나이스옥션 법원경매 창원 2024타경110735 [1] 경상남도 김해시 외동 1058-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도담

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1-36)은 경상남도 김해시 외동 소재 "임호체육공원" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 공동주택 및 단독주택, 나지, 근린생활시설, 공원, 임야 등이 혼재하고 있는 지대입니다.

교통상황

기호(1-36) 본건 또는 인근까지 차량출입 가능하며, 관내 교통편을 고려할 때 제반 교통이용상황 보통시
됩니다.

형태 및 이용상태

① 기호(1,2,5-15,19-26,28-34) : 완경사 지세 내 지반평탄하게 부지조성된 삼각형, 사다리형 또는
부정형 토지입니다.
② 기호(3,4,16,18,27,36) : 완경사 지세 내 사다리형 또는 부정형 토지로서, 현황 "도로"입니다.

인접 도로상태

① 기호(1,2,6-9,20,21,22,28) : 남서측으로 노폭 약 6m내외의 도로와 접하여 있습니다. 다만, 일부 필
지는 북측 또는 북동측으로 노폭 약 2-2.5m내외의 도로와 접하여 있으나, 고저차로 인하여 출입은 불가
합니다.
② 기호(3,16) : 본건이 현황 노폭 약 6m내외의 도로입니다.
③ 기호(4,18,27,36) : 본건이 현황 노폭 약 2-2.5m내외의 도로 일부입니다.
④ 기호(5,10,11,15,24,25,26,30) : 북동측으로 노폭 약 6m내외의 도로와 접하여 있습니다.
⑤ 기호(12,13,14,29,31,32,33,34) : 지적도상 맹지로서, 현황 인접필지를 통하여 접근가능합니다.
⑥ 기호(19) : 남서측으로 노폭 약 6m내외의 도로와, 북서측으로 전체 부지의 진입로 부분과 각각 접하여
있습니다. 다만, 북측으로 노폭 약 2-2.5m내외의 도로가 소재하나, 고저차로 인하여 출입은 불가합니다.
⑦ 기호(23) : 북동측 및 북서측으로 노폭 약 6m내외의 도로와 각각 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

① 기호(1,18,19) : 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
② 기호(2,4,5,6,7,8,10,13,14,21,22,24,25,26,30) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종
제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
③ 기호(3,9,11,15,16,20,23,27,28) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호 나목에 따른 도로(도로
일부포함)
④ 기호(12,29,31,32,33,34) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
⑤ 기호(36) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

① 기호(17,35)는 토지대장상 2021년 5월 28일자로 기호(16) 1058-7번지에 합병, 말소되었습니다.
② 기호(16)의 귀 제시목록상 면적은 "436㎡"이나, 토지대장상 2021년 5월 28일자로 기호(17,35)와 합병
되어 기준시점 현재 토지대장상 면적은 "1,156㎡"입니다.
③ 기호(1,2,5-15,19-25,28-33)의 귀 제시목록상 지목은 "답 또는 임야"이나, 기준시점 현재 지반평탄하
게 부지조성된 토지입니다.
④ 기호(3,4,16,18,27,36)의 귀 제시목록상 지목은 "답"이나, 현황 "도로"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기 타 :
- 본건은 일부 인접필지와의 지적경계 불분명한 바(특히 북동측 인접필지와의 경계) 정확한 경계 등에 관하여는 별도의 전문적인 측량을 통한 재확인 요합니다.

- 본건 관련하여 2015년 개발행위허가를 득한 이후 수차례 변경허가 및 일부 건축 허가 또는 신고 등이 이루어진 것으로 조사되나, 기준시점 현재 대부분의 개발행위허가 및 건축 허가/신고는 기간 도과 또는 취소되었고, 부담금 등 미납으로 인하여 압류 등기 되어 있는 것으로 조사되오니 참고바랍니다.

- 관할관청인 김해시청 허가민원과에 문의 결과 김해시 외동 1065번지 외 1필지에 대한 건축신고(신고일 2016년 12월 30일, 착공예정 2017년 1월 16일, 주용도 단독주택, 대지면적 916㎡)와 김해시 외동 1062-4번지 외 1필지(허가일 2022년 3월 11일, 주용도 단독주택, 대지면적 437㎡)에 대한 건축 허가는 기준시점 현재 유효한 것으로 조사됩니다.

