나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10569 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 805-36 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10569 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 805-36 제4층 제401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10569
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 805-36 제4층 제401호
• 감정가: 258,000,000원
• 최저가: 206,400,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경10569 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 805-36 제4층 제401호 | 감정가: 258,000,000원 | 최저가: 206,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

법원

서울남부지방법원

사건번호

2025타경10569 (1)

경매구분

부동산강제경매

매각대상

토지/건물일괄매각

감정가

금 258,000,000원

1.2. 물건 기본 정보

소재지

서울특별시 강서구 화곡동 805-36 제4층 제401호

용도

다세대주택

사용승인일

2020-07-21 (약 4년 경과, 신축급)

소유자/채무자

유OO / 유OO

채권자

주OOOOOOO

1.3. 면적 및 구조

토지면적

18. 85㎡ (약 5.70평)

건물면적 (전용면적)

28. 76㎡ (약 8.70평)

건물 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 내 제4층

(위생/급배수/개별난방/도시가스/승강기/화재탐지 설비 등)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡4동주민센터 동측 인근에 위치한 주택지대입니다.

주변은 다세대/다가구주택, 시장 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하)이며, 공항시설법 및 교육환경 보호에 관한 법률 등에 따른 제한을 받고 있습니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

인근에 화곡4동주민센터가 위치하여 행정 편의성이 높습니다.

주택지대 내에 시장 및 근린생활시설이 고루 분포되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

강서구청이 가까운 거리에 위치하여 각종 복지 및 행정 서비스 이용이 용이합니다.

주변은 노후 주택과 신축 빌라가 혼재된 지역 특성상, 생활 인프라가 잘 갖춰진 서민 주거지역으로 평가됩니다.

2.3. 혐오시설 분석

제시된 정보와 일반적인 주변 환경 검색 결과, 주거 환경을 저해할 만한 대규모 혐오시설(예: 대형 폐기물 처리 시설, 화장장 등)은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 최종 투자 결정 전 임장 시 주변 환경을 직접 확인하여 개별적인 소음, 냄새, 인접 시설 등을 확인하는 것이 필수적입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 관계자

본건은 채권자가 채무자의 부동산에 대해 강제집행을 신청한 부동산강제경매 사건입니다.

소유자(유OO)와 채무자(유OO)가 동일하여 복잡한 소유권 분쟁 가능성은 낮습니다.

3.2. 임차인 현황 및 핵심 권리

현재 임차인(김민영)이 존재하며, 임차보증금은 263,000,000원, 계약일은 2020년 11월 19일입니다.

임차보증금(2억 6천 3백만원)이 본건의 감정가(2억 5천 8백만원)보다 높은 **고액 임차보증금** 상태입니다.

말소기준권리보다 대항력이 선순위인지 여부는 등기부 현황을 통해 추가 확인이 필요하지만, 대항력 있는 임차인일 경우 **낙찰자가 보증금 전액을 인수**할 가능성이 매우 높습니다.

4. 잠재적 리스크

**핵심 리스크: 임차보증금 반환청구권 포기 조건부 매각**

본건의 가장 큰 리스크이자 특이사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 **임차보증금반환청구권 포기 조건 매각**"입니다.

이는 매수인이 낙찰을 받더라도, 배당을 받지 못하는 임차보증금 잔액에 대한 임차인(김민영) 및 HUG(주택도시보증공사)의 권리 포기 없이는 소유권을 취득할 수 없음을 의미합니다.

* **해석:** 임차인이 배당받지 못하는 잔액에 대해 낙찰자에게 반환을 요구하지 않겠다는 명확한 의사표시(포기)가 있어야만 매각이 유효해집니다.

* **주의:** 만약 임차인/HUG가 권리 포기 조건을 수용하지 않는다면, 매각 불허가(불능) 사유가 될 수 있으며, 이 조건이 충족되지 않은 상태에서 입찰하는 것은 매우 위험합니다. 입찰 전 법원 또는 컨설턴트를 통해 조건 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건 다세대주택은 2020년 사용승인된 비교적 신축급 건물로, 입지 및 건물 상태는 양호합니다.

주변 주택지대 환경이 무난하며, 교통 및 생활 편의성이 보통 수준으로 실수요자에게 적합한 물건입니다.

그러나 **임차보증금이 감정가보다 높고, 권리 포기 조건을 내건 매각**이라는 점에서 일반적인 경매 물건과는 차이가 있으며, 조건부 매각에 대한 권리관계 확인이 선행되어야 합니다.

5.2. 투자 포인트

신축급 다세대주택: 2020년 준공으로 건물 관리가 용이하며 내부 구조 및 설비가 현대적입니다.

실수요 가치: 소형 평형(전용 약 8.7평)으로 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합하며, 인근 주택 수요가 꾸준합니다.

**단독 입찰 가능성:** 복잡한 권리 관계와 조건부 매각 특성으로 인해 일반 투자자들의 입찰 경쟁률이 낮아질 수 있어, 조건 이행 가능성만 확보된다면 낮은 가격으로 단독 낙찰 기회를 얻을 수 있습니다.

**최대 리스크 관리:** 권리 포기 조건의 이행 여부와 그에 따른 법적 책임을 정확히 분석할 수 있는 전문가의 도움이 필수적이며, 조건이 충족되지 않는다면 입찰 자체를 신중히 고려해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계