나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10565 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1044-3 골드마운틴 제6층 제602호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10565 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1044-3 골드마운틴 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경10565 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1044-3 골드마운틴 제6층 제602호 | 감정가: 281,000,000원 | 최저가: 224,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10565 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1044-3 골드마운틴 제6층 제602호

용도: 오피스텔

감정가: 281,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 유OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2020.09.02. (비교적 신축급)

1.2. 물건 현황 및 면적

토지면적: 14.34㎡ (약 4.34평)

건물면적 (전용): 40.44㎡ (약 12.23평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 주요 특이사항 및 주의사항

주의사항으로 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"이 명시되어 있습니다.

이는 통상적인 경매 물건에서는 보기 드문 조건으로, 주택도시보증공사(HUG)가 미배당 잔액을 포기하는 조건으로 매각을 진행하겠다는 의미입니다.

다만, 이 조건의 이행 여부 및 최종적인 명도 리스크 해소 여부는 입찰 전 반드시 재확인해야 하는 핵심 요소입니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지 조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 ""독산2동 주민센터"" 남측 인근에 위치하며, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 일반 주거지역입니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하여, 주거와 상업 기능이 혼합된 지역 특성을 보입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

가장 가까운 지하철역은 신안산선 (예정) 독산역 혹은 1호선 독산역이나, 도보 접근성은 다소 떨어지므로 버스 이용이 필수적입니다.

2.3. 주변 상권 및 생활정보

주변에 독산2동 주민센터 등 공공기관과 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 접근성은 양호합니다.

준주거지역의 특성상 기본적인 상권이 형성되어 있으며, 독산동의 주요 상권 및 금천구청 인근 상권으로의 접근이 용이합니다.

2.4. 혐오시설 분석

주변 환경은 다세대주택 및 오피스텔이 혼재된 일반적인 도심 주거 환경으로, 지도 검색 결과 인접한 위치에 뚜렷한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 준주거지역은 주거 시설 외에도 다양한 상업·업무 시설이 들어설 수 있으므로, 입찰 전 현장 답사를 통해 소음, 주차 등의 미세 환경을 반드시 점검해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 채권자

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자의 일반 채권에 의한 강제집행입니다.

채무자(유OO)와 소유자(유OO)가 동일하여 깔끔한 권리 관계를 보입니다.

3.2. 임차인 관계 및 명도 리스크

가장 중요한 권리 분석 사항은 '주의사항'에 명시된 임차인(주택도시보증공사 포함) 관련 조건부 매각입니다.

이 조건이 확실히 충족되어 낙찰자에게 임차보증금 반환 의무가 승계되지 않는다면 명도 리스크가 크게 줄어듭니다.

그러나 조건의 이행 여부나 유효성에 대한 법원의 추가 공지 사항을 면밀히 검토하고, 만약의 경우를 대비하여 명도 비용 및 시간 계획을 수립해야 합니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 권리 관계 리스크

앞서 언급된 임차인(HUG)의 보증금 반환청구권 포기 조건이 입찰 후 번복되거나 이행에 문제가 발생할 경우, 낙찰자가 미배당 잔액을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

매각 조건의 정확한 의미와 법적 효력에 대한 전문가의 조언을 구하는 것이 필수적입니다.

4.2. 입지 및 시세 리스크

본건 오피스텔은 비교적 신축(2020년 사용승인)이지만, 역세권으로 분류되기 어려워 순수 임대수익률을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

감정가 2억 8천 1백만 원이 현재 시장에서 형성된 적정 시세와 부합하는지 주변 유사 물건의 실거래가를 충분히 비교 분석해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 2020년 사용승인된 비교적 신축 오피스텔로, 전용면적 약 12.23평의 실속형 물건입니다.

가장 큰 변수는 '조건부 매각'에 따른 임차인 권리 관계의 정리 여부이며, 이 부분이 법적으로 명확하게 해결된다면 낮은 가격으로 서울 내 신축 오피스텔을 확보할 수 있는 기회입니다.

입찰 전 반드시 법원 기록 열람 및 HUG 조건부 매각에 대한 최종적인 유효성 확인이 필요합니다.

5.2. 투자 포인트

1. 신축 오피스텔: 2020년 건축으로 노후도 부담이 적고, 깔끔한 건물 상태가 임차 수요 확보에 유리합니다.

2. 준주거지역 위치: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의성이 높아 임차 수요가 꾸준할 수 있습니다.

3. 조건부 리스크 선점 기회: 주의사항의 특이 조건이 매각가를 낮추는 요인이 될 수 있으며, 리스크를 정확히 분석하고 해결할 수 있다면 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

4. 소형 주거 대체 상품: 서울 내 소액 투자 및 1~2인 가구 주거 대체 상품으로의 수요가 꾸준합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계