나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10573 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 789-36 블루힐 제4층 제404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 ""목동역""에서 북서측으로 직선거리 약 600m, ""신정초등학교""에서 남동측으로 직선거리 약 650m 지점에 위치함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지하철 5호선 ""목동역""으로부터 약 600m 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로(""곰달래로"")까지 약 100m 거리임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 중 제4층 제404호로서,
(사용승인일 : 2020.04.02.)
외벽 : 치장벽돌 붙임 등 마감
창호 : PVC 샷시 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 것으로 탐문조사됨.

※ 본건은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였는바, 경매 참여시 참고하시기 바람.

설비내역

위생설비(급배수, 급탕 등), 난방설비(개별난방, 도시가스보일러), 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접필지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 도시형생활주택(단지형 다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 3m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10573 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 789-36 블루힐 제4층 제404호

* 건물 종류: 도시형생활주택 (집합건물)

* 토지 면적: 21.14㎡ (약 6.39평)

* 건물 면적: 27.67㎡ (약 8.37평)

* 감정가: 351,000,000원

* 사용승인일: 2020년 4월 2일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (지상 6층 중 4층)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재. 지하철 5호선 목동역에서 북서측 약 600m, 신정초등학교에서 남동측 약 650m 지점에 위치.

* 교통: 차량 접근 용이. 지하철 5호선 목동역까지 도보 또는 대중교통 이용 가능. 간선도로(곰달래로)까지 약 100m 거리.

* 주변 환경: 지하철역, 초등학교, 주요 도로 등 생활 편의 및 교통 접근성이 양호한 주거지역.

3. 권리분석

* 등기부상 현황:

* 소유권보존 및 이전 등기 완료 (2020년).

* 압류 (강서세무서, 남동세무서) 및 가압류 (주택도시보증공사) 기록 존재.

* 말소기준권리는 갑3 압류 (강서세무서, 2023년 3월 24일 접수).

* 갑3 압류 이후 등기된 권리(갑4 가압류-HUG, 갑5 압류-남동세무서, 갑6 강제경매-HUG)는 매각으로 소멸 예정.

* HUG(주택도시보증공사)가 채권자로서 강제경매를 신청하였으며, 경매 신청 채권액은 335,000,000원임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 금 (대항력 없음, 주택도시보증공사 관련자로 추정)

* 보증금: 335,000,000원

* 전입일자: 2022년 1월 25일

* 확정일자: 2021년 12월 29일

* 배당신고일자: 2024년 1월 11일

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 원칙적으로는 명도 대상이나, 본건은 특별한 조건이 붙어 있음.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정임.

* 단, 물건명세서상 "임차인 금 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"이라는 중대한 조건이 존재함.

* 이는 매수인이 임차인에 대한 보증금반환 채무를 인수하지 않으며, 해당 임차보증금에 대한 채권 포기를 조건으로 하는 매각임을 의미함.

* 특이사항:

* HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건에 해당.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 인근의 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같음.

* M펠리체 (2018년식, 37.05㎡): 2026년 5월 거래, 300,000,000원 (약 8,097,152원/㎡). 본건(27.67㎡) 환산 시 약 224,000,000원 수준.

* 한양 (2000년식, 53.84㎡): 2026년 5월 거래, 255,000,000원 (약 4,736,255원/㎡). 본건(27.67㎡) 환산 시 약 131,000,000원 수준.

* 기린아트빌라 (1995년식, 41.32㎡): 2026년 5월 거래, 169,000,000원 (약 4,089,808원/㎡). 본건(27.67㎡) 환산 시 약 113,000,000원 수준.

* 시세 종합:

* 본건 건물은 2020년 사용승인으로 주변 거래 사례 중 가장 신축에 해당함.

* 따라서, 신축 연식의 이점을 고려할 때, 주변 거래 시세보다 높은 가격으로 평가될 가능성이 있음.

* 감정가(351,000,000원, 약 12,700,000원/㎡)는 비교 사례들의 시장 가격(약 400만~800만 원/㎡) 대비 상당히 높은 수준임. 이는 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사함.

* 본건의 면적(27.67㎡)은 비교 사례들(37.05㎡, 53.84㎡, 41.32㎡)보다 작음.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 지하철역, 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리하며, 주거지역 내 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 주거환경: 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중이며, 인접 도로 상태 양호.

* 건물 내 설비: 위생, 난방(개별, 도시가스), 승강기, 소방 설비 등 기본 설비 갖춤.

* 주변 시설: 지하철 5호선 목동역, 신정초등학교 등 교육 및 교통 시설 근접.

6. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 높은 임차보증금: 임차인 금 의 보증금 335,000,000원은 본건의 감정가 351,000,000원과 유사한 수준임.

* 임차인 보증금반환청구권 포기 조건: 비록 매수인이 임차보증금 잔액에 대한 채무를 인수하지 않는다는 조건이 명시되어 있으나, HUG 관련 복잡한 법적 절차로 인해 예기치 못한 분쟁 소지가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

* 내부 확인 불가: 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 집합건축물대장 및 탐문조사에 의거 감정평가되었으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있음. (경매 참여 시 반드시 현황 조사 필요)

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 해당하며, 일부 제한 사항(가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역)이 있어 향후 건물 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있음.

* 혐오시설: 주변 지역 검색 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설 등)의 위치는 확인되지 않았으나, 강서구 지역 내 혐오시설 집중 및 이전 관련 이슈가 간헐적으로 언급되는 점은 참고할 필요가 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 비교적 신축(2020년 사용승인)인 도시형생활주택으로, 입지 조건은 무난한 편임.

* 경매 절차상 말소되는 권리가 대부분이나, 임차인 보증금(335,000,000원)과 관련된 특수 조건("배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기")이 존재하여 권리분석 시 면밀한 확인이 필요함.

* 감정가(351,000,000원) 대비 인근 거래사례의 시세가 현저히 낮게 형성되어 있어, 감정가의 적정성에 대한 의문과 함께 낙찰 후 시세 차익 확보 가능성에 대한 신중한 접근이 요구됨.

* 임차인의 대항력이 없다는 점과 보증금 관련 채권 포기 조건은 매수인의 부담을 줄여주는 긍정적 요인이 될 수 있음.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년) 연식 대비 저렴한 시세 적용 가능성: 주변 유사 건물보다 신축인 점을 고려하여, 시장 가격 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익 기대.

* 임차인 보증금 관련 부담 경감: 매수인이 임차보증금 잔액에 대한 채무를 인수하지 않는 조건으로, 낙찰 후 명도 및 인수 부담이 상대적으로 적을 수 있음.

* 일괄 매각 대상: 토지와 건물을 함께 취득 가능하여 권리 관계가 명확함.

9. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 건물이라면 약 224,000,000원 수준으로 추정됨.

* 다만, 본 건은 2020년식 신축 건물이며, 임차보증금 관련 복잡한 조건이 있으나 매수인에게 인수되는 채무가 없다는 점을 감안할 때, 시장가치를 반영한 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

* 감정가(351,000,000원)와 주변 시세(약 224,000,000원) 간의 큰 차이를 고려하여, 신중한 접근이 필요함.

* 본건의 신축 연식과 임차인 보증금 관련 조건이 매수인의 부담을 줄여주는 점을 감안하여, 시장가치와 감정가의 중간 지점 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

* 현 시세 및 권리 분석 결과, 예상 입찰가는 약 270,000,000원 ~ 290,000,000원 선에서 결정하는 것을 고려해 볼 수 있음.

* 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 부동산 전문가와의 상담, 그리고 본인 자금 계획 및 경매 시장 동향을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.