나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10557 [1] 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제102동 OOO OOOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 '서울공연예술고등학교' 남동측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택, 교회, 단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 남동측으로 지하철(오류동역 1호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스리브)지붕 6층 내 제6층 제2603호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

본건은 공동주택(단지형 다세대주택 및 단지형 연립주택)(침실2, 욕실1, 거실1 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 무인택배함 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 형성된 3필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(단지형 다세대주택 및 단지형 연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

292, 292-1 공히 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
292-2 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 사고지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 토지 별도등기 있음
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10557 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제102동 제6층 제2603호

용도: 연립주택

감정가: 2억 5900만원

토지면적: 37.75㎡ (약 11.42평)

건물면적: 42.04㎡ (약 12.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지 조건

주변 환경: 본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 '서울공연예술고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 교회, 단독주택 등이 소재하는 일반적인 주거지역입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 오류동역이 근거리에 위치하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

292, 292-1번지: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역, 과밀억제권역

292-2번지: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 사고지

본건은 공동주택(단지형 연립주택) 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 권리 분석

등기부상 권리 관계:

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 2월 8일 접수된 안산세무서장의 압류입니다.

이후 접수된 권리들(태백건설주식회사 소유권 보존, 권영만 소유권 이전, 주택도시보증공사 가압류, 서울특별시 압류, 조명연 주택임차권, 남동세무서장 압류, 주택도시보증공사 강제경매 개시결정 등)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 채권 총액은 7억 8500만원으로 높은 편입니다.

말소기준권리: 2022년 2월 8일 안산세무서장 압류

인수되는 권리:

가장 중요한 사항으로, 토지 등기부에는 별도 등기가 존재하며, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 대지권의 목적인 토지 중 2필지 지상권 설정 등기(2019.04.03.)가 매수인이 인수해야 합니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

임차인 현황 및 권리 분석:

임차인 조명연: 보증금 2억 4500만원, 전입 2021-05-12, 확정 2021-04-19. 대항력이 있다고 기재되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 판단되어 통상 소멸될 것으로 보입니다.

주택도시보증공사: 보증금 2억 4500만원, 전입 2021-05-12, 확정 2021-04-19. 배당신고 2025-09-23. 대항력이 있다고 기재되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 판단되어 통상 소멸될 것으로 보입니다.

주의사항:

임차인 조명연 및 주택도시보증공사는 매수인에게 잔여 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건 이행 여부가 중요합니다.

1.4. 상권 분석

주변 시세 분석:

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 연립/다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

2024년 2월, 54.9㎡(약 16.6평) 연립주택이 2억 원에 거래되었습니다. (평당 약 1,205만원)

2024년 2월, 50.16㎡(약 15.2평) 다세대주택이 2억 3천만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,513만원)

2025년 12월(예상), 39.86㎡(약 12평) 연립주택이 4억 1천만원에 거래된 사례가 있으나, 건축 연도(1988년) 및 면적 대비 시세가 매우 높아 예외적인 거래이거나 오류일 가능성이 있습니다.

본건은 42.04㎡(약 12.72평) 면적에 2016년 사용 승인된 건물로, 최근 거래된 신축 다세대주택(삼경빌)의 평당 시세(약 1,513만원)를 적용하면, 12.72평 * 1,513만원 = 약 1억 9,257만원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 2억 5900만원으로, 최근 유사 면적의 거래 사례 시세보다 높게 평가되었습니다.

본건의 특징: 본건이 속한 로제트힐 단지는 2016년에 사용 승인된 비교적 신축에 속하는 공동주택 단지입니다.

1.5. 생활 정보

건물 구조 및 이용 상태: 본건은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 6층에 위치하며, 내부 구조는 침실 2개, 욕실 1개, 거실 등으로 이용 중인 공동주택(연립주택)입니다. 외벽은 석재붙임, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다.

내부 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 무인택배함 등이 설치되어 있습니다.

인근 편의 시설:

교육 시설: 서울공연예술고등학교, 궁동초등학교, 동양미래대학교, 서울한영대학교 등 교육 시설이 인근에 위치합니다.

교통: 1호선 오류동역, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

기타: 주변에 주거 밀집 지역으로 기본적인 상업 시설 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

혐오 시설: 본건 주변 지역에 대해 조사한 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

권리 인수: 토지에 설정된 지상권(2019년 등기)이 매수인에게 인수되므로, 토지 이용 및 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다. 이 부분에 대한 정확한 가치 평가 및 법률적 검토가 필수적입니다.

명도 관련: 임차인 조명연 및 주택도시보증공사가 보증금 반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행되나, 해당 조건의 이행 여부가 불확실할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

시세 대비 감정가: 감정가가 최근 시장 거래 시세보다 높게 책정된 점을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 비교적 신축 연립주택으로, 주변 교통 및 생활 환경이 보통 수준입니다.

가장 큰 장점은 건물 자체의 신축 연도 및 관리 상태(추정)이며, 단점으로는 토지에 인수되는 지상권과 임차인 명도 조건의 불확실성, 그리고 감정가와 시장 시세 간의 괴리입니다.

특히 토지 지상권 인수 문제는 부동산 가치에 직접적인 영향을 미치므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

기회 요인:

서울 구로구 내 신축급 연립주택으로, 향후 지역 개발 및 시세 상승 잠재력이 있습니다.

명도 조건이 순조롭게 이행될 경우, 임차인 관련 부담을 최소화할 수 있습니다.

고려 사항:

토지 지상권 인수로 인한 토지 가치 하락 및 이용 제약 가능성.

감정가 대비 보수적인 입찰가 산정 필요.

임차인 명도 조건의 확실성 검토.

1.9. 예상 입찰가 산정

시세 반영: 최근 인근 시세(평당 약 1,205만원 ~ 1,513만원)를 고려하면, 본건(약 12.72평)의 적정 시세는 약 1억 9,257만원 ~ 1억 9,285만원 수준으로 추정됩니다.

권리 분석 반영: 인수되는 지상권의 가치 하락분을 반영해야 합니다. 지상권의 내용 및 효력에 따라 토지 가치가 크게 하락할 수 있으므로, 전문가의 정확한 평가가 필요합니다.

잠재적 리스크 반영: 명도 조건 불이행 시 발생할 수 있는 추가 비용을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

종합 의견: 감정가(2억 5900만원)가 높고 인수되는 권리가 있어, 시장 시세 및 리스크를 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

최종 제안가: 시장 시세 하한선(약 1억 9,000만원)부터 감정가 사이에서, 인수되는 지상권의 영향과 임차인 명도 조건의 확실성을 면밀히 검토한 후, 약 1억 9,000만원 ~ 2억 1,000만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. (명확한 지상권 평가 및 임차인 협의 결과에 따라 변동 가능)

"나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다."