- 기호(3,9,11,15,16,20,23,27,28)은 토지이용계획확인서상 "<추가기재>건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로일부포함)"로 되어 있는 바 이에 관한 자세한 사항은 관할관청인 김해시청 허가민원과 건축허가팀에 확인바라며, 기호(16) 1058-7번지는 2022년 3월 22일자로 도로지정공고(김해시 공고 제2022-1291호, 도로면적 1,156㎡)된 것으로 조사되오니 참고바랍니다.

- 본건 관련 개발행위허가 및 건축 허가/신고 등에 관한 자세한 사항에 관하여는 관할관청에 반드시 재확인 후 응찰바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 목록 1~11, 13~28, 30, 35 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 반환하지 않음). 목록(1,2,5~15,19~26,28~34) 공부상 지목은 '답' 또는 '임야'이나 현황 지반평탄화 된 '나지'임. 목록(3,4,16,18,27,36) 공부상 지목은 '답'이나 현황'도로'임. 토지대장상 '목록 17(경상남도 김해시 외동 1065-2 답174), 목록35(경상남도 김해시 외동 1060-9 답546㎡)는 2021.5.28.일자로 목록16(경상남도 김해시 외동 1058-7)에 합병되어 말소되었음. 목록19 토지상에 컨테이너박스 3동 및 목록23 토지상에 스마트팜 용도로 조사되는 건물은 매각에서 제외. 2025. 6. 4.자 내외동 사실조회서 회신에 의하면 농지보전부담금 압류에 따른 양도양수 불가로 농지보전부담금 납부가 필요하다고 하였으나, 2026. 3. 6.자 사실조회서 회신에 의하면 '농지보전부담금 압류에 따른 양도양수 불가로 납부 필요'를 '농지보전부담금 압류'로 수정하였으며, 농지전용허가의 허가자 변경시 농지보전부담금이 미납된 경우 새로운 허가자가 미납된 농지보전부담금을 납부하여야 함. 본건 관련 개발행위허가 및 건축허가, 신고 등에 관한 자세한 사항은 관할관청에 확인필요. 2026.05.14. 정정·변경.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2024타경110735 (1)

소재지: 경상남도 김해시 외동 1058-3

용도(공부상): 답

감정가: 6,607,854,000원

토지면적: 9637.00㎡ (약 2915.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OOOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 재매각, 중복사건, 공동담보

주의사항:

* 일괄매각으로 진행됩니다.

* 목록 1~11, 13~28, 30, 35의 경우 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다.

* 목록(1,2,5~15,19~26,28~34)은 공부상 지목이 '답' 또는 '임야'이나, 현황은 지반이 평탄화된 '나지' 상태입니다.

* 목록(3,4,16,18,27,36)은 공부상 지목이 '답'이나, 현황은 '도로'입니다.

* 토지대장상 목록 17(경상남도 김해시 외동 1065-2 답174㎡)와 목록 35(경상남도 김해시 외동 1060-9 답546㎡)는 2021년 5월 28일자로 목록 16(경상남도 김해시 외동 1058-7)에 합병되어 말소되었습니다.

* 목록 19 토지상의 컨테이너박스 3동 및 목록 23 토지상의 스마트팜 용도 건물은 매각에서 제외됩니다.

* 농지보전부담금 관련하여, 2025년 6월 4일 회신에서는 농지보전부담금 압류에 따른 양도양수 불가로 납부가 필요하다고 했으나, 2026년 3월 6일 회신에서는 '농지보전부담금 압류'로 수정되었습니다. 농지전용허가자 변경 시 미납된 농지보전부담금은 새로운 허가자가 납부해야 합니다.

* 본건 관련 개발행위허가 및 건축허가, 신고 등에 대한 자세한 사항은 관할 관청에 확인이 필요합니다. (2026.05.14. 정정·변경)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 경상남도 김해시 외동 소재 "임호체육공원" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 나지, 근린생활시설, 공원, 임야 등이 혼재되어 있는 지대입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건 또는 인근까지 차량 출입이 가능합니다.

* 관내 교통편을 고려할 때, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

* 기호(1,2,6-9,20,21,22,28) 필지는 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접해 있습니다. 일부 필지는 북측 또는 북동측으로 노폭 약 2-2.5m 내외의 도로와 접하나 고저차로 인해 출입이 불가합니다.

