나이스옥션 법원경매 울산 2024타경8005 [1] 경상남도 양산시 물금읍 1292 가촌리 라피에스타양산 1층1-137호 판매시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경8005 [1] 경상남도 양산시 물금읍 1292 가촌리 라피에스타양산 1층1-137호 판매시설 경매

• 사건번호: 2024타경8005
• 주소: 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-137호 (라피에스타양산)
• 용도: 판매시설

울산지방법원 경매9계 2024타경8005 | 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-137호 (라피에스타양산) | 감정가: 794,000,000원 | 최저가: 133,447,000원 | 용도: 판매시설

1. 울산지방법원 2024타경8005 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경8005 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 1292 가촌리 라피에스타양산 1층 1-137호

용도: 판매시설

감정가: 794,000,000원

토지면적: 19.44㎡ (약 5.88평)

건물면적: 35.00㎡ (약 10.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 손OO

채무자: 마OO

채권자: 물OOOOOOO

특이사항: 1-138호, 1-139호와 함께 내부 경계벽 제거 후 'OLZEN' 상호로 일체 이용 중. 건축물현황도 상 위치 및 수치 표시, 구획 명확, 경계 복원 및 위치 특정 용이 판단 (응찰 시 확인 요망).

2. 입지조건

본 건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "증산역" 북서측 인근에 위치한 "라피에스타양산" 제1층 제1-137호입니다.

주위는 물금 신시가지 내 상가, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 도시철도역(증산역)이 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.

"라피에스타 양산"은 부산도시철도 2호선 증산역 초역세권에 위치하여 실수요자와 투자자들로부터 주목받고 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자(물OOOOOOO)에 의해 신청되었습니다.

소유자(손OO)와 채무자(마OO)가 다르며, 현재 제공된 정보만으로는 권리 관계에 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 낙찰 후 말소되는 권리와 인수되는 권리를 정확히 파악하기 위한 등기부등본 등 상세 권리 분석이 필수적입니다.

4. 상권분석

본 건은 "라피에스타양산" 내 1층 판매시설로, 현재 "OLZEN"이라는 상호명으로 운영 중입니다.

주변 지역은 양산 물금 신도시로, 상업 시설과 주거 시설이 밀집한 지역입니다.

본 건이 속한 "라피에스타양산"은 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로1류(폭 35-40m), 소로1류(폭 10-12m), 중로1류(폭 20-25m) 도로에 접해 있어 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

"라피에스타 양산"은 연면적 12만 7천800여㎡ 규모로, 지역 최대 규모의 복합 상가입니다.

LF스퀘어 양산점이 "라피에스타 양산" 1층 일부 상가를 임대하여 영업 중이며, 약 70여 개의 브랜드가 입점해 있습니다.

가축사육제한구역에 해당합니다.

5. 생활정보

교통 측면에서 증산역(도시철도)이 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

또한, 다양한 노선버스가 운행되는 정류장이 가까이 있어 외부와의 접근성이 뛰어납니다.

단지 주변 가로망 상태 및 주차장 시설은 보통 수준으로, 차량을 이용한 방문객이나 물류 이동에 큰 불편함은 없을 것으로 판단됩니다.

LF스퀘어 양산점 입점으로 스타벅스, 메가박스, 하나로마트 등 다양한 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 주목해야 할 리스크는 본 건(1-137호)이 인근 호실인 1-138호, 1-139호와 내부 경계 벽체를 제거하여 'OLZEN'이라는 단일 상호로 일체 이용 중이라는 점입니다.

이는 낙찰 후 개별 호실로 분리하여 사용하거나 재임대하는 데 어려움이 있을 수 있으며, 분리 시 별도의 상당한 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

감정평가 시에는 건축물현황도에 따라 구획이 명확하고 경계 복원 및 위치 특정 용이하다고 판단되었으나, 응찰 시 반드시 현장 방문을 통해 실제 이용 현황과 공부상 현황의 차이, 그리고 이에 따른 추가적인 공사 또는 행정적 문제를 면밀히 확인해야 합니다.

"라피에스타 양산"은 준공 이후 상당 기간 공실이 많았던 것으로 알려져 있으며, 현재 LF스퀘어 입점 등 상권 활성화를 위한 노력이 진행 중이나, 과거 공실률이 높았던 점은 잠재적 위험 요소로 고려될 수 있습니다.

세부적인 임대 내역은 미상으로, 정확한 수익률 산출 시 고려해야 합니다.

양산시에서 쓰레기 소각장 등 혐오시설 관련 이슈가 논의되고 있으나, 본 물건지와 직접적인 관련성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양산 물금 신도시의 핵심 지역에 위치한 1층 상가로서, 증산역 역세권이라는 뛰어난 입지적 장점을 가지고 있습니다.

유통상업지역 및 지구단위계획구역 내 대로변에 위치하여 상업 시설로서의 기본적인 조건은 매우 우수합니다.

LF스퀘어 입점으로 인해 상권 활성화 기대감이 높아지고 있으며, 실제 주말 방문객 증가 등 긍정적인 변화가 감지되고 있습니다.

다만, 현재 여러 개의 호실이 합쳐져 하나의 매장으로 운영되고 있어, 향후 독립적인 개별 호실로서의 활용 방안, 분리 가능성 및 관련 비용 등을 신중하게 검토해야 하는 점이 가장 큰 과제입니다.

입찰 전 현장 방문을 통해 정확한 내부 구조, 이용 현황, 그리고 인근 상권의 시세 변동 추이를 면밀히 파악하시는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

- 양산 물금 신도시 증산역 초역세권, 1층 상가의 우수한 입지.

- 배후 주거단지 및 풍부한 유동인구 확보 가능성.

- 대로변에 위치하여 높은 가시성과 접근성.

- 현재 'OLZEN' 매장으로 운영 중으로, 정상적인 영업 활동이 이루어지고 있는 점.

- LF스퀘어 입점으로 인한 상권 활성화 기대감.

법원 정보

울산지방법원 경매9계