나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10512 [1] 서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제10층 제1001호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""서울세관구로지원센터"" 북서측 인근에 위치하고 있

으며, 주위는 아파트형공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 ""가산디지털단지역""

및 ""독산역"" 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2020.09.22.자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

13층 건물 내 개별호수로서,

외 벽 : 복합판넬 및 페어글래스 창호 등

창 호 : 페어글래스 창호

이용상태

기호 1~6 : 벽체구분 없이 일괄로 공장(지식산업센터, 상호명 : VOGO NETWORKS)

기호 7 : 공장(지원시설-기숙사)로 이용중임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지기, 시스템냉난방설비, 스프링클러 등이

되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 공장(지식산업센터, 지원시설) 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약15미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(접

합), 일단의 공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률

>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시:제2015-255호)<건축법>, 장애

물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축

+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업

단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적 활성화 및 공장설

립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한

강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

토지 별도등기(지상권)있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10512 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에프더블유2503유동화전문

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제10층 제1001호

용도: 지식산업센터

건물면적: 45.02㎡ (약 13.62평)

토지면적: 10.15㎡ (약 3.07평)

토지지분: 10.15㎡ (약 3.07평)

건물지분: 45.02㎡ (약 13.62평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 210,000,000원

1.3. 특이사항

본건은 유동화물건이며 공동담보로 경매가 진행 중입니다.

주의사항으로 토지 별도등기(지상권)가 있으며, 이는 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, 주변에는 아파트형공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다. 인근에는 서울세관구로지원센터가 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 대중교통으로는 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 가산디지털단지역과 지하철 1호선 독산역을 이용할 수 있습니다.

2.3. 토지 및 건물 상태

토지는 장방형의 토지로서 공장(지식산업센터, 지원시설) 건물부지로 이용 중입니다. 건물은 2020년 9월 22일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 집합건물(가산 하우스디 와이즈타워)이며, 외벽은 복합판넬 및 페어글래스 창호 등으로 마감되었습니다.

본건 토지는 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 일단의 공업용지조성사업지역에 속해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 을구 1번 근저당권(우리은행, 1,200,000,000원, 2020.12.01.)이 말소기준권리이며, 갑구 3번의 임의경매(채권자: 에프더블유2503유동화전문)에 의해 경매가 진행 중입니다. 등기부상 갑구 2번 소유권이전1번신탁등기말소, 갑구 4,5,6번 압류 기입 등기들이 존재하나 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

토지 별도등기(을구 21번 지상권 설정 등기, 2020.08.18.)는 말소되지 않으며, 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

본건의 임대 관계는 미상입니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대관계가 미상인 경우, 실제 점유 현황 및 임대 조건 등은 명도를 진행하면서 추가 확인이 필요할 수 있으며, 이에 따른 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

가산디지털단지는 대규모 산업 및 IT 기업들이 밀집해 있는 지역으로, 관련 지원시설 및 근린생활시설이 발달해 있습니다. 오피스텔과 아파트형 공장이 혼재되어 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 환경 조사 결과

본 물건 주변으로는 다수의 지식산업센터 및 상업시설이 위치하고 있으며, 일반적인 산업단지 환경을 구성하고 있습니다. 조사된 바로는 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 형성된 근린생활시설 및 상업시설을 통해 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 대중교통망

가산디지털단지역과 독산역을 이용한 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 지상권 인수 부담

본건 토지에 설정된 지상권은 매각으로 소멸되지 않아 매수인이 인수해야 하는 주요 부담입니다. 지상권의 내용 및 범위에 따라 향후 건물 사용 및 관리에 제약이 따를 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 임대 관계의 불확실성

현재 임차인이 있는지, 있다면 보증금 및 월세는 어느 정도인지 파악되지 않았습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으며, 이로 인한 추가 비용 또는 시간 소요의 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 복합적인 권리관계

유동화 물건, 공동담보 등 경매 물건의 권리관계가 다소 복잡하여, 권리분석에 더욱 신중해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 가산디지털단지라는 우수한 입지적 장점을 가지고 있으며, 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)이라는 점은 긍정적입니다. 교통 편리성과 풍부한 산업 인프라를 바탕으로 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 그러나 토지에 설정된 소멸되지 않는 지상권의 인수 부담과 임대차 관계의 불확실성은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 중요한 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 가산디지털단지의 미래 가치

국내 최대 IT, 산업단지 중 하나인 가산디지털단지의 지속적인 성장 가능성과 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

8.2. 신축급 건물

2020년에 사용 승인되어 건물의 노후화가 적고, 현대적인 설비 및 시설을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

8.3. 역세권 입지

지하철역 이용이 편리하여 직주근접을 중요시하는 임차인들에게 매력적인 조건이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 210,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 토지 지상권 인수 비용 및 잠재적 제약 사항

* 임대 관계 미상으로 인한 명도 비용 및 시간 추정치

* 본건의 미래 수익성(임대수익률, 시세 상승 가능성)

* 최근 인근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 추이

따라서, 상기 리스크 요인들을 충분히 반영하고 추가적인 현장 조사 및 권리 분석을 통해 보수적으로 접근할 것을 권고드립니다. 명확한 인수 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시에는 건물 자체의 가치 및 미래 수익성과 함께 부담해야 할 모든 부대 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.