나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10557 [1] 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제102동 제6층 제2603호 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10557 [1] 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제102동 제6층 제2603호 연립주택 경매

• 사건번호: 2025타경10557
• 주소: 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제102동 제6층 제2603호
• 감정가: 259,000,000원
• 최저가: 207,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 연립주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경10557 | 소재지: 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제102동 제6층 제2603호 | 감정가: 259,000,000원 | 최저가: 207,200,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10557 (1)이며, 용도는 연립주택입니다.

본건의 소재지는 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제102동 제6층 제2603호입니다.

감정가는 259,000,000원으로 책정되었습니다.

건물의 전용면적은 42.04㎡ (약 12.72평)이며, 대지권 면적은 37.75㎡ (약 11.42평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

1.2. 경매 진행 및 특이 사항

경매 구분은 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자가 권OO으로 동일합니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 특이사항으로는 '토지 별도등기 있음'이 확인됩니다. 이는 권리 분석 시 최우선적으로 점검해야 할 사항입니다.

또한, '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'이라는 주의사항이 있습니다. 이는 명도(인도) 과정에 있어 긍정적인 요소로 작용할 가능성이 있으나, 조건의 이행 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 '서울공연예술고등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 교회, 단독주택 등이 혼재하는 일반 주거지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지는 완경사지대에 형성된 부정형 토지이며, 서측으로 약 10m 내외의 포장도로에 접해 차량 접근성은 양호합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 과밀억제권역에 속합니다.

2.2. 교통상황 및 생활정보

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 근거리에 남동측으로 지하철 1호선 오류동역이 위치하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물 내부에는 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 무인택배함 등이 설치되어 있어 주거 편의성은 양호한 것으로 보입니다.

이용 상태는 침실 2개, 욕실 1개, 거실 1개 등으로 구성된 공동주택입니다.

2.3. 상권분석

주변 환경이 다세대 및 단독주택 밀집 지역임을 고려할 때, 대형 상권은 발달되어 있지 않습니다.

주민들을 위한 소규모 근린생활시설과 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 보이며, 오류동역 인근 상권 및 인접 지역 상권을 이용할 수 있는 주거 밀착형 상권입니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리관계 개요

본건은 소유자와 채무자가 동일한 부동산강제경매입니다. 따라서 통상적인 경매 물건과 비교하여 명도 저항이 크지 않을 수 있으나, 채무자가 직접 점유하고 있을 경우 대항은 있을 수 있습니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

토지 별도등기 있음: 본 물건 보고서에서 가장 중요하게 강조되는 부분입니다. 토지 등기부등본상 별도 권리(저당권, 지상권 등)가 설정되어 있을 가능성이 높으며, 이는 매각 후에도 말소되지 않고 낙찰자에게 인수되어 추가적인 금전적 부담이나 권리 문제를 야기할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 등기부 확인 및 법률 전문가의 권리 분석이 필수적입니다.

임차인 조건부 매각: 주택도시보증공사(HUG)가 임차권을 승계한 경우로, 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하는 조건입니다. 이는 낙찰자가 추가로 임차보증금을 인수해야 할 위험을 줄여주는 긍정적인 조건으로 판단됩니다.

4. 투자 타당성 검토

4.1. 잠재적 리스크

토지 별도등기: 상술한 바와 같이, 가장 큰 리스크입니다. 별도등기 내용을 명확히 파악하고 예상 인수 금액 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일부 토지 사고지: 대상 토지 중 292-2 필지가 '사고지'로 표기되어 있습니다. 사고지라는 것은 과거 역사적 사건, 지반 침하, 토지 이용상의 제약 등이 있었던 토지를 의미하며, 재산권 행사에 있어 심리적 또는 잠재적인 제약 요인이 될 수 있습니다.

최상층 리스크: 6층 중 6층(최상층)이라는 점은 여름철 냉방 문제, 겨울철 난방 문제, 그리고 연립주택의 고질적인 문제인 누수 가능성을 내포합니다. 현장 조사를 통해 건물의 관리 상태를 확인할 필요가 있습니다.

4.2. 투자 포인트

서울 구로구 소재 2억대 후반의 공동주택(감정가 기준)으로, 상대적으로 낮은 투자 진입 비용.

주택도시보증공사의 임차보증금 포기 조건으로 명도 리스크 일부 해소.

전용면적 42.04㎡ (약 12.72평)로 2인 가구 내지 신혼부부에게 적합한 실속형 면적.

제2종일반주거지역(7층 이하)으로 주변 주거 환경의 쾌적성이 일정 부분 보장됨.

4.3. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 내 실수요 및 투자 수요가 존재하는 지역의 연립주택입니다. 감정가 기준으로 2억원대 후반의 진입 장벽이 낮은 물건으로 평가됩니다.

하지만 '토지 별도등기' 및 일부 필지의 '사고지' 표기라는 중대한 권리 및 재산권 상의 리스크를 안고 있습니다. 특히 토지 별도등기 문제 해결 없이는 안전한 투자가 어렵기 때문에, 법률 전문가의 철저한 권리 분석과 이에 따른 리스크 비용 산정이 선행되어야 합니다.

권리 분석의 난이도가 있는 물건이므로, 초보 투자자보다는 권리 분석에 경험이 있거나 전문가의 도움을 받을 수 있는 투자자에게 적합합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계