나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10556 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 408-56 동화팰리스 제5층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10556 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 408-56 동화팰리스 제5층 제602호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10556
• 주소: 서울특별시 강서구 초록마을로34길 27-8 동화팰리스, 제5층 제602호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10556 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로34길 27-8 동화팰리스, 제5층 제602호 | 감정가: 266,000,000원 | 최저가: 212,800,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10556 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10556 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 408-56 동화팰리스 제5층 제602호

용도: 다세대주택

감정가: 266,000,000원

토지면적: 19.65㎡ (약 5.94평)

토지지분: 19.65㎡ (약 5.94평)

건물면적: 29.13㎡ (약 8.81평)

건물지분: 29.13㎡ (약 8.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2020년 08월 14일

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상5층 건물 내 제5층 제602호

1.1. 1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거지역의 환경을 갖추고 있습니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2·5호선 까치산역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 건물은 서측으로 약 5미터, 남측으로 약 4미터 폭의 도로에 접해 있습니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

전반적으로 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경이 있으며, 이는 매각 조건에 영향을 줄 수 있습니다.

특히 주의해야 할 점은 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사(HUG)에 대해 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 것입니다. 이 조건은 추후 명도 과정에서 발생할 수 있는 복잡성을 시사하므로 면밀한 검토가 필요합니다.

임대관계는 현재 미상으로 확인되어, 임차인 현황 및 보증금 인수 여부에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

1.1. 3. 상권분석

본 물건은 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집된 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

지하철 2·5호선 까치산역을 중심으로 형성된 지역 상권은 해당 지역 주민들의 일상생활에 필요한 다양한 소매점, 식당, 은행 등 근린 상업시설을 갖추고 있습니다.

대규모 상업시설이나 유흥가는 아니지만, 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 기본적인 상권 기능을 수행합니다.

향후 주변 지역의 개발 계획 등에 따라 상권의 변화 가능성을 지켜볼 필요가 있습니다.

1.1. 4. 생활정보

본건은 화원중학교 동측 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 양호합니다.

지하철 2·5호선 까치산역 이용이 가능하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

단지 주변으로 버스 노선이 다양하게 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

인근에 위치한 다양한 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식, 금융 등 생활 편의 서비스를 이용할 수 있습니다.

주거 밀집 지역 특성상 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 본건은 공항 관련 중요시설물보호지구 및 수평표면구역으로 지정되어 있어, 항공기 소음이나 비행 경로 등이 주거 환경에 영향을 미칠 수 있는 요소로 고려될 수 있습니다.

1.1. 5. 잠재적 리스크

임차인 관련 권리관계: 임차인이 대항력을 포기하는 조건부 매각으로 인해, 명도 과정에서 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. HUG 인수조건 변경 내용과 함께 면밀히 검토해야 합니다.

토지이용계획 및 제한사항: 본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 건축이나 토지 이용에 있어 향후 제약이 발생할 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 추가적인 규제가 존재하므로 관련 법규를 상세히 확인해야 합니다.

임대관계 미상: 현재 임차인이 있는지, 있다면 보증금 인수 여부, 월세 미납 여부 등 구체적인 임대차 현황 파악이 시급합니다.

주변 환경: 특정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 공항 인근이라는 점은 소음에 민감한 입주자에게는 단점이 될 수 있습니다.

1.1. 6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 사용 승인된 비교적 신축(준공 6년차)인 다세대주택으로, 건축물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

서울 강서구 화곡동이라는 입지는 지속적인 수요가 있는 주거 지역이며, 지하철역 접근성 또한 우수하여 실거주 또는 임대 투자 모두 고려해볼 만한 가치가 있습니다.

다만, 경매 물건 특성상 임차인 관련 권리관계, HUG 인수조건의 상세 내용, 그리고 공항 관련 지구 지정으로 인한 잠재적 제약 사항 등은 철저한 분석과 주의가 요구됩니다.

명확한 임대차 현황 파악 및 법적 제약 사항 확인을 선행한다면, 안정적인 투자처가 될 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.1. 7. 투자 포인트

최신 준공 연식: 2020년 준공으로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 가능하며, 초기 리모델링 비용을 절감할 수 있습니다.

역세권 프리미엄: 지하철 2·5호선 까치산역을 도보로 이용 가능한 거리에 있어 직주근접성이 우수하며, 출퇴근이 용이합니다.

안정적 수요: 화곡동은 전통적인 주거 지역으로, 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

가격 메리트: 경매를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

(추가 고려사항) 주변 지역의 재개발 또는 도시 재생 사업 등 개발 호재가 있다면 투자 가치가 더욱 상승할 수 있으므로, 관련 정보를 추가적으로 탐색해보는 것이 좋습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계