임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 일반적인 강제집행 절차에 비해 명도에 대한 부담이 현저히 낮을 것으로 예상됩니다. 다만, 원활한 명도를 위해 사전에 임차인과의 소통 및 협의가 권장됩니다.

1.7. 종합 의견

1.7. 1.물건 종합 평가

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축(2020년 사용승인) 다세대주택으로, 총 감정가는 2억 5천 7백만원입니다. 5층 건물 내 2층에 위치하며, 전용면적 약 8.7평(28.76㎡)입니다. HUG 관련 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건이 있어 권리 분석상 큰 문제가 없을 것으로 보입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 상권 발달 가능성도 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1.주요 강점

신축 건물로서 내부 컨디션 및 시설이 양호할 것으로 기대됩니다.

임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 명도 리스크가 최소화되어 투자 안정성이 높습니다.

HUG 관련 절차로 인해 매각이 명확하게 진행될 가능성이 있습니다.

1.8. 2.고려 사항

토지이용계획상의 제한사항(교육환경 보호구역, 군사시설 보호구역 등)을 반드시 확인하여 향후 재산권 행사에 제약이 없는지 검토해야 합니다.

화곡동 지역의 최근 부동산 시세 동향 및 향후 개발 계획을 면밀히 분석하여 투자 가치를 재확인할 필요가 있습니다.

해당 물건의 정확한 시세 파악을 위한 현장 조사 및 주변 유사 물건 시세 비교가 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계