나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7228 [1] 경상남도 김해시 상동면 여차리 산82-3 임야 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7228 [1] 경상남도 김해시 상동면 여차리 산82-3 임야 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매2계 2024타경7228 | 소재지: 경상남도 김해시 상동면 여차리 산82-3 | 감정가: 572,647,000원 | 최저가: 143,665,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서: 경남 김해시 상동면 임야 (자연림) 일괄매각 건

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 창원지방법원 2024타경7228 (1)

소재지: 경상남도 김해시 상동면 여차리 산82-3 외 2필지 (일괄매각)

용도: 임야 (자연림 이용 중)

감정가: 572,647,000원

토지면적: 21,227.00㎡ (약 6,421.46평)

건물면적: 해당사항 없음

아파트 전용면적/분양면적: 해당사항 없음 (임야 매각 건)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: (OOOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 김OOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가 상세

총 토지 면적은 21,227.00㎡로, 환산 시 약 6,421.46평에 달하는 대형 임야입니다. 감정가는 572,647,000원으로, 평당 약 89,189원 수준으로 책정되었습니다. 토지 지분율은 2122700으로 토지 전체 지분 매각입니다.

1.3. 핵심 특이사항 및 주의사항

분묘기지권 성립 가능성이 존재하며, 자연림 특성상 육안으로 확인되지 않은 분묘가 있을 수 있습니다. 목록1은 일부 하천구역 및 사방지에 해당하며, 목록1은 단차로 인해 도로 진출입이 곤란합니다. 목록2, 3은 현황 맹지(盲地)로 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지:

본건은 경상남도 김해시 상동면 여차리 소재 여차마을회관 남서측 원거리에 위치하며, 부근은 농경지 및 자연림, 주택 등으로 형성된 전형적인 농촌 자연림 지역입니다. 차량의 진출입은 인근까지는 용이하여 제반 교통 사정은 보통이나, 본건 토지 자체의 도로 접근성이 매우 취약한 것이 큰 단점입니다.

2.2. 주변 환경 및 교통

본건 토지는 부정형 또는 사다리형의 급경사지로서 현황은 자연림으로 이용 중입니다. 기호(1)은 포장도로에 접하나 단차로 인해 진출입이 곤란하며, 기호(2)는 지적도상 도로에 접하나 현황은 맹지입니다. 기호(3) 역시 맹지입니다. 이러한 도로 접근성의 취약점은 향후 개발 및 이용에 있어 매우 중요한 제약 요인입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

본건은 채권자 김OOOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건으로, 등기부상 권리관계는 매각으로 모두 소멸될 것으로 보이나, 경매의 특성상 정확한 권리 관계는 매각물건명세서 확인이 필수입니다.

3.2. 권리관계 특이점

본건의 최대 리스크는 ‘분묘기지권’입니다. 특이사항에 명시된 바와 같이 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 소재할 시 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 낙찰자는 분묘기지권 성립 여부 및 철거/이장에 따른 법적·경제적 부담을 인수할 위험이 있습니다. 또한, 목록1, 2, 3을 묶어서 일괄매각하는 조건이므로 개별 필지에 대한 선택적 입찰은 불가합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 자연림 임야로서, 상업적 이용을 목적으로 하는 상권 분석은 의미가 없습니다. 주위가 농경지와 자연림으로 형성되어 있어 상권 발달의 가능성은 희박합니다.

4.2. 생활 정보

가장 가까운 집단 시설인 여차마을회관으로부터도 원거리에 위치합니다. 기본적인 생활 편의 시설(병원, 마트 등)은 상동면 중심지나 김해 시내 방향으로 이동해야 하므로, 주거 및 일상생활 편의성은 매우 낮습니다. 주변에는 자연림 및 농경지가 주를 이루고 있으며, 특별히 알려진 대형 혐오시설은 확인되지 않으나, 토지 이용계획상 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있어 환경적 제한은 이미 설정되어 있습니다.

5. 법적 제한 사항 및 리스크

5.1. 법적 제한 사항

본건 토지 전체는 '보전관리지역' 및 '준보전산지'에 해당하여 개발 행위에 제약이 따릅니다.

기호(1)은 특히 '하천구역', '사방지'로도 지정되어 있어, 개발 가능성이 다른 필지보다 더 낮습니다.

전 필지 공통적으로 '가축사육제한구역' 및 '배출시설설치제한지역'으로 지정되어 있어 환경 규제가 강력합니다.

5.2. 잠재적 리스크

토지이용계획상의 강력한 규제와 현황상의 접근성 문제(맹지 및 단차)로 인해 투자 목적을 달성하기 위한 개발 행위가 매우 어렵습니다.

특히 분묘기지권의 성립 여부가 불분명한 미확인 분묘의 존재 가능성은 낙찰 후 명도(인도) 과정에서 예상치 못한 비용과 시간을 소요하게 할 수 있는 가장 큰 잠재적 리스크입니다.

6. 종합 의견 및 투자 전략

6.1. 종합 의견

본건 임야는 6천 평이 넘는 대규모 토지이며 평당 감정가가 낮은 편입니다. 그러나 보전관리지역, 준보전산지 등 강력한 개발 규제와 맹지 및 진출입로의 단차 문제, 그리고 분묘기지권 리스크가 복합적으로 작용하고 있습니다. 일반적인 실수요자나 단기 차익을 노리는 투자자에게는 부적합하며, 개발 행위 제한을 감수할 수 있는 장기 투자 또는 특수 목적(예: 산림경영, 개발이익 환원 등)의 투자자에게 적합해 보입니다.

6.2. 투자 포인트

특수 목적 투자: 개발 행위 제한이 따르므로, 임야를 산림용 또는 장기 보존 목적으로 활용할 계획이 있는 투자자에게 적합합니다.

입찰가 산정: 토지 면적 대비 낮은 평당가($89,189\text{원}/\text{평}$)는 매력적이나, 맹지, 하천구역, 사방지 등 감액 요소를 충분히 반영하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

법률 자문 필수: 분묘기지권 문제 해결 및 제한된 용도 내에서의 개발 인허가 가능성 검토를 위해 반드시 경매 및 행정법 전문가의 자문을 받은 후 입찰에 참여해야 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매2계