나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10556 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 408-56 동화팰리스 제5층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재""화원중학교""동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 주거용으로의 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역(까치산역-지하철2·5호선) 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상5층 건물 내 제5층 제602호로서,
(사용승인일: 2020.08.14.)

외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샤시 창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 완경사지대 내 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외, 남측으로 노폭 약 4M 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각
-특별매각조건 : 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10556 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 408-56 동화팰리스 제5층 제602호

건물구조 및 용도: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 제602호, 도시형생활주택 (사용승인일: 2020.08.14.)

토지 면적: 19.65㎡ (약 5.94평)

건물 면적: 29.13㎡ (약 8.81평)

감정가: 266,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

2. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화원중학교 동측 인근에 위치함.

주변 환경: 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거용으로 적합한 환경을 갖추고 있음.

도로: 본건 서측으로 노폭 약 5M, 남측으로 노폭 약 4M의 도로에 각각 접하고 있어 차량 접근이 용이함.

교통: 인근에 버스정류장이 위치하며, 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022.04.04. 안산세무서장 압류 등기.

권리 내역:

* 소유권보존, 매매 등 갑구 권리 존재.

* 주택임차권: 문 (보증금 265,000,000원, 전입 2020.10.30, 확정 2020.10.20). 등기부상 말소 예정으로, 물건명세서상 주택도시보증공사(HUG)와의 특별매각조건에 따라 매수인에게 임대차보증금 반환청구권이 없고 임차권 등기가 말소되는 것을 조건으로 매각이 진행됨. 이에 따라 대항력 없음으로 분석됨.

* 압류: 안산세무서장, 서울특별시, 남동세무서장 등기 존재.

* 가압류: 주택도시보증공사 등기 존재.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (본건 경매 개시).

총 등기부 채권액: 805,000,000원.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음. 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

4. 상권분석

지역 특성: 본 물건은 주거 밀집 지역에 속해 있으며, 주변에 다세대주택 및 아파트 단지가 분포하고 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있음.

인근 시설: 화원중학교가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 양호함.

잠재력: 2020년 신축된 건물로 비교적 최신 건물이라는 장점이 있으며, 단지형 다세대 주택으로서의 가치를 지님.

5. 생활정보

편의시설: 도보 거리 내에 위치한 근린생활시설을 통해 은행, 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

교통: 지하철 2/5호선 까치산역을 이용한 서울 도심 및 주요 지역 접근성이 좋으며, 다수의 버스 노선으로 인해 광역 이동이 편리함.

교육: 화원중학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호함.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건: 주택도시보증공사(HUG)와의 협상 조건에 따라 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소가 이루어지므로, 이 조건의 이행 여부와 관련하여 세부적인 확인이 필요함.

재매각 이력: 본 물건은 재매각으로 진행되는 건으로, 이전 매각 과정에서 발생한 특별한 사유나 하자가 있는지 추가적인 확인이 필요함.

임차인 관련: 임차인 문 은 대항력이 없으나, 보증금 265,000,000원이 명시되어 있음. 특별매각조건에 따라 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 분쟁 가능성에 대한 주의가 필요함.

혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 본 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 신축된 도시형생활주택으로, 건물 상태가 양호하며 입지 조건 또한 준수함.

HUG 관련 물건으로 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높으나, 재매각 이력 및 특별매각조건 등은 입찰 전 반드시 상세히 검토해야 함.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수 보증금이 없는 조건으로 매각되므로 명도 관련 리스크는 통상적인 수준으로 판단됨.

현재 감정가 대비 시세 분석을 통해 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승 또는 임대 수익을 통한 투자 회수가 기대됨.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2020년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 가능함.

최적화된 면적: 29.13㎡ (약 8.81평)의 전용면적으로 1인 가구 및 소규모 가구에게 적합함.

입지 장점: 지하철역(까치산역) 및 버스 정류장이 인접하여 교통이 편리함.

HUG 연계: 주택도시보증공사(HUG) 관련 물건으로, 권리 관계 정리가 용이할 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 266,000,000원

최저매각가격: 266,000,000원

주변 시세 분석:

* 최근 매매 정보 분석 결과, 2019년식 전용 19.98㎡ (약 6.04평) 물건이 2026년 7월 21,600만원에 거래되었음.

* 본건은 2020년식, 전용 29.13㎡ (약 8.81평)으로, 가장 유사한 거래 사례와 비교 시 면적이 더 넓고 건축 연도도 유사하거나 최신임.

* 이를 고려할 때, 본건의 현재 시세는 240,000,000원 ~ 260,000,000원 수준으로 판단됨.

인수 보증금: 0원 (특별매각조건에 의거)

예상 입찰가 산정:

재매각 및 HUG 인수조건 변경 등 특이사항을 고려하여, 감정가 대비 85% ~ 95% 수준에서 낙찰가가 형성될 가능성이 높음.

따라서, 226,100,000원 ~ 252,700,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

(매수신청보증금: 최저매각가격의 20% 별도 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.