* 기호(3,16) 필지는 현황 노폭 약 6m 내외의 도로입니다.

* 기호(4,18,27,36) 필지는 현황 노폭 약 2-2.5m 내외의 도로 일부입니다.

* 기호(5,10,11,15,24,25,26,30) 필지는 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접해 있습니다.

* 기호(12,13,14,29,31,32,33,34) 필지는 지적도상 맹지이나, 현황 인접 필지를 통하여 접근 가능합니다.

* 기호(19) 필지는 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와, 북서측으로 전체 부지의 진입로 부분과 각각 접해 있습니다. 북측으로 노폭 약 2-2.5m 내외의 도로가 소재하나 고저차로 인해 출입이 불가합니다.

* 기호(23) 필지는 북동측 및 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 기호(1,18,19) 필지: 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역).

* 기호(2,4,5,6,7,8,10,13,14,21,22,24,25,26,30) 필지: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역).

* 기호(3,9,11,15,16,20,23,27,28) 필지: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역). 추가기재: 건축법 제2조제1항제11호 나목에 따른 도로(도로 일부 포함).

* 기호(12,29,31,32,33,34) 필지: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 준보전산지.

* 기호(36) 필지: 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역).

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 손

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: 홍

보증금: 5,000,000원

차임: 300,000원

전입일자(사업일자): 2024-05-30

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

총 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 을15 (접수 2021-07-22, 근저당권, 부산시중앙신용협동조합, 4,180,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음 (일반적으로 경매로 소멸됨)

* 주요 권리 내역 (말소 예정):

- 소유권이전: 주식회사대광개발 (2016-11-11)

- 소유권이전: 농업회사법인로얄스마트팜주식회사외 1명 (2021-03-22, 임의경매 2018타경14386 관련)

- 근저당권: 부산시중앙신용협동조합 (2021-07-22, 4,180,000,000원)

- 지상권설정: 부산시중앙신용협동조합 (2021-07-22)

- 근저당권: 송명숙 (2021-07-22, 200,000,000원)

- 가압류: 김해외동지역주택조합 (2022-04-29, 500,000,000원), 후 변경 (2022-08-16, 124,254,000원)

- 압류: 김해시 (2023-07-14)

- 지분압류: 통영세무서장 (2023-07-18)

- 근저당권설정: 최순애 (2023-10-12, 300,000,000원)

- 지분압류: 김해시 (2023-10-18)

- 강제경매: 김해외동지역주택조합 (2024-08-12, 153,172,842원, 사건번호 2024타경110735)

- 지분압류: 국민건강보험공단 (2025-03-10)

- 임의경매: 부산시중앙신용협동조합 (2025-08-14, 사건번호 2025타경11945)

* 등기부 채권 총액: 5,180,000,000원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (구체적인 내용은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 복합 용도 지역입니다.

* 상업 활동을 위한 주요 상권으로는 인근의 근린생활시설 및 김해시내 중심 상업지구의 이용이 가능합니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

* 대규모 토지 면적으로 인해 향후 개발 잠재력이 있습니다.

* 일부 필지의 지목이 '답' 또는 '임야'에서 '나지' 또는 '도로'로 현황이 변경된 점은 개발 방향 설정에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* "임호체육공원"이 인접해 있어 여가 및 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

* 지역 내 근린생활시설, 주거 편의시설 등이 분포되어 있습니다.

5.2. 교육 및 교통 접근성

* 교육 시설 및 주요 교통망 접근성은 일반적인 도시 지역 수준으로 예상되나, 구체적인 학군 및 대중교통 노선은 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제 및 부담금

* 다수의 필지에 대해 농지취득자격증명이 요구되며, 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 농지보전부담금 체납 압류 이력이 있어, 승계 또는 납부 의무가 발생할 수 있습니다. 이는 토지 취득 및 활용에 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 지목과 현황의 불일치

* 공부상 지목(답, 임야)과 실제 현황(나지, 도로)이 상이한 필지가 다수 존재하여, 행정 절차 진행 시 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

6.3. 필지 합병 및 말소

* 목록 17, 35번지가 목록 16번지에 합병되어 말소된 사실이 있어, 토지 경계 및 면적 확인 시 등기부와 토지대장상의 차이를 명확히 이해해야 합니다.

