나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103165 [1] 서울특별시 강남구 청담동 56-16 헤스티아 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해길 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 청담동 소재 "청담초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 연립주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 청담동 소재 ""청담초등학교"" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 연립주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(수인분당선 '압구정로데오역')등이 소재 하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(수인분당선 '압구정로데오역')등이 소재 하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 7층 건물 내 제5층 제502호로서,
외벽: 석재붙임마감 등,
내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등,
샷시: 샷시창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 7층 건물 내 제1층 제101호 및 제102호로서, 외벽: 석재붙임마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등, 샷시: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임(후첨 '내부구조도' 참고)

이용상태

본건은 아파트로 이용중임
복층1(거실, 주방, 욕실, 테라스 등),
복층2(방2, 거실, 욕실2, 드레스룸, 테라스 등),
복층3(방1, 욕실, 테라스 등)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방설비, 도시가스설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방설비, 도시가스설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 공히 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 2필일단의 장방형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 공히 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 2필일단의 장방형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 공히 북서측 및 남서측으로 노폭 약 5미터 수준의 포장도로와 각각 접하고 있음.

인접 도로상태등

본건은 공히 북서측 및 남서측으로 노폭 약 5미터 수준의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 청담동 114-9:

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)임.

- 청담동 114-10

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)임.

토지이용계획 및 제한상태

- 청담동 114-9: 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)&lt;교육환경 보호에 관한 법률&gt;, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)&lt;군사기지 및 군사시설 보호법&gt;, 과밀억제권역&lt;수도권정비계획법&gt;, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역&lt;한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률&gt;, 중점경관관리구역(2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임. - 청담동 114-10 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)&lt;교육환경 보호에 관한 법률&gt;, 절대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)&lt;교육환경 보호에 관한 법률&gt;, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)&lt;군사기지 및 군사시설 보호법&gt;, 과밀억제권역&lt;수도권정비계획법&gt;, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역&lt;한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률&gt;, 중점경관관리구역(2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103165 (1)

* 소재지: 서울특별시 강남구 청담동 56-16 헤스티아 3층301호 (신 주소: 서울특별시 강남구 도산대로102길 14-12)

* 건물명: 헤스티아

* 용도: 다세대주택 (주거용으로 이용 중)

* 건축년도: 2011년 (사용승인: 2012년 11월 26일)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 감정가: 3,420,000,000원

* 토지면적: 93.08㎡ (약 28.16평) / 토지지분: 93.083㎡

* 건물면적: 146.50㎡ (약 44.32평) / 건물지분: 146.5㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 상상인저축은행

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강남구 청담동 소재 "청담초등학교" 동측 인근에 위치

* 주변환경: 아파트, 연립주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대. 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 출입 용이. 인근에 버스정류장 및 지하철 수인분당선 '압구정로데오역' 소재로 대중교통 이용 편리.

* 토지형상: 인접 토지 대비 등고평탄한 장방형 토지.

* 도로: 본건 토지는 북서측 및 남서측으로 노폭 약 5미터의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을20 전세권설정 (윤재훈, 2021-03-10, 26억원). (단, 임차인 현황상 대항력 없음으로 기재됨.)

* 본건 경매로 인해 말소되는 권리:

* 갑9 강제경매 (상상인저축은행, 2025-06-20)

* 갑6 압류 (삼성세무서장, 2025-02-28)

* 을20 전세권설정 (윤재훈, 2021-03-10)

* 본건 경매로 말소되지 않는 권리:

* 갑8 소유권이전청구권가등기 (정해민, 2025-05-27) - 매매예약에 따른 가등기로, 인수될 가능성이 있어 주의 요망.

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤재훈

* 보증금: 2,600,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: (정보 없음)

* 확정일자: 2021-03-10

* 배당신고일자: 2025-07-16

* 대항력: 없음

* 비고: -

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 임차인 윤재훈은 대항력이 없으며, 보증금 26억원이 있으나 인수 보증금은 0원으로 분석됨. 그러나 전세권 설정일자(2021-03-10)가 말소기준권리이나 '말소: 인수'로 기재된 점과 '대항력 없음' 기재가 상충되는 부분은 추가 확인 필요.

1.3. 상권분석

* 본건은 서울 강남구 청담동의 고급 주거 지역에 위치하여 주변으로 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달해 있습니다.

* 압구정 로데오역 인근으로 유동인구가 많으며, 고급 상점, 레스토랑, 엔터테인먼트 시설 등이 밀집해 있어 상업적 가치가 높습니다.

* 단독 주택 및 다세대 주택, 고급 빌라 등이 혼재하여 배후 수요가 풍부합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 청담초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 교통: 지하철 수인분당선 압구정로데오역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 어디든 이동이 편리합니다.

* 주거환경: 청담동의 잘 정비된 주거 지역에 속하며, 현대적인 건물 및 시설을 갖추고 있습니다.

* 건축물 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 화재탐지, 승강기, 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크 요인은 '소유권이전청구권가등기'(갑8)의 존재입니다. 해당 가등기는 말소기준권리보다 후순위이나, 경매 절차에서 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 이로 인해 소유권 확보에 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 권리 관련: 전세권 설정자 윤재훈은 대항력이 없으나, '말소: 인수'로 표기된 점은 추가 확인이 필요하며, 배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 문제가 될 수 있습니다. (단, 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됨)

* 다세대주택 건물이지만, 경매 물건은 '아파트'로 이용 중이며 복층 구조를 가진 것으로 파악됩니다. 이러한 특수성은 향후 활용이나 매각 시 고려될 수 있습니다.

* 복수의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있어, 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강남구 청담동이라는 최상급 입지에 위치하며, 압구정로데오역 등 교통의 요지에 자리하고 있어 투자 가치가 높습니다.

* 건축 연도가 비교적 최신이고, 주거 환경 및 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 하지만, 말소되지 않는 '소유권이전청구권가등기'가 존재하여 소유권 확보에 있어 상당한 위험 요인이 있습니다. 해당 가등기의 처리 여부 및 법적 효력에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 임차인 관련 사항은 대항력이 없고 인수 보증금이 0원으로 분석되나, 등기부상 표기된 '말소: 인수' 부분이 명확히 해소되지 않은 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 강남구 청담동의 희소성 높은 입지 조건: 최고의 학군 및 생활 인프라 접근성.

* 교통 편리성: 압구정로데오역 초역세권, 주요 도로망 접근 용이.

* 잠재적 가치 상승: 향후 가등기 문제가 해결될 경우, 시장 가치 회복 및 상승 가능성 높음.

* 건물 상태 양호: 비교적 최신 건축물로 즉시 사용 및 임대 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보(강남구 다세대, 연립주택)를 분석한 결과, 해당 지역의 유사 물건 시세는 면적 대비 약 1,800만원 ~ 2,100만원/㎡ 수준입니다.

* 본건 건물면적 146.50㎡(약 44.32평)에 이 시세를 적용하면, 시장 가치는 약 26.4억원 ~ 30.8억원으로 추정됩니다. 이는 감정가 34.2억원보다 낮은 수준입니다.

* 예상 입찰가:

* 본건은 소유권이전청구권가등기 등 중대한 권리상 리스크가 존재하므로, 시장 가치 및 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰을 고려해야 합니다.

* 잠재적 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 2,400,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.