6.4. 매각 제외 물건

* 컨테이너박스 3동 및 스마트팜 건물은 매각 대상에서 제외되므로, 이를 고려한 명도 계획이 필요합니다.

6.5. 개발 및 건축 관련 제한

* 과거 개발행위허가 이력이 있으나 대부분 기간 도과 또는 취소되었습니다.

* 일부 건축허가는 유효한 것으로 조사되었으나, 구체적인 내용 및 조건은 반드시 관할 관청에 재확인해야 합니다.

* 일부 필지가 '도로'로 현황이 지정되어 있어, 해당 필지에 대한 개발 행위 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.6. 경계 불분명 가능성

* 일부 인접 필지와의 지적 경계가 불분명할 수 있어, 정확한 경계 확인을 위해 전문적인 측량이 요구될 수 있습니다.

6.7. 복잡한 권리관계

* 다수의 가압류, 압류, 근저당권이 등기되어 있었으며, 이 중 일부는 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸됩니다. 그러나 권리분석에 대한 철저한 검토가 필수적입니다.

* 재매각, 중복사건, 공동담보 등의 표기는 경매 진행 과정상의 복잡성을 시사합니다.

6.8. 혐오시설 및 환경 위험 (검색 결과)

* 주변 지역에서 대규모 폐기물 처리 시설(김해시 자원순환시설)이 운영되고 있습니다.

* 침수 위험, 산지 유실 위험 등 재해 취약 지역에 대한 지정 정보가 일부 확인됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 외동에 위치한 대규모 토지로서, 임호체육공원 인근에 자리하고 있습니다. 현재 감정가는 66억 원대이며, 토지 면적은 약 9637㎡ (2915평)입니다.

다수의 필지가 공부상 지목과 현황이 상이하며, 특히 농지법 관련 규제 및 농지보전부담금 이슈가 존재합니다. 또한, 일부 필지가 현황 '도로'로 사용되고 있고, 경계 불분명 가능성, 과거 개발 허가의 효력 상실 등 복합적인 요소를 가지고 있습니다.

등기부상 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 수준이며, 다수의 압류 및 가압류, 근저당권이 설정되어 있었으나 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

주변에 대규모 자원순환시설이 운영되고 있다는 점과 일부 재해 취약 지역으로 지정된 정보는 잠재적인 환경적, 지역적 리스크로 고려될 수 있습니다.

이러한 점들을 종합해 볼 때, 본 물건은 권리관계, 행정 규제, 현황 불일치 등 다각적인 면밀한 검토와 충분한 정보 수집이 선행되어야 하는 복잡성이 높은 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지: 9637㎡ (약 2915평)의 넓은 면적은 향후 개발 잠재력을 제공합니다.

* 입지: 임호체육공원 인근이며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

* 일부 유효 건축 허가: 특정 필지에 대한 건축 허가가 유효한 것으로 조사되어, 해당 부분에 대한 신속한 개발 가능성을 시사합니다.

* 도로 접근성: 다수의 필지가 이미 도로로 활용되거나 도로에 접해 있어, 개발 시 인프라 확보에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음 사항에 대한 추가적인 심층 분석이 필수적입니다.

* 최신 시장 조사: 김해시 외동 지역의 유사 토지 거래 사례, 개발 동향, 부동산 시장 전망 분석.

* 정밀 감정 평가: 현재의 토지 상태, 규제, 주변 개발 가능성 등을 종합적으로 반영한 재평가.

* 잠재적 리스크 비용 산정: 농지보전부담금, 민원 발생 가능성, 개발 인허가 지연 가능성 등 예상되는 제반 비용 산출.

* 법률 및 행정 전문가 자문: 농지 취득 자격, 개발 행위 허가, 도로 지정 관련 법률 및 행정 절차에 대한 명확한 자문.

상기 분석 없이는 정확한 입찰가 제시가 불가하며, 제시된 감정가와 채무 총액, 그리고 내재된 복잡한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 판단이 요구됩니다. 특히, 인수되지 않는 권리, 매각 제외 물건, 농지 관련 부담금 등을 철저히 파악한 후, 낙찰 후 실질적인 활용 가치를 극대화할 수 있는 전략을 수립하여 입찰가격을